На 28 августа 2026 года законодательство Луганской Народной Республики (ЛНР) полностью интегрировано в правовое поле Российской Федерации. Это означает, что регулирование отношений по безвозмездному пользованию нежилыми помещениями осуществляется на основе Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), в частности статьи 689 (Договор безвозмездного пользования) и нормами о найме нежилых помещений (ст. 606 ГК РФ), применяемыми по аналогии.
Данная статья предназначена для предпринимателей (ИП, ООО), государственных учреждений и физических лиц, планирующих оформить передачу нежилого фонда в бесплатное пользование для ведения бизнеса на территории Республики. Ниже представлен подробный разбор существенных условий, рисков и готовый образец договора с учетом специфики ЛНР.
Правовая природа договора: Безвозмездное пользование vs Аренда
Главное отличие — отсутствие платы (арендных платежей). Согласно ст. 689 ГК РФ, заимодатель передает вещь заимопользователю во владение и пользование бесплатно.
- Аренда (ст. 606 ГК РФ): Платно, обязательна государственная регистрация при сроке от 1 года (ст. 609, 674 ГК РФ).
- Безвозмездное пользование (ст. 689 ГК РФ): Бесплатно. Регистрация в Росреестре не требуется (даже при сроке более года), так как не возникает обременения недвижимости (права пользования не подлежит госрегистрации по ст. 164 ГК РФ и ст. 2 ФЗ-218), если только договор не нотариализирован по желанию сторон.
Существенные условия договора (Обязательные для заполнения)
Согласно ст. 432 ГК РФ и судебной практике, отсутствие хотя бы одного из этих условий может привести к признанию договора незаключенным.
- Предмет договора (ст. 689 ГК РФ): Точное описание помещения: адрес (по адресному реестру ЛНР), кадастровый номер, площадь (по БТИ/ЕГРН), назначение (нежилое: склад, офис, производство), инвентарный номер. Обязательно приложите план помещения и выписку из ЕГРН.
- Стороны (Заимодатель и Заимопользователь): Полные реквизиты: для юрлиц — наименование, ОГРН/ОГРНИП, ИНН, КПП, адрес, ФИО директора (основание действия, Устав/Свидетельство). Для физлиц — паспорт, СНИЛС, ИНН, адрес регистрации.
- Срок действия: Календарные даты (с «» по «») или привязка к событию (например, «до завершения ремонта основного объекта»). Бессрочный договор допускается, но для бизнеса рискованен (может быть расторгнут в любой момент по воле заимодателя).
- Целевое назначение: Четкое описание вида деятельности (по ОКВЭД 2), например: «Организация пункта выдачи заказов маркетплейса», «Производство мебели», «Хранение гуманитарной помощи». Запрет на смену назначения без согласия.
- Условия бесплатности: Прямая фраза: «Плата за пользование не взимается». Указание, какие расходы оплачивает заимопользователь (коммуналка, охрана, ремонт, налог на имущество — см. ниже).
Ключевые риски и нюансы для ЛНР (2026 год)
Распределение расходов (Коммунальные платежи, Налог на имущество, Капремонт)
По общему правилу (ст. 690 ГК РФ) заимопользователь несет расходы по содержанию вещи, если договором не предусмотрено иное. Для бизнеса критически важно зафиксировать:
- Кто платит за эл/энергию, воду, отопление (счетчики — обязательны!);
- Кто платит налог на имущество организаций (платит собственник — заимодатель, но может переложить на заимопользователя договором);
- Кто несет затраты на текущий и капитальный ремонт (для бизнеса часто делают капремонт за счет заимопользователя в счет будущей аренды/инвестиций).
Право субаренды и передачи в бесплатное пользование третьим лицам
Ст. 691 ГК РФ: Заимопользователь не имеет права передавать вещь другому лицу без согласия заимодателя. Для бизнеса (например, коворкинг, склад с ответственным хранением) обязательно нужна клаузаля о праве субаренды/передачи в пользование с письменного согласия заимодателя (не отказывать без оснований).
Улучшения и неразделимые улучшения (Ст. 692 ГК РФ)
Если заимопользователь делает ремонт/реконструкцию за свой счет:
- Разделимые улучшения (мебель, оборудование, съемные перегородки) — забирает себе.
- Неразделимые улучшения (капремонт, вентиляция, полы, стены) — остаются собственнику. Возмещение стоимости возможно только с согласия заимодателя. В договоре для бизнеса нужно прописать механизм согласования смет и актов приемки работ, иначе вложения не вернете.
Ответственность за порчу/гибель имущества
Заимопользователь отвечает за гибель/порчу, если не докажет, что это произошло не по его вине (ст. 690 ГК РФ). Рекомендуется: Акт приема-передачи с фото/видео фиксацией на момент передачи и возврата.
Специфика ЛНР: Военное положение / ЧС / Санкции
Включите условие Форс-мажора (ст. 401 ГК РФ) с учетом специфики региона: военные действия, введение военного положения, решения Главы ЛНР/Совета Министров, обстрелы, отключение инжсетей по вине ВСУ/Войск РФ. Это защитит от штрафов за неисполнение обязательств (ремонт, содержание).
Образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением (Адаптирован под ЛНР/РФ)
Ниже приведен структурированный образец. Текст в квадратных скобках […] подлежит обязательной замене на реальные данные. Рекомендуется оформлять в 2-3 экземплярах на каждой стороне + приложения.
ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
г. Луганск «___» _____________ 202_ г.
СТОРОНЫ
Заимодатель: [Полное наименование ЮЛ / ФИО ИП/ФЛ], именуемое в дальнейшем «Заимодатель», действующее на основании [Устава / Свидетельства о госрегистрации / Доверенности №__ от __.__.20__], в лице [Должность, ФИО полностью], с одной стороны,
Заимопользователь: [Полное наименование ЮЛ / ФИО ИП/ФЛ], именуемое в дальнейшем «Заимопользователь», действующее на основании [Устава / Свидетельства / Доверенности №__], в лице [Должность, ФИО полностью], с другой стороны.
(вместе именуемые «Стороны», по отдельности — «Сторона»).
Реквизиты Заимодателя: ИНН __________ КПП __________ ОГРН/ОГРНИП __________ Адрес: ___________________________________ Тел.: __________ E-mail: __________ Р/с __________ в __________ БИК __________ К/с __________
Реквизиты Заимопользователя: ИНН __________ КПП __________ ОГРН/ОГРНИП __________ Адрес: ___________________________________ Тел.: __________ E-mail: __________ Р/с __________ в __________ БИК __________ К/с __________
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА (СТ. 689 ГК РФ)
Заимодатель передает Заимопользователю во владение и пользование на безвозмездной основе нежилое помещение (далее — «Помещение»), расположенное по адресу: [Адрес по ФИАС/КЛАДР ЛНР: г./р-н, ул., д., пом.].
Характеристики Помещения:
- Кадастровый номер: [XX:XX:XXXXXX:XX] (по ЕГРН ЛНР/РФ);
- Площадь общая: [XX,XX] кв.м (по техническому паспорту БТИ / выписке ЕГРН);
- Назначение: [Нежилое: склад / офис / производство / торговое / иное];
- Инвентарный номер: [№];
- Этаж: [N]; Вход: [Отдельный / Общий].
К договору прилагаются (обязательные приложения):
- Приложение №1 — Выписка из ЕГРН на Помещение (свежая, не старше 30 дней);
- Приложение №2, План Помещения (с указанием зон, счетчиков, выходов);
- Приложение №3 — Акт приема-передачи Помещения (подписывается в день передачи);
- Приложение №4 — Согласие залогодержателя / ипотечного держателя (если Помещение в залоге/ипотеке);
- Приложение №5 — Решение органа управления ЮЛ (Протокол собрания учредителей/совет директоров) о заключении сделки.
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Договор вступает в силу с момента подписания и действует до «__» ___________ 20__ г. (срок: [N] месяцев/лет).
Стороны могут продлить договор дополнительным соглашением не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока.
Досрочное расторжение возможно по основаниям п. 8 настоящего Договора.
ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ И ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ
Заимопользователь обязуется использовать Помещение исключительно для: [Детальное описание: например, «Организация склада готовой продукции (ОКВЭД 52.10), офиса управления (ОКВЭД 70.10) без права размещения производственных мощностей класса опасности 1-2»].
Запрещается: сдача в субаренду/безвозмездное пользование третьим лицам без письменного согласия Заимодателя; изменение назначения; проведение работ, меняющих несущие конструкции, без согласования; хранение взрывоопасных/токсичных веществ (кроме разрешенных технологией); использование в целях, противоречащих законодательству ЛНР/РФ.
Заимопользователь обеспечивает режим доступа Заимодателя в Помещение для осмотра (не чаще 1 раза в квартал, с уведомлением за 3 рабочих дня).
БЕСПЛАТНОСТЬ И РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВ (КЛЮЧЕВОЙ РАЗДЕЛ)
Плата за пользование Помещением не взимается.
Расходы по содержанию Помещения распределяются следующим образом:
| Вид расходов | Оплачивает | Порядок расчета/документов |
|---|---|---|
| Электроэнергия (по счетчику) | Заимопользователь | Ежемесячно до 10-го числа по акту с показаниями |
| Водоснабжение/водоотведение (по счетчику) | Заимопользователь | Ежемесячно до 10-го числа |
| Отопление (по ОДПУ/ИПУ или норматив) | Заимопользователь | В отопительный сезон ежемесячно |
| Вывоз ТКО (мусор) | Заимопользователь | По квитанциям/договору с подрядчиком |
| Налог на имущество организаций | Заимодатель / Заимопользователь [Выбрать] | Заимодатель платит в бюджет, Заимопользователь возмещает по счету до 20-го числа след. месяца |
| Текущий ремонт (косметический, инжсети внутри) | Заимопользователь | За свой счет, по согласованным сметкам |
| Капитальный ремонт несущих конструкций, кровли, фасада | Заимодатель | За свой счет (если иное не оговорено доп. соглашением) |
| Охрана/Пожарная сигнализация/СКУД | Заимопользователь | По договорам с подрядчиками |
| Страхование Помещения (от пожара, стихий) | Заимодатель / Заимопользователь [Выбрать] | Выгодоприобретатель — Заимодатель |
Заимопользователь самостоятельно и за свой счет заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (Луганскэнерго, Водоканал, Теплосеть и др.) на свое имя или переоформляет существующие ЛС/ЛИЦЕВЫЕ СЧЕТА на себя в течение 10 дней с даты передачи.
УЛУЧШЕНИЯ И РЕМОНТ (СТ. 692 ГК РФ)
Любые работы (ремонт, перепланировка, монтаж оборудования) требуют письменного согласия Заимодателя (по электронной почте или в ЭДО достаточно).
Заимопользователь представляет смету/проект работ. Заимодатель рассматривает в течение 10 рабочих дней.
Неразделимые улучшения (капремонт, вентиляция, полы, стены, окна, встроенное оборудование) переходят в собственность Заимодателя без возмещения стоимости, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ СОГЛАШЕНИЕМ (например, зачет стоимости в счет будущей аренды или выплата по остаточной стоимости при расторжении).
Разделимые улучшения (мебель, станки, стеллажи, съемные перегородки) Заимопользователь забирает при возврате Помещения; Возврат Помещения в исходное состояние (демонтаж разделимых улучшений) обязателен, если иное не согласовано.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
Заимопользователь несет полную материальную ответственность за гибель/порчу Помещения и имущества Заимодателя внутри, если не докажет обстоятельства, исключающие его вину (ст. 690 ГК РФ).
За несанкционированную сдачу в субаренду / изменение назначения — штраф [N]% от кадастровой стоимости Помещения за каждый случай + возмещение убытков.
За просрочку возврата Помещения после расторжения — штраф [N]% от кадастровой стоимости за каждый день просрочки.
Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажора (ст. 401 ГК РФ): военные действия, введение военного положения/ЧС в ЛНР, решения властей, обстрелы, аварии на магистральных сетях. Сторона, на которую наступило обстоятельство, уведомляет другую в течение 3 рабочих дней (по эл. почте/мессенджерам).
ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
Заимодатель вправе потребовать возврата Помещения досрочно при:
- Систематическом (3 и более раза) нарушении п. 4.1, 4.2, 5.2 (неуплата коммуналки > 30 дней);
- Использовании Помещения в противоправных целях;
- Необходимости Помещения для собственных нужд Заимодателя (с уведомлением за 60 дней);
- Ликвидации/банкротстве Заимопользователя.
Заимопользователь вправе отказаться от договора в любой момент, уведомив Заимодателя за 30 календарных дней (ст. 691 ГК РФ).
При расторжении Заимопользователь возвращает Помещение по Акту приема-передачи (Приложение №3-1) в состоянии, соответствующем целевому назначению, с учетом нормального износа. Ключи, пульты, карты доступа — сдаются вручно под роспись.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор составлен в 3 (трех) экземплярах с равной юридической силой (по одному для каждой Стороны и для налогового органа/архива).
Все уведомления направляют по адресам/реквизитам из преамбулы. Уведомление по эл. почте (E-mail) признается надлежащим способом уведомления (ст. 310 ГК РФ).
Споры передаются в Арбитражный суд по ЛНР (г. Луганск) / Арбитражный суд г. Москвы (если стороны из разных субъектов РФ), в порядке ГПК РФ / АПК РФ.
Настоящий Договор регулируется законодательством Луганской Народной Республики / Российской Федерации.
ПОДПИСИ СТОРОН
ЗАИМОДАТЕЛЬ / ЗАИМОПОЛЬЗОВАТЕЛЬ
________________ / ________________ [Подпись]
[М.П. Печать при наличии] / [М.П. Печать при наличии]
[ФИО полностью] / [ФИО полностью]
Обязательные приложения (Чек-лист для подписания)
Без этих документов договор может быть признан судом незаключенным или фиктивным:
- Выписка из ЕГРН на помещение (свежая, онлайн с сайта Росреестра/Кадастра ЛНР) — подтверждает право Заимодателя и отсутствие обременений (аресты, ипотека без согласия банка).
- Акт приема-передачи (Двусторонний) — с фотофиксацией каждого угла, показаниями счетчиков (электро, вода, тепло), описанием дефектов. Подписывается в день передачи ключей.
- Решение органа управления (Протокол собрания участников ООО / Решение единственного участника / Распоряжение директора ИП) — обязательно для юрлиц (ст. 46, 47 ФЗ-ООО, ст. 65 ГК РФ). Без него директор действует без полномочий.
- Согласие залогодержателя (Банка) — если помещение в ипотеке/залоге (ст. 339 ГК РФ). Без согласия банка договор рискует быть оспорен.
- План помещения (БТИ/Кадастровый), для привязки границ ответственности.
Налоговые риски и контроль (ФНС по ЛНР / МНС ЛНР)
НДС (Статья 146, 154 НК РФ)
Если Заимодатель — плательщик НДС (на общем режиме), он обязан исчислить НДС с рыночной стоимости аренды (ст. 154 НК РФ), даже если платы нет. Это «внутренний» НДС к вычету у Заимопользователя (если он на ОСНО) и к уплате в бюджет Заимодателем.
Совет: В договоре укажите: «Рыночная стоимость аренды для налоговых целей составляет [Сумма] руб./мес. (обоснование: отчет об оценке №__ от __;__.20__ / рекламные объявления / данные Росреестра)». Заимопользователь принимает к вычету «входной» НДС.
Налог на имущество организаций (Статья 374 НК РФ)
Платит собственник (Заимодатель). Если по договору это возложено на Заимопользователя — это его экономическая выгода, но налоговым агентом остается Заимодатель. Нужно четко разделить в бухучете.
Налог на прибыль (Статья 250, 251 НК РФ)
- Заимодатель: Расходы на содержание (ремонт, страховка, налог на имущество, амортизация) — уменьшают налоговую базу. Доходов от аренды нет.
- Заимопользователь: Расходы на коммуналку, ремонт (если не капитализируются), амортизацию вложений в чужое имущество (если оформлены как РНР/ОС) — в расходы на продажи.
Контроль цен (Передаточное ценообразование, ст. 105.14 НК РФ)
Если Стороны зависимы (аффилированные: один учредитель, родство, общий директор), налоговая проверит рыночность условий. Бесплатная передача зависимой стороне, красный флаг для выездной проверки. Нужен обоснованный акт оценки или экономическое обоснование (инвестиционный контракт с ЛНР, грант, социальная программа).
Особенности регистрации и учета в ЛНР (2026)
- Госрегистрация договора в Росреестре НЕ ТРЕБУЕТСЯ (не подлежит регистрации как обременение). Довольно письменной простой формы (ст. 164 ГК РФ, ст. 2 ФЗ-218). Нотариальное заверение — по желанию сторон (дает преимущество доказывания в суде).
- Учет в БТИ/Кадастре: Если Заимопользователь делает перепланировку/реконструкцию (неразделимые улучшения) — нужна техническая инвентаризация и внесение изменений в ЕГРН за счет Заимодателя (с согласия Заимопользователя).
- Пожарная безопасность / РОСТЕХНАДЗОР / Роспотребнадзор: Ответственность за соответствие Помещения требованиям для вида деятельности (МЧС, санитарные нормы) лежит на Заимопользователе (как на эксплуатанте). Нужно получить свои заключения/декларации.
- Адресная регистрация бизнеса: Заимопользователь может поставить ЮЛ/ИП на учет по этому адресу (ФНС примет договор + гарантийное письмо от Заимодателя + выписку ЕГРН).
Типичные ошибки, которые приводят к спорам в судах ЛНР/РФ
| Ошибка | Последствие | Как правильно |
|---|---|---|
| Нет Акта приема-передачи с фото/показаниями | Спор о состоянии при возврате, списание убытков на Заимопользователя несправедливо | Обязательный Акт с фото (дата/время в EXIF), подпись ответственных лиц |
| Фраза «ремонт за счет Заимопользователя» без смет и согласия | Вложения не признаются улучшениями, не возмещаются, не списываются в расходы | Приложение «Смета/Проект», письмо-согласие Заимодателя, Акт выполненных работ (КС-2/КС-3) |
| Не прописано, кто платит налог на имущество | Споры с ФНС, пени, штрафы за несвоевременную уплату | Четкий п. 5.2 таблицей. Квитанции об оплате, обязательный признак исполнения |
| Игнорирование согласия банка (залог) | Банк требует расторжения, реализацию залога, выселение бизнеса | Получить нотариальное согласие банка ДО подписания договора |
| Отсутствие условия о форс-мажоре с учетом ЛНР | Штрафы за неремонт кровли после обстрела, невозможность пользоваться | Детальный перечень обстоятельств (военное положение, решения Главы ЛНР, обстрелы, отключение сетей) |
| Устная договоренность о субаренде | Расторжение договора Заимодателем, выселение субарендаторов | Письменное согласие Заимодателя на субаренду (общее или на конкретного лица) |
Оформление безвозмездного пользования нежилым помещением для бизнеса в ЛНР в 2026 году — это не просто «подписать бумажку», а сложная правовая конструкция, затрагивающая гражданское, налоговое, земельное и административное право.
- Проводите Due Diligence: Проверьте выписку ЕГРН, отсутствие арестов, долгов по коммуналке, согласие банка-залогодержателя.
- Фиксируйте экономический смысл: Почему бесплатно? (Инвестиционный проект, грант, социальная ответственность, временная мера до стройки). Документируйте это (письмо, протокол, договор гранта).
- Детализируйте расходы: Таблица в п. 5.2 договора, ваша главная защита от претензий и налоговых начислений.
- Оформляйте улучшения правильно: Смета -> Согласие -> Акт -> Бухучет (РНР/ОС). Без этого вы потеряете деньги на ремонте.
- Учитывайте специфику региона: Форс-мажор, адресация по новым стандартам ФИАС, взаимодействие с МЧС/Нацгвардией при режиме ЧС.
- Консультируйтесь с юристом ЛНР: Типовой образец из интернета не учитывает ваши риски (залог, аффилированность, специфика деятельности, требования МЧС).
Грамотно составленный договор, это гарантия сохранения бизнеса, имущества и нервов обеих сторон. Не пренебрегайте юридической экспертизой перед подписанием.
Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законодательство ЛНР/РФ может меняться. Для принятия решений обратитесь к квалифицированному юристу, специализирующемуся на недвижимости и налоговом праве в Луганской Народной Республике;