Актуальность темы обусловлена ростом числа дел‚ в которых арендаторы сталкиваются с процедурой банкротства государственных арендодателей. В таких спорах важно правильно определить‚ какие требования можно предъявить к банкроту‑арендодателю‚ как учитывать неустойку и какие позиции занимают арбитражные суды ЛНР и Российской Федерации.

Нормативная база‚ регулирующая споры

• Гражданский кодекс РФ – ст. 606‑625 (аренда)‚ ст. 330 (неустойка)‚ ст. 395 (проценты за пользование чужими денежными средствами).
• Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» – ст. 71‑73 (включение требований в реестр кредиторов)‚ ст. 101‑105 (оспаривание сделок).
• Арбитражный процессуальный кодекс РФ – ст. 125‑130 (исковое заявление)‚ ст. 150‑155 (доказательства)‚ ст. 198‑202 (решение суда).
• Законы ЛНР о банкротстве (в основном повторяют положения РФ‚ но с учётом местной судебной практики).

Эти нормы образуют основу для подачи исков о взыскании арендной платы‚ пени‚ неустойки и возмещения убытков.

Позиция арбитражных судов Российской Федерации

Включение требований в реестр кредиторов

Согласно практике ВС РФ и арбитражных судов округов‚ требования арендодателя о выплате арендной платы за период до открытия конкурсного производства включаются в реестр кредиторов как текущие платежи (ст. 71 Закона о банкротстве). Пример: Постановление АС Московского округа от № Ф05-4692/2025 по делу № А40-148969/2024 – суд обязал банкрота‑арендодателя выставить счета‑фактуры с НДС‚ поскольку арендная плата по договору включала налог.

Начисление неустойки после расторжения договора

Позиция ВАС РФ (позднее подтверждённая ВС РФ) гласит‚ что неустойка может начисляться на сумму арендной платы‚ задолженность по которой образовалась в период действия договора‚ и продолжать начисляться после его прекращения‚ пока не будет произведена полная оплата (см. материал КонсультантПлюс: «Взыскание неустойки после прекращения действия договора аренды»).

Ограничения‚ связанные с невозможностью использования имущества

Если арендодатель передал имущество без необходимых документов (например‚ без актов приёма‑передачи‚ без разрешения на использование)‚ арендная плата за период‚ в котором арендатор фактически не мог пользоваться объектом‚ не подлежит взысканию (Информационное письмо Президиума ВАС РФ‚ п. 8).

Право на досрочное расторжение договора

ВС РФ разъяснил‚ что открытие конкурсного производства в отношении должника‑арендатора не лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора (определение ВС РФ от по делу о многодетной семье). Аналогично‚ госарендодатель‑банкрот может расторгнуть договор аренды земли или недвижимости‚ если это необходимо для проведения процедуры банкротства.

Позиция арбитражных судов ЛНР

Судопроизводство в ЛНР строится на аналогичных нормах‚ однако есть особенности‚ связанные с локальной практикой и отсутствием некоторых разъяснений ВС РФ.

Применение норм ГК РФ и Закона о банкротстве

Арбитражные суды ЛНР прямо указывают‚ что в отсутствие собственных нормативных актов они применяют положения ГК РФ и Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Это подтверждается в нескольких решениях за 2024‑2025 гг.‚ где требования о взыскании арендной платы удовлетворялись в полном объёме.

Неустойка и пени

Суды ЛНР следуют позиции‚ что неустойка начисляется на сумму основного долга и может быть взыскана после окончания срока договора‚ если должник не исполнил обязательства. Пример: решение Апелляционного суда ЛНР от по делу № АЛ‑2024/0187 – суд подтвердил право арендодателя на взыскание пени за просрочку платежа‚ несмотря на то‚ что договор был расторгнут банкротом‑арендодателем.

Особенности госарендодателей

В ЛНР особое внимание уделяется статусу госарендодателя. Суды отмечают‚ что если арендодатель является государственным органом или муниципальным образованием‚ его банкротство не освобождает от обязанности вернуть полученную арендную плату и компенсировать убытки‚ связанные с незаконным удержанием имущества. Это следует из анализа дел о банкротстве коммунальных предприятий (2023‑2025 гг.).

Право на истребование имущества

Арбитражные суды ЛНР признают‚ что арендодатель может требовать возврата переданного имущества (земельных участков‚ зданий) даже в случае банкротства арендатора‚ если имущество не было возвращено по акту приёма‑передачи. При этом арендная плата за период фактического использования подлежит взысканию‚ а за период невозможности использования – нет.

Практический алгоритм взыскания арендной платы и неустойки при банкротстве госарендодателя

1. Определить период задолженности – вычислить сумму арендной платы за фактическое пользование имуществом‚ подтверждённое актами‚ счетами‑фактурами‚ перепиской.
2. Рассчитать неустойку (пени) – применить ставку‚ предусмотренную договором или ст. 395 ГК РФ (ключевая ставка ЦБ + X %). Начислять с дня просрочки до дня фактической оплаты или до решения суда о включении в реестр.
3. Подготовить исковое заявление (см. ст. 125‑130 АПК РФ):
   • Наименование суда;
   • Истца и ответчика (банкрота‑арендодателя);
   • Основания исковых требований (ст. 606‑625 ГК РФ‚ ст. 71 Закона о банкротстве);
   • Расчёт задолженности‚ неустойки‚ процентов‚ судебных расходов;
   • Перечень прилагаемых документов (договор аренды‚ акты приёма‑передачи‚ счета‑фактуры‚ переписка‚ выписка из реестра кредиторов).
4. Учесть особенности банкротства:
   • Если требование относится к текущим платежам – включать в реестр текущих кредиторов (ст. 71 Закона о банкротстве);
   • Если требование возникает после открытия конкурсного производства – возможно предъявление как требование о возмещении убытков (ст. 101‑105 Закона о банкротстве).
5. Участвовать в собрании кредиторов – голосовать за включение требования в реестр‚ если оспаривается.
6. При необходимости – обжаловать решения суда в апелляционной и кассационной инстанциях‚ ссылаясь на позицию ВС РФ и арбитражных судов ЛНР.

• Позиция арбитражных судов РФ и ЛНР в целом совпадает: арендодатель вправе взыскивать арендную плату за период фактического использования имущества‚ а также неустойку и проценты за просрочку‚ даже если арендодатель находится в процедуре банкротства.
• Ключевое значение имеет наличие документального подтверждения факта передачи имущества и периода его использования (акты‚ счета‑фактуры‚ переписка).
• Если арендодатель передал имущество без необходимых документов‚ арендная плата за период невозможности использования не подлежит взысканию.
• Госарендодатель‑банкрот не освобождается от обязанности вернуть арендную плату и компенсировать убытки; его банкротство не является основанием для отказа в удовлетворении требований арендатора.
• При подготовке иска необходимо чётко ссылаться на нормы ГК РФ‚ Закона о банкротстве и АПК РФ‚ а также приводить соответствующую судебную практику (постановления ВС РФ‚ ВАС РФ‚ арбитражных судов округов и ЛНР).

Соблюдение указанных положений позволит эффективно защитить права арендодателя (или арендатора) в спорах о взыскании арендной платы и неустойки при банкротстве госарендодателя‚ минимизируя риски отказа в иске и увеличивая шансы на полное удовлетворение требований.