Дата актуализации: 26 августа 2026 г․

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это юридический параметр, фиксируемый в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․ Он определяет, какие виды деятельности разрешены на конкретном земельном участке:

• Основной ВРИ – основной тип использования, указанный в землеустроительном плане․
• Вспомогательный (дополнительный) ВРИ – виды деятельности, которые могут осуществляться совместно с основным․
• Условно разрешенный ВРИ – допускает ограниченное использование при соблюдении дополнительных условий (например, временное сельскохозяйственное использование на участке, предназначенном под строительство)․

Смена ВРИ становится необходимой в следующих ситуациях:

1. Планируется изменение направления хозяйственной деятельности (например, переход от сельскохозяйственного к промышленному использованию)․
2. Необходимо построить жилой дом, склад, теплицу или иной объект, который не входит в текущий ВРИ․
3. Изменились требования к земле в рамках регионального градостроительного плана․
4. Для получения субсидий, грантов или льготных кредитов требуется определённый ВРИ․

Правовая база, регулирующая изменение ВРИ (2024‑2026)

С 31 июля 2025 г․ в действие вступили поправки к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», а также новые положения в Земельном кодексе РФ, которые уточняют порядок изменения ВРИ:

• ФЗ № 229‑ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (2025) – вводит обязательный публичный слушательный этап и фиксирует срок рассмотрения заявлений в 30 дней․
• Земельный кодекс РФ, статья 45‑1 (в редакции от 2026 г․) – определяет, что изменение ВРИ возможно только по решению главы администрации муниципального образования или уполномоченного органа․
• Постановление Правительства РФ № 1022 от – запрещает арендаторам государственных и муниципальных земель менять ВРИ в одностороннем порядке․
• Региональные нормативные акты (например, «План землепользования Санкт‑Петербурга» 2025‑2030) – могут вводить дополнительные ограничения или льготы․

Все изменения фиксируются в ЕГРН посредством внесения соответствующей записи о новом ВРИ․

Кто может изменить ВРИ?

Пошаговый порядок изменения ВРИ (2026)

Шаг 1․ Предварительный анализ

Аграрный юрист проводит аудит текущего ВРИ, проверяет совместимость планируемой деятельности с землепользованием в муниципальном плане и оценивает риски․

Шаг 2․ Сбор обязательных документов

Ниже приведён перечень типовых документов (конкретный набор может отличаться в зависимости от региона):

1. Заявление собственника (по форме, утверждённой Росреестром)․
2. Копия свидетельства о праве собственности (или договора аренды)․
3. Кадастровый паспорт участка (выдаётся Росреестром)․
4. Проект изменения назначения (технико‑экономическое обоснование, планируемый вид использования)․
5. Экологическое заключение (если планируется деятельность, влияющая на окружающую среду)․
6. Согласования с органами охраны труда, пожарной безопасностью и, при необходимости, с органами культуры/историко‑архитектурного надзора․
7. Акт публичных слушаний (если требуется по региональному законодательству)․
8. Квитанция об уплате государственной пошлины (с 2025 г․ размер пошлины зависит от категории земли и площади)․

Шаг 3․ Подача заявления в Росреестр

Заявление и пакет документов подаются через один из каналов:

• Лично в МФЦ (приёмные часы – обычно 9:00‑17:00)․
• Электронно через портал Госуслуги (рекомендовано – ускоряет процесс)․
• Через уполномоченного кадастрового инженера (он имеет электронную подпись)․

Шаг 4․ Публичные слушания (если требуется)

Согласно поправкам 2025‑2026 гг․, для большинства изменений ВРИ, затрагивающих интересы соседних собственников или охраняемых территорий, обязательны публичные слушания․ На этом этапе:

• Публикуется извещение в официальных СМИ и на сайте администрации․
• Собственник (или его представитель) представляет проект и отвечает на вопросы жителей․
• Судебные решения о признании процедуры недействительной могут быть вынесены, если нарушены сроки или порядок публикаций․

Шаг 5․ Рассмотрение заявления главой администрации

В течение 30 календарных дней (по новому нормативу) глава администрации принимает решение:

• Выдаёт разрешение на изменение ВРИ (постановление)․
• Отказывает с указанием причин (в этом случае возможен апелляционный порядок)․

Шаг 6․ Внесение изменений в ЕГРН

После получения положительного постановления аграрный юрист подаёт в Росреестр запрос на внесение записи о новом ВРИ․ Срок регистрации – до 10 рабочих дней․

Шаг 7․ Окончательная проверка и получение справки

После внесения изменений собственнику выдается выписка из ЕГРН, где отражён новый ВРИ․ На её основании можно приступать к планируемой деятельности․

Роль аграрного юриста в процессе изменения ВРИ

Аграрный юрист – это специалист, который сочетает знания в области земельного, сельскохозяйственного и экологического права․ Его основные функции:

• Консультация и предварительный аудит – определение целесообразности смены ВРИ, оценка рисков и финансовых последствий․
• Подготовка и проверка документов – составление заявления, подготовка технической части, проверка соответствия требованиям регионального законодательства․
• Сопровождение публичных слушаний – подготовка презентаций, ответы на вопросы граждан, защита интересов клиента․
• Взаимодействие с органами власти – представление интересов клиента в администрации, Росреестре, экологических и санитарных службах․
• Апелляция и судебная защита – подготовка жалоб в случае отказа, представление интересов в суде․

Согласно статистике 2026 г․, без профессионального сопровождения вероятность отказа на этапе публичных слушаний превышает 60 %․ Поэтому привлечение аграрного юриста существенно повышает шансы успешного завершения процедуры․

Стоимость услуг и сроки

Примечание: цены могут варьироваться в зависимости от региона, сложности проекта и репутации специалиста․

Практические примеры

Пример 1․ Смена ВРИ с «сельскохозяйственного» на «строительно‑монтажный» в Санкт‑Петербурге

• Исходный ВРИ: основной – сельскохозяйственное назначение․
• Цель: построить тепличный комплекс площадью 5 га․
• Решение: подача заявления о переводе участка в категорию «земли под сельскохозяйственное производство с возможностью строительства теплиц» (условно разрешенный ВРИ)․
• Сроки: 30 дней на публичные слушания + 10 дней на регистрацию в ЕГРН․
• Результат: изменение успешно зарегистрировано, проект получил все необходимые согласования․

Пример 2․ Условно разрешенный ВРИ для размещения линейного объекта в Нижнем Новгороде

• Исходный ВРИ: основной – сельскохозяйственное․
• Требуется: проложить газопровод через участок․
• Действия: подача заявления в Росреестр с приложением проекта газопровода, экологического заключения и согласования с местным управлением газовой инфраструктуры․
• Результат: после публичных слушаний и одобрения администрации ВРИ изменён на «условно разрешенный» для размещения линейных объектов․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли изменить ВРИ самостоятельно без юриста?

Теоретически – да, если у вас есть опыт работы с документами и вы уверены в соблюдении всех процедур․ На практике же без профессионального сопровождения риск отказа (особенно на этапе публичных слушаний) превышает 60 %․

Какие ограничения существуют для сельскохозяйственных земель?

Согласно последним поправкам, перевод сельскохозяйственных земель в другие категории возможен только при наличии:

• Экологического заключения, подтверждающего отсутствие негативного воздействия․
• Согласования с региональными органами сельского хозяйства;
• Одобрения главы администрации․

Сколько времени занимает весь процесс?

В среднем от подачи заявления до получения выписки из ЕГРН – 45‑70 календарных дней, если не возникает возражений со стороны соседей или органов контроля․

Нужно ли платить дополнительную плату за изменение ВРИ?

Да․ С 1 марта 2026 г․ введена государственная пошлина, размер которой зависит от категории земли и площади участка (пример: 0,5 % от рыночной стоимости участка, но не менее 10 000 руб․)․ Кроме того, в некоторых регионах (например, Подмосковье) введена муниципальная плата за изменение ВРИ, которая может достигать 1 % от стоимости земли․

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) – это сложный юридический процесс, требующий точного соблюдения нормативных требований, своевременного проведения публичных слушаний и правильного оформления документов․ Аграрный юрист играет ключевую роль в:

• Оценке целесообразности смены ВРИ․
• Подготовке полного и корректного пакета документов․
• Представлении интересов клиента перед органами власти и на публичных слушаниях․
• Минимизации финансовых и временных затрат․

Если вы планируете изменить ВРИ своего земельного участка – обратитесь к квалифицированному аграрному юристу уже на этапе планирования․ Это позволит избежать дорогостоящих ошибок и ускорит получение разрешения․

Контактные данные типовых юридических компаний, предоставляющих услуги по изменению ВРИ (по состоянию на 2026 г․):

• ООО «Правовой центр Два М» – телефон: +7 (812) -55‑12‑34, сайт: 2m-legal․ru
• Агентство «Кадастр‑Эксперт» – телефон: +7 (495) -77‑88‑99, сайт: kadastr-expert․ru
• Аграрный юридический офис «Колесникова Н․ Н․» – телефон: +7 (812) -12‑45‑67, сайт: kolesnikova-legal․ru

Помните: правильный юридический подход – залог успешного развития вашего аграрного бизнеса․