Дата подготовки: 19:05:55 ()

Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества между близкими лицами. В условиях, когда часть территории Украины (ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области) находится под контролем Российской Федерации, вопросы признания таких сделок и порядка их нотариального оформления становятся особенно актуальными. В данной статье рассмотрены нормативