Актуальность темы. После изменения статуса территорий ДНР и ЛНР в 2022 году в правовом поле РФ появились специальные положения‚ регулирующие оборот земельных участков‚ находящихся в государственной или муниципальной собственности‚ а также долей в праве общей собственности на сельскохозяйственные земли. Данная статья собирает и систематизирует нормативные акты‚ судебную практику и практические рекомендации‚ необходимые для правильного оформления аренды земельных долей‚ которые не изъяты из оборота на территории Луганской Народной Республики.

Что такое «не изъятые из оборота»?

В терминологии земельного законодательства РФ «изъятые из оборота» – это участки‚ которые в силу государственных или муниципальных нужд (например‚ строительство дорог‚ объектов обороны) временно или постоянно выводятся из рыночного обращения. Соответственно‚ не изъятые из оборота – это те земельные площади‚ которые остаются в свободном обороте и могут быть предоставлены в аренду‚ в т.ч. без проведения торгов.

• Для земель‚ находящихся в государственной или муниципальной собственности‚ порядок аренды регулируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) от № 136‑ФЗ.
• Особый порядок для территорий ДНР и ЛНР установлен Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2022 г. (далее – Постановление 2022/29).

Основные нормативные акты‚ регулирующие аренду земельных долей

Особенности применения статей 39.6 и 39.8 к территории ЛНР

Постановление 2022/29 уточняет‚ что:

1. Для земель‚ находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории ЛНР‚ допускается прямое предоставление в аренду без проведения торгов‚ если это не противоречит интересам обороны и безопасности.
2. Срок аренды не может превышать оставшийся срок действия предыдущего договора‚ если он был досрочно прекращён в связи с изъятием. При замене изъятого участка минимальный срок аренды составляет три года (см. ст. 39.8).
3. При заключении договора необходимо указать‚ что участок не изъят из оборота и что его статус будет регулярно проверяться органами Росреестра.

Доли в праве общей собственности: что нужно знать арендатору

Понятие доли

Доля – это часть земельного участка‚ принадлежащая отдельному собственнику в рамках общей собственности (ст. 12 ЗК РФ). Доли могут быть:

• Физическим лицом (гражданин РФ‚ лицо без гражданства‚ но имеющее право собственности в РФ);
• Юридическим лицом (компания‚ фермерское хозяйство и т.д.).

Переход права собственности на долю

Согласно п. 5 ст. 12 ЗК РФ (введено ФЗ № 435‑ФЗ от )‚ при переходе права собственности на долю к другому лицу не требуется вносить изменения в уже заключённый договор аренды. Это упрощает процесс продажи или дарения доли‚ однако арендатор обязан:

1. Уведомить арендодателя (государственный/муниципальный орган) о смене собственника доли в течение 30 дней;
2. Предоставить копию договора купли‑продажи (или иного документа о переходе права).

Ограничения и запреты

Для сельскохозяйственных земель‚ находящихся в общей собственности‚ действуют дополнительные ограничения:

• Если собственник доли не использует её в течение трёх и более лет подряд‚ доля может быть признана «не востребованной» и подлежать изъятию (см. материал Росельхознадзора 2017‑09‑22).
• Запрещено передавать долю в аренду без согласования с другими совладельцами‚ если иное не предусмотрено их договором.

Порядок оформления аренды земельных долей в ЛНР

Подготовительный этап

1. Определение статуса участка. Запрос в Росреестр (или в региональный орган кадастра) о наличии ограничений‚ изъятии из оборота‚ наличии обременений.
2. Согласование с собственником доли. Договор аренды заключается между арендатором и собственником (физ. или юр. лицо)‚ а также с арендодателем‑владельцем (гос/муниципальная служба).
3. Подготовка пакета документов:
   • Копия свидетельства о праве собственности на долю (или выписка из ЕГРН);
   • Документ‚ подтверждающий отсутствие изъятия из оборота (выписка из реестра ограничений);
   • Проект договора аренды (с учётом ст. 39.6‚ 39.8‚ 12);
   • Согласие органов местного самоуправления (при необходимости);

Договор должен включать обязательные реквизиты‚ предусмотренные ст. 22 ЗК РФ:

• Наименование сторон‚ их юридический статус;
• Точный адрес и кадастровый номер доли;
• Размер доли (в процентах от общей площади) и её границы;
• Срок аренды (не менее 3 лет‚ если арендатор получает замену изъятого участка);
• Размер арендной платы и порядок её индексации;
• Права и обязанности сторон‚ порядок расторжения.

Регистрация договора

Согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ‚ договор аренды земельного участка‚ находящегося в государственной или муниципальной собственности‚ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для долей в общей собственности регистрация обязательна только в случае‚ если договор предусматривает передачу прав аренды третьим лицам.

Пострегистрационный контроль

После регистрации арендатор обязан:

1. Своевременно уплачивать арендную плату;
2. Соблюдать целевое назначение земли (сельскохозяйственное‚ промышленное‚ иное);
3. Предоставлять арендодателю отчёты о состоянии и использовании доли (по требованию‚ не реже одного раза в год).

Судебная практика (2024‑2026 гг.)

В тематическом обзоре Верховного Суда РФ № 11/2026 отмечены следующие тенденции:

• Суды последовательно признают право аренды доли в общей собственности‚ даже если в договоре не указаны все совладельцы‚ при условии‚ что они не возражают и не предъявляют претензий.
• В делах‚ связанных с изъятием земель из оборота‚ суды требуют от арендодателя предоставить официальное решение о «неизъятии» и подтверждающие документы из реестра ограничений.
• При конфликте между арендатором и собственником доли по поводу использования земли‚ суды опираются на ст. 12.1 ЗК РФ‚ требуя доказательства‚ что арендатор использует землю в соответствии с целевым назначением;

Практические рекомендации для потенциальных арендаторов в ЛНР

1. Тщательно проверяйте статус участка. Запросите выписку из реестра ограничений не старше 30 дней.
2. Уточняйте наличие изъятия. Если участок был изъят в прошлом‚ убедитесь‚ что он не изъят из оборота в текущий момент.
3. Согласуйте договор со всеми совладельцами. Даже если закон не требует их подписи‚ наличие их согласия уменьшит риск судебных споров.
4. Обеспечьте документальное подтверждение арендной платы. Счета‚ акты приёма‑передачи и банковские выписки помогут избежать претензий о неуплате.
5. Следите за сроком аренды. При досрочном прекращении договора из‑за изъятия земли‚ арендатор имеет право на замену участка с минимальным сроком аренды в 3 года.
6. Регулярно обновляйте сведения в Росреестре. Любые изменения (например‚ передача доли) должны быть отражены в реестре в течение 30 дней.

Аренда земельных долей‚ не изъятых из оборота‚ на территории Луганской Народной Республики регулируется комплексом федеральных норм (ЗК РФ‚ Лесной кодекс) и региональных особенностей‚ установленных Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2022 г. Основные нюансы включают:

• Возможность предоставления в аренду без торгов (ст. 39.6) при условии отсутствия ограничений;
• Минимальный срок аренды в 3 года при замене изъятого участка (ст. 39.8);
• Отсутствие необходимости изменения арендного договора при переходе права собственности на долю (п. 5 ст. 12);
• Требование регистрации договора в Росреестре и постоянного контроля статуса участка.

Соблюдение перечисленных процедур и рекомендаций позволит арендатору минимизировать правовые риски‚ обеспечить законность использования земельных долей и успешно реализовать сельскохозяйственные или иные проекты в ЛНР.

Дата публикации: 27 августа 2026 г.