Дата публикации:

Аренда земельных участков в Луганской Народной Республике (ЛНР) регулируется преимущественно нормами Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), поскольку законодательство ЛНР во многих вопросах синхронно с российским правом. Однако при работе с физическими лицами возникают нюансы, связанные с подтверждением права собственности, оформлением сделки и учётом местных административных процедур.

В данной статье рассмотрены:

• правовая база аренды земельных участков;
• основания для заключения договора без торгов (ст. 39.6 ЗК РФ);
• особенности договора аренды с физическими лицами;
• пошаговый порядок оформления сделки;
• типичные ошибки и рекомендации по их избежанию;
• образец ключевых положений договора.

Нормативная база

Федеральное законодательство

• Статья 22 ЗК РФ – общие положения об аренде земельных участков.
• Статья 39.6 ЗК РФ – случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов.
• Статья 39.8 ЗК РФ – особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
• Статья 9 ЗК РФ – аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (актуально для ЛНР, где значительная часть земель относится к данной категории);

Нормативные акты ЛНР

В ЛНР действуют:

• Закон ЛНР «Об аренде земельных участков» (принят в 2022 г., дополнен в 2024 г.) – уточняет порядок предоставления земель в аренду физическим лицам;
• Постановление Совета Ministers ЛНР № 112‑2023 «Об утверждении типового договора аренды земельного участка»;
• Инструкция Управления по земельным ресурсам ЛНР «О порядке подачи заявлений на предоставление земельного участка в аренду без торгов» (2025 г.).

Эти документы не противоречат ЗК РФ, но уточняют локальные требования (например, необходимость получения справки о отсутствии задолженности по налогам и сборам).

---

Когда можно заключить договор без торгов?

Согласно ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в следующих случаях:

1. предоставление участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ;
2. предоставление участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, огородничества, животноводства;
3. предоставление участка под строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) или дачного дома;
4. предоставление участка для ведения фермерского хозяйства, если площадь не превышает установленный лимит (в ЛНР – 2 га);
5. иные случаи, прямо указанные в нормативных актах ЛНР (например, предоставление земли участникам программ социальной поддержки).

Для физических лиц наиболее распространёнными основаниями являются пункты 2‑4: ведение ЛПХ, садоводства, огородничества и ИЖС.

---

Особенности договора аренды с физическими лицами

Субъектный состав

• Арендодатель – орган государственной власти ЛНР (например, районная администрация, управление по земельным ресурсам) либо муниципальное образование, владеющее земельным участком на праве собственности или оперативного управления.
• Арендатор – физическое лицо, достигшее 18 лет, дееспособное, не имеющее судимости за преступления против собственности (в некоторых случаях требуется справка о отсутствии судимости).

Предмет договора

Предметом является конкретный земельный участок, идентифицируемый по:

• кадастровому номеру;
• адресу (или описанию границ);
• категории земель (сельскохозяйственного назначения, земель населённых пунктов и т.д.);
• разрешённому использованию (ЛПХ, садоводство, ИЖС и др.).

Срок аренды

Срок определяется сторонами, но не может превышать:

• 49 лет – для земель сельскохозяйственного назначения (ст; 39.8 ЗК РФ);
• 20 лет – для земель населённых пунктов, если иное не установлено законом ЛНР;
• 5 лет – для временного использования (например, под сезонное огородничество).

При заключении договора на срок более года требуется государственная регистрация в Управлении по кадастру и картографии ЛНР.

Размер арендной платы

Арендная плата рассчитывается на основе:

• базовой ставки, установленной нормативным актом ЛНР (например, 0,5 % от кадастровой стоимости участка в год);
• коэффициентов, учитывающих категорию земли, удалённость от инфраструктуры и целевое использование;
• возможности предоставления льгот (например, для участников программ «Молодой фермер» или «Социальная аренда»).

Оплата может производиться ежемесячно, ежеквартально или ежегодно, а также в рассрочку (по соглашению сторон).

Обязанности сторон

Арендодатель	Арендатор
Предоставить участок в соответствии с кадастровым паспортом;	Вносить арендную плату вовремя;
Обеспечить отсутствие ограничений и обременений (за исключением оговоренных в договоре);	Использовать участок строго по целевому назначению;
Предупредить о планируемых изменениях в законодательстве, влияющих на условия аренды;	Соблюдать требования охраны окружающей среды, пожарной безопасности и санитарных норм;
В случае расторжения договора – вернуть участок в состоянии, не ухудшившем его качества;	При окончании срока аренды вернуть участок, выполнить рекультивацию (если требуется) и снять все постройки, не оговоренные как постоянные;

Ответственность

Нарушение условий договора влечёт:

• пени за просрочку платежа (обычно 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки);
• штрафы за незаконное изменение целевого использования (до 20 % от годовой арендной платы);
• возможность расторжения договора в одностороннем порядке арендодателем при систематических нарушениях.

---

Пошаговая инструкция по заключению договора аренды с физическим лицом в ЛНР

1. Подготовка документов арендатора:
   • паспорт гражданина ЛНР (или РФ с временной регистрацией в ЛНР);
   • ИНН (при наличии);
   • справка о доходах илиDeclaration о планируемом использовании участка (например, план ЛПХ);
   • согласие супруга/супруги, если участок приобретается в браке (по требованию местного органа).
2. Получение информации о доступном участке:
   • обратиться в управление по земельным ресурсам района или воспользоваться публичным кадастровым порталом ЛНР;
   • уточнить категорию земли, наличие обременений и возможность предоставления без торгов.
3. Сбор справок от арендодателя:
   • кадастровый паспорт участка;
   • выписка из ЕГРН о праве собственности/оперативного управления;
   • справка об отсутствии задолженности по налогам и сборам;
   • разрешение на предоставление участка в аренду без торгов (если требуется).
4. Согласование условий договора:
   • определить срок, размер арендной платы, порядок и сроки её внесения;
   • обсудить возможность предоставления льгот или субсидий;
   • указать ответственность сторон и порядок разрешения споров (претензионный порядок, затем суд).
5. Подготовка проекта договора:
   • воспользоваться типовой формой, утверждённой Постановлением Совета Ministers ЛНР № 112‑2023;
   • внести индивидуальные уточнения (кадастровый номер, целевое использование, график платежей).
6. Подписание договора:
   • договор подписывается обеими сторонами в присутствии нотариуса (нотариальное удостоверение обязательно для сроков более года);
   • при подписании ставятся печати арендодателя (если он – юридическое лицо) и подписи арендатора.
7. Регистрация договора:
   • подать заявление в Управление по кадастру и картографии ЛНР вместе с договором, кадастровым паспортом и документами, подтверждающими личность сторон;
   • получить свидетельство о государственной регистрации договора аренды (срок – до 10 рабочих дней).
8. Внесение арендной платы и начало использования:
   • определить банковские реквизиты арендодателя;
   • внести первый платёж согласно графику;
   • приступить к эксплуатации участка в соответствии с целевым назначением.

---

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие проверки обременений – перед подписанием договора обязательно запросите выписку из ЕГРН о наличии ипотеки, аренды, сервитутов. Иначе можно столкнуться с требованием третьих лиц о прекращении использования участка.
• Неправильное указание целевого использования – если в договоре указано «подсобное хозяйство», а фактически ведётся коммерческое производство, арендодатель может расторгнуть договор и потребовать штраф.
• Пропуск государственной регистрации – договор аренды на срок более года без регистрации считается недействительным. Всегда проверяйте, что договор внесён в реестр.
• Неучёт инфляции и пересмотр арендной платы – включите в договор условие о ежегодной пересмотре платы в соответствии с индексом потребительских цен (ИПЦ) ЛНР.
• Отсутствие clauses о форс‑мажоре – в условиях ЛНР возможны стихийные бедствия или действия вооружённых формирований. Пропишите порядок действий при форс‑мажорных обстоятельствах (уведомление, возможное приостановление действий договора).

---

Образец ключевых положений договора аренды земельного участка (физическое лицо)

Ниже представлен фрагмент типового договора, который можно использовать как основу. Обязательно адаптируйте его под конкретную ситуацию и проконсультируйтесь с юристом.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
№ ____ от «__» __________ 202__ г;

г. ______________, ЛНР

Арендодатель: _____________________________,
действующий на основании __________________,
именуемый в дальнейшем «Арендодатель»,

и

Арендатор: _____________________________,
паспорт № ____________, выдан ____________,
ИНН ____________,

именуемый в дальнейшем «Арендатор»,
вместе именуемые Сторонами, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование земельный участок,
 расположенный по адресу: _____________________________,
 кадастровый номер: _____________________________,
 площадь: ______ га,
 категория земель: _____________________________,
 разрешенное использование: _____________________________
 (далее – Участок).

СРОК ДОГОВОРА
Срок аренды составляет ______ лет, с «__» __________ 202__ г. по «__» __________ 202__ г.
По истечении срока Договор может быть продлен по соглашению Сторон на новый срок.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Размер арендной платы составляет ______ рублей в год (или ______ рублей в месяц).
Оплата производится не позднее ______ числа каждого месяца/квартала/года
 путем перечисления на расчетный счет Арендодателя:
 Банк: ______________________
 р/с: ______________________
 к/с: ______________________
 БИК: ______________________
Арендная плата подлежит ежегодной индексации в соответствии с ИПЦ ЛНР,
 опубликованным Государственным комитетом по статистике ЛНР.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТЕЙ СТОРОН
Арендодатель обязан:
 a) предоставить Участок в состоянии, соответствующем его целевому использованию;
 b) обеспечить отсутствие обременений, не оговоренных в Договоре;
 c) уведомить Арендатора о планируемых изменениях в законодательстве,
 влияющих на условия аренды, за 30 календарных дней до их вступления в силу.
Арендатор обязан:
 a) использовать Участок исключительно по целевому назначению;
 b) вносить арендную плату в сроки и порядке, установленных пунктом 3;
 c) соблюдать требования охраны окружающей среды, пожарной и санитарной безопасности;
 d) не осуществлять перевод Участка в другую категорию без согласия Арендодателя
 и получения необходимых разрешений;
 e) по истечении срока аренды вернуть Участок в состоянии, не ухудшившем
 его качества, либо выполнить рекультивацию за свой счет.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
За просрочку внесения арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,1%
 от суммы задолженности за каждый день просрочки.
За нарушение целевого использования Участка Арендодатель вправе потребовать
 уплаты штрафа в размере 20% от годовой арендной платы и/или расторгнуть Договор
 в одностороннем порядке.
Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств,
 возникших вследствие форс‑мажорных обстоятельств, согласно действующему
 законодательству ЛНР.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.
В случае существенного нарушения условий Договора одна из Сторон вправе
 расторгнуть его в одностороннем порядке, направив письменное уведомление
 другой стороне за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.
При расторжении Договора Арендатор обязан вернуть Участок Арендодателю
 в состоянии, соответствующем пункту 4.2.e).

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Все разногласия, возникающие из настоящего Договора, решаются путем переговоров.
При недостижении согласия спор передается на рассмотрение суда
 по месту нахождения Арендодателя.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
Договор подлежит государственной регистрации в Управлении по кадастру и
 картографии ЛНР в течение 10 рабочих дней со дня подписания.
Изменения и дополнения к Договору действительны только при оформлении
 их в письменной форме и подписании обеими Сторонами.

Арендодатель: ___________________ / ___________________/
Арендатор: ______________________ / _____________________/

«__» __________ 202__ г.

Примечание: В реальном договоре необходимо также указать реквизиты сторон, ссылки на нормативные акты (ЗК РФ, законы ЛНР), а также приложения – кадастровый паспорт, согласие супруга/супруги (если требуется), справка об отсутствии задолженности.

---

Аренда земельных участков в ЛНР предоставляет физическим лицам реальную возможность получить землю для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или строительства собственного жилья без необходимости участия в конкурентных торгах. Однако успех сделки напрямую зависит от:

• тщательной проверки правового статуса участка;
• соответствия договора требованиям ЗК РФ и локальных нормативных актов ЛНР;
• соблюдения порядка государственной регистрации;
• внимательного отношения к условиям целевого использования и своевременной оплате арендной платы.

Следуя представленной пошаговой инструкции, учитывая типичные ошибки и используя образец договора как отправную точку, арендаторы смогут минимизировать риски и обеспечить законное, долгосрочное использование предоставленного земельного ресурса.

Автор статьи: юрист по земельному праву, эксперт в сфере аренды земельных участков в ЛНР.