Дата публикации: 27 августа 2026 г․

Содержание

1. Нормативная база
2. Арендные каникулы: правомерность и риски
3. Налоговые последствия для арендодателя (ОСН)
4. Налоговые последствия для арендатора (ОСН)
5. Учет неотделимых улучшений
6. Практические рекомендации

В условиях экономической нестабильности и необходимости оптимизации расходов многие организации, работающие на территории Луганской Народной Республики (ЛНР), рассматривают возможность заключения договоров аренды предприятия с условием о предоставлении арендных каникул – периода, в течение которого арендатор полностью освобождается от уплаты арендной платы․ Данная статья посвящена анализу налоговых последствий такого договора для обеих сторон, применяющих общую систему налогообложения (ОСН), а также раскрывает вопросы бухгалтерского учёта неотделимых улучшений․

Нормативная база

Основные правовые акты, регулирующие арендные отношения и налогообложение в ЛНР, совпадают с действующим законодательством Российской Федерации, поскольку ЛНР применяет аналогичные нормы:

• Гражданский кодекс РФ (ст․ 606‑625) – общие положения об аренде;
• Налоговый кодекс РФ (ст․ 251, 252, 274, 275) – налог на прибыль организаций, НДС, налог на имущество;
• Федеральный закон № 402‑ФЗ «О бухгалтерском учёте» – порядок отражения арендных операций;
• Приказы Минфина России № 94н, 102н – учет основных средств и амортизации;
• Постановления Правительства ЛНР о применении налогового законодательства на территории республики (в части, не противоречащей федеральному праву)․

Арендные каникулы: правомерность и риски

Правомерность условия об арендных каникулах

Согласно ст․ 616 ГК РФ, стороны арендного договора могут самостоятельно определять порядок и размер арендной платы, включая возможность её временного отсутствия․ Поэтому условие о предоставлении арендных каникул на два месяца является диспозитивным и не противоречит законодательству, если оно чётко прописано в договоре․

Основные налоговые риски

• Риск признания арендной платы нулевой – налоговые органы могут усмотреть в предоставлении каникул попытку занижения налоговой базы по налогу на прибыль и НДС․
• Риск недоимки по НДС – если арендодатель не начислит НДС с «нулевой» арендной платы, инспекция может доначислить налог за период каникул, ссылаясь на то, что объект аренды продолжает использоваться и приносит экономическую выгоду․
• Риск потери права на вычеты по амортизации – при неправильном отражении изменений в стоимости основных средств (например, неотделимых улучшений) арендодатель может лишиться части амортизационных отчислений․
• Риск штрафов за неправильное бухгалтерское отражение – нарушение ПБУ 18/02 «Учёт расходов по налогу на прибыль» может привести к доначислению налога на прибыль и пени․

Налоговые последствия для арендодателя (ОСН)

Налог на прибыль организаций

При ОСН арендодатель признаёт доход от аренды в момент его фактического получения (метод начисления)․ В месяцы арендных каникул:

• Выручка по аренде = 0 руб․;
• Соответственно, база по налогу на прибыль уменьшается на сумму недополученного дохода;
• Однако арендодатель сохраняет право на амортизацию переданного в аренду имущества, поскольку объект продолжает использоваться в деятельности арендатора․

Если арендодатель ведёт аналитический учёт доходов по договору, то в налоговой декларации за период каникул будет отражен нулевой доход по данному виду деятельности, что может привлечь внимание налоговых органов․ Чтобы минимизировать риски, рекомендуется:

1. Указать в договоре, что арендные каникулы предоставляются в связи с объективными экономическими обстоятельствами (например, форс‑мажор, временное снижение спроса);
2. Сохранять документы, подтверждающие обоснованность предоставления льготы (письма, акты о простое, финансовые показатели арендатора)․

НДС

Согласно ст․ 146 НК РФ, объект обложения НДС – реализация товаров, работ, услуг и имущественных прав․ Арендная плата считается объектом обложения НДС․ В период каникул:

• База по НДС = 0 → налог к уплате = 0;
• Однако арендодатель сохраняет право на вычет НДС, уплаченного при приобретении и обслуживании арендованного имущества (например, при покупке оборудования, проведении ремонта)․

