Ведение хозяйственной деятельности в условиях военного времени накладывает специфический отпечаток на все гражданско-правовые отношения․ Аренда складских помещений, находящихся вблизи или непосредственно в зоне боевых действий, становится одним из самых рискованных и юридически сложных направлений․ На 26 августа 2026 года практика регулирования этих отношений продолжает формироваться, однако уже существуют ключевые нормативные ориентиры и судебные подходы, которых должны придерживаться стороны договора․

Правовой режим договора аренды в условиях военного времени

Согласно действующим нормам (в частности, положениям ГК РФ и специальным законам о режиме ВПЧ/ВПР), возникновение обстоятельств неисключимой силы (форс-мажора), к которым относится ведение боевых действий, не расторгает договор аренды автоматически, но существенно меняет баланс прав и обязанностей сторон․

Право арендатора на уменьшение платы или освобождение от нее

Ключевым положением, закрепленным в законодательстве и подтвержденным практикой (например, разъяснениями ЮРЛІГА от ), является право арендатора требовать:

• Уменьшения размера арендной платы — в случае повреждения арендованного имущества (склада), делающего его непригодным для полноценного использования․
• Освобождения от уплаты арендных платежей — если арендатор не имеет объективной возможности использовать склад должным образом в связи с ведением боевых действий на территории административно-территориальной единицы, где находится объект․

Важно: Ссылка на «объективную невозможность» требует доказательной базы: акты осмотра, справки администрации, решения о введении режима ЧС/ВПЧ, протоколы полиции о невозможности доступа к объекту․

Распределение рисков и обязанность по страхованию

Эксперты (в частности, материалы блога «Аренда во время войны» от ) рекомендуют заранее прописывать в договоре обязанность арендатора страховать помещение в пользу арендодателя․ Это позволяет переложить финансовые риски утраты/повреждения имущества на страховщика, избежав длительных судебных споров о вине сторон при разрушении объекта в результате hostilités․

Страхование военных рисков: реалии и подводные камни

Страхование имущества в зоне боевых действий — это отдельный сложный продукт․ На рынке (Украина, Россия, международные пулы) сформировались специфические подходы к подписанию таких полисов․

Ограничения по географии и типу объекта

По данным sud․ua и коммерческих предложений (Polis24, ), большинство страховщиков не распространяют покрытие на объекты, расположенные:

• На временно оккупированных территориях;
• В районах активных боевых действий (ближний тыл, прифронтовая зона)․

Тариф рассчитывается индивидуально и зависит от:

1. Типа объекта (склад, холодильник, терминал, завод);
2. Географии (расстояние до линии фронта / зоны активных боевых действий);
3. Стоимости застрахованных активов (строения, оборудование, товарно-материальные ценности)․

Срок действия коммерческого предложения

Специфика рынка военных рисков такова, что коммерческое предложение (квота) действительно крайне недолго — обычно 5 дней (Polis24)․ Это связано с высокой волатильностью фронтовых линий и изменением тарифных сеток риск-менеджеров․

Юридическая неопределенность и формулировки исключений

По мнению экспертов «Ильяшев и Партнеры» и INSA , в мировой практике война традиционно является типичным исключением из стандартных полисов․ Договоры страхования военных рисков — это юридически сложные конструкции с:

• Отсутствием наработанной судебной практики по их исполнению;
• Высокой юридической неопределенностью;
• Риском прекращения страхового покрытия при приближении боевых действий на оговоренное договором расстояние (триггерный механизм)․

Критически важный момент — ворддинг исключений (совет от Бізнес, ):

Внимательно пересмотрете полис на предмет формулировки исключения военных рисков․
Корректный ворддинг: «Исключаются убытки вследствие или в результате боевых действий»․
Опасный ворддинг (расширяющий исключение): «Исключаются убытки на территории боевых действий» — это позволяет страховщику отказать в выплате даже при ущербе от случайного обрыва трубы или пожара, если склад формально находится в зоне ВПЧ․

Виды страхового покрытия, релевантные для складов

При аренде склада в зоне риска необходимо обеспечить комплексное покрытие, включающее:

Практические рекомендации по оформлению отношений (Чек-лист)

На этапе переговоров и заключения договора аренды:

1. Аудит зонирования: Уточнить у арендодателя точный статус территории (ВПЧ, ЧС, приграничная зона) и расстояние до ЛБС/зоны боевых действий на дату подписания․
2. Условие о форс-мажоре: Прописать четкий перечень событий (введение ВПЧ, минное заграждение, разрушение путей сообщения), дающих право на приостановку платежей без начисления пени․
3. Обязательство по страхованию: Закрепить: «Арендатор за свой счет страхует имущество арендодателя (строение) и свою ответственность перед арендодателем по полису, покрывающем военные риски, с указанием арендодателя как бенефициара/застрахованного»․
4. Право одностороннего отказа: Предусмотреть право арендатора расторгнуть договор без суда (в досудебном порядке) при длительном (напр․, > 30 дней) невозможности доступа к складу․

На этапе оформления страховки:

• Сравнить квоты минимум у 3-х игроков (нац․ пулы, крупные частные страховщики, брокеры со доступом к перестраховщикам Lloyd’s/Европа)․
• Проверить триггеры прекращения договора: На каком расстоянии от фронта покрытие гаснет автоматически? Есть ли период «хвоста» (run-off) для уведомления?
• Зафиксировать стоимость восстановления (Reinstatement Value), а не остаточную (Actual Cash Value) — для складов это критично из-за инфляции на стройматериалы․
• Оформить полис на ответственность арендатора — защитит от регрессных претензий арендодателя и соседей за ущерб, причиненный со склада (взрыв ТМЦ, загрязнение)․

Судебная практика и актуальные риски на 2026 год

На текущий момент (август 2026 г․) судебная практика по спорам «арендатор vs арендодатель» и «застрахованный vs страховщик» в контексте военных рисков находится в стадии накопления․ Основные тренды:

• Суды все чаще удовлетворяют иски арендаторов о пересчете аренды (ст․ 614 ГК РФ / аналогичные нормы УК) при предоставлении доказательств невозможности пользования․
• Страховщики активно оспаривают страховые случаи, ссылаясь на исключение «война» и «терроризм», если в полисе нет явного расширения на «военные риски» (War Risks Extension)․
• Появляются прецеденты взыскания с арендодателей убытков арендатора (упущенная выгода, стоимость эвакуации ТМЦ), если арендодатель скрыл информацию о реальной обстановке в районе склада на момент сделки (доло malo)․

Аренда склада в зоне боевых действий — это управление рисками высшего порядка․ Юридическая защита строится на трех китах:

1. Грамотный договор аренды с механизмами форс-мажора, пересчета платы и обязательным страхованием․
2. Специализированный полис военных рисков с проверенным ворддингом исключений и адекватными триггерами․
3. Документирование обстоятельств (акты, фото/видео, официальные справки) в режиме реального времени для подтверждения факта невозможности пользования или наступления страхового случая․

Игнорирование любого из этих элементов в 2026 году ведет к практически гарантированным финансовым потерям и потере имущества без компенсации․ Привлечение профильных юристов (страховых адвокатов) и брокеров с опытом работы в зоне конфликта — не роскошь, а операционная необходимость․