. Договоры долевого участия (ДДУ) в сфере недвижимости стали одним из основных способов финансирования строительных проектов в Луганской Народной Республике (ЛНР). При этом бухгалтерский учет полученной недвижимости имеет свои особенности‚ связанные как с международными стандартами (IFRS‚ IFRIC 15)‚ так и с национальными нормативными актами (Налоговый кодекс РФ‚ ПБУ 6/01‚ ПБУ 23/2019 и др.). В статье рассматриваются ключевые аспекты текущей практики учета недвижимости‚ полученной по ДДУ‚ в ЛНР‚ а также типичные проблемы и рекомендации для бухгалтеров и финансовых специалистов.

Правовая и нормативная база

• Международные стандарты: IFRIC 15 «Revenue from Construction Contracts» – применяется к договорам‚ где объект недвижимости строится под заказ (в т.ч; ДДУ). Стандарт требует оценки прогресса выполнения работ (метод процента завершения) и признания выручки и расходов в соответствии с этим прогрессом.
• Российские стандарты бухгалтерского учета (применяемые в ЛНР):
  • ПБУ 6/01 «Учет основных средств» – определяет порядок признания недвижимости как основного средства после завершения строительства.
  • ПБУ 23/2019 «Учет расходов‚ связанных с получением и реализацией недвижимости» – регулирует учет расходов на строительство и их капитализацию.
  • ПБУ 23/2022 «Учет доходов от строительства» – детализирует применение метода процента завершения.
• Налоговый кодекс РФ (части‚ применимые в ЛНР):
  • Статья 251‚ пункт 14.1 – определяет порядок учета взносов участников в капиталы застройщика.
  • Статья 270‚ пункт 5 – регулирует налоговый учет расходов‚ связанных со строительством.

Сущность договора долевого участия

ДДУ – это договор‚ по которому участник (дольщик) вносит денежные средства в счет будущей собственности‚ а застройщик обязуется построить объект и передать его дольщику после завершения строительства. Ключевые элементы ДДУ‚ влияющие на учет:

1. Сумма взноса дольщика (обычно в виде предоплаты‚ промежуточных платежей и окончательной выплаты).
2. Сроки и этапы строительства (фазы‚ процент завершения).
3. Условия передачи прав собственности (обычно после подписания акта ввода в эксплуатацию).
4. Наличие дополнительных обязательств (комиссионные‚ бонусы‚ штрафы).

Признание выручки и расходов по IFRIC 15

IFRIC 15 требует‚ чтобы объект строительства рассматривался как контракт на строительство. При этом:

• Метод процента завершения (percentage‑of‑completion) – основной подход‚ когда выручка и расходы признаются пропорционально выполненным работам.
• Для расчёта процента завершения используют:
  • Стоимость выполненных работ (затраты‚ понесённые к текущей дате).
  • Оценочную общую стоимость проекта (с учётом всех договорных обязательств).
• Если проект не позволяет надёжно оценить степень завершения‚ применяется метод завершения по факту (completed‑contract method) – выручка признаётся только после передачи недвижимости.

Пример расчёта процента завершения

Общая сметная стоимость проекта: 120 000 000 ₽
Затраты к : 48 000 000 ₽
Процент завершения = 48 000 000 / 120 000 000 = 40 %
Выручка‚ признанная к = 40 % × 120 000 000 = 48 000 000 ₽

Учет полученной недвижимости в балансе

После завершения строительства и подписания акта ввода в эксплуатацию объект недвижимости считается основным средством и переводится из «незавершённого строительства» в «основные средства».

Этапы перехода

1. Снятие с учёта незавершённого строительства – все накопленные затраты и признанная выручка переводятся в раздел «Основные средства».
2. Оценка стоимости – в балансе указывается стоимость приобретения (в случае ДДУ – стоимость‚ за которую дольщик фактически заплатил).
3. Амортизация – применяется в соответствии с ПБУ 6/01 (обычно линейный метод‚ срок полезного использования определяется в зависимости от типа недвижимости).

Налоговый учет

Для целей налогообложения в ЛНР (по российскому НК РФ) важны два момента:

• Налоговая база дохода – определяется как разница между суммой полученных от дольщиков платежей и суммой расходов‚ признанных в бухгалтерском учете (с учётом корректировок по налоговому законодательству).
• Налоговые вычеты – расходы‚ связанные со строительством (материалы‚ труд‚ услуги) учитываются в статье 270‚ пункт 5. При этом взносы участников (по ст. 251‚ п. 14.1) не учитываются в налоговой базе.

Практические сложности и типичные ошибки

Пример практического учёта (кейс)

Ситуация. Застройщик «ЛНР‑Строй» заключил ДДУ с 30 дольщиками на строительство жилого комплекса «Солнечный берег». Общая стоимость проекта – 150 млн ₽. Дольщики внесли предоплату 30 % от стоимости (45 млн ₽) в 2024 году. К  года выполнено работ на 45 %.

Шаг 1. Признание выручки (IFRIC 15)

Затраты к = 67‚5 млн ₽
Процент завершения = 67‚5 / 150 = 45 %
Выручка‚ признанная к = 45 % × 150 млн = 67‚5 млн ₽

Шаг 2. Перемещение в «незавершённое строительство»

• Дебет «Незавершённое строительство» – 67‚5 млн ₽
• Кредит «Выручка от строительства» – 67‚5 млн ₽

Шаг 3. По завершении строительства (2027 год)

• Снятие с учёта незавершённого строительства:
  • Дебет «Основные средства – недвижимость» – 150 млн ₽
  • Кредит «Незавершённое строительство» – 150 млн ₽
• Начало амортизации (срок полезного использования 30 лет):
  • Годовая амортизация = 150 млн / 30 = 5 млн ₽

Шаг 4. Налоговый учёт

• Доход для налогообложения = полученные от дольщиков платежи (150 млн) – расходы‚ признанные в бухгалтерском учёте (150 млн) = 0 ₽ (при условии‚ что все затраты учтены).
• Взносы дольщиков (по ст. 251‚ п. 14.1) не учитываются в налоговой базе.

Рекомендации по внедрению эффективного учёта

• Разработать учетную политику‚ в которой чётко прописаны:
  • Критерии признания выручки (процент завершения vs; завершение по факту).
  • Порядок капитализации расходов и их классификация (материалы‚ труд‚ комиссии).
  • Метод амортизации и сроки полезного использования.
• Автоматизировать учёт с помощью ERP‑систем‚ поддерживающих модуль «Строительные контракты» (например‚ 1С:Бухгалтерия 8.3 с доработкой «Строительство»).
• Контролировать документальное оформление – каждый этап строительства должен сопровождаться актом‚ подписанным обеими сторонами.
• Проводить независимую оценку стоимости выполненных работ (аудиторы‚ оценочные компании) для подтверждения процента завершения.
• Обучать персонал – бухгалтеры‚ финансовые аналитики и менеджеры проектов должны знать различия между ПБУ‚ IFRIC 15 и налоговым законодательством.

Учет недвижимости‚ полученной по договорам долевого участия в ЛНР‚ представляет собой сложный процесс‚ сочетающий международные стандарты (IFRIC 15) и российскую нормативную базу (ПБУ‚ НК РФ). Ключевыми моментами являются правильный выбор метода признания выручки‚ своевременное перемещение объектов из «незавершённого строительства» в «основные средства»‚ а также корректный налоговый учёт взносов участников. При соблюдении перечисленных рекомендаций организации могут обеспечить прозрачность финансовой отчётности‚ снизить налоговые риски и повысить доверие инвесторов и дольщиков.

Дата публикации: 27 августа 2026 года. Информация актуальна на момент написания и может изменяться в зависимости от изменений в законодательстве ЛНР и РФ.