Важно: если арендодатель в течение каникул продолжает нести расходы, связанные с содержанием имущества (коммунальные услуги, охрана, текущий ремонт), эти расходы остаются объектом вычета НДС в обычном порядке․

Налог на имущество организаций

Налог на имущество рассчитывается от среднегодовой стоимости основных средств․ Передача имущества в аренду не изменяет его стоимость на балансе арендодателя, поэтому налог на имущество остаётся неизменным независимо от наличия арендных каникул․

Налоговые последствия для арендатора (ОСН)

Для арендатора арендная плата является расходом, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль․ В месяцы каникул:

• Расход по аренде = 0;
• Соответственно, налоговая база увеличивается на сумму, которая бы была учтена как расход при обычной оплате;
• Это может привести к росту налога на прибыль в период каникул․

Однако арендатор может компенсировать увеличение налоговой базы за счёт:

• Увеличения других операционных расходов (например, расходов на маркетинг, обучение персонала);
• Использования отложенных налоговых активов, если они имеются․

Арендатор, являясь плательщиком НДС, имеет право принимать к вычету НДС, предъявленный арендодателем․ В период каникул:

• НДС к вычету = 0 (так как арендодатель не выставляет счёт-фактуру);
• Если арендатор в этот период несёт иные расходы, облагаемые НДС (например, покупка канцелярии, услуги связи), он может заявить вычет по этим операциям в обычном порядке․

Налог на имущество

Арендатор не является собственником переданного в аренду имущества, поэтому налог на имущество не начисляется на данный объект․ Однако если арендатор осуществляет неотделимые улучшения, стоимость которых включается в его основные средства, то налог на имущество будет рассчитываться от этой стоимости․

Учет неотделимых улучшений

Согласно ст․ 616 ГК РФ и ПБУ 6/01 «Учёт основных средств», улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда, считаются неотделимыми улучшениями․ Их учёт зависит от того, кто их осуществляет:

Улучшения, выполненные арендатором

• Первоначально принимаются к учёту как вложения во внеоборотные активы (счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы»);
• После ввода в эксплуатацию перекладываются на счёт 01 «Основные средства» арендатора;
• Начисляется амортизация согласно полезному сроку, определяемому арендатором;
• При расторжении договора аренды улучшения остаются на балансе арендатора (если иное не предусмотрено договором)․

Улучшения, выполненные арендодателем

• Учитываются как часть стоимости основных средств арендодателя (счёт 01);
• Амортизация начисляется арендодателем в обычном порядке;
• Если арендатор компенсирует арендодателю затраты на улучшения, такие выплаты рассматриваются как дополнительная арендная плата и подлежат обложению НДС и налогу на прибыль․

Важно: при наличии арендных каникул арендодатель не освобождается от обязанности начислять амортизацию на улучшения, поскольку они продолжают использоваться в деятельности арендатора․

Практические рекомендации

• Чётко прописать условия арендных каникул в договоре (срок, основания, порядок возобновления платежей)․
• Сохранять документальное подтверждение экономической обоснованности (письма о простое, финансовые отчёты арендатора, акты о простое)․
• Отражать арендные операции в бухгалтерском учёте согласно ПБУ 18/02 и ПБУ 6/01, включая учёт неотделимых улучшений․
• Применять метод начисления для признания доходов и расходов, даже если фактическая оплата отсутствует․
• Консультироваться с налоговыми консультантами по вопросам возможного доначисления налогов и подготовки ответа на запросы налоговых органов․
• Регулярно проводить внутренний аудит арендных договоров и связанных с ними налоговых рисков․

Арендные каникулы – законный инструмент гибкой настройки арендных отношений, однако их применение требует внимательного подхода к налоговому и бухгалтерскому учёту․ Для арендодателя и арендатора, работающих на ОСН в ЛНР, основные риски связаны с возможным занижением налоговой базы по налогу на прибыль и НДС․ Правильное оформление договора, документальное подтверждение экономической обоснованности и соблюдение порядка учёта неотделимых улучшений позволяют минимизировать эти риски и обеспечить прозрачность налоговой позиции обеих сторон․

Соблюдение вышеизложенных рекомендаций поможет избежать доначислений, штрафов и споров с налоговыми органами, а также сохранить финансовую стабильность организаций в условиях неопределённой экономической среды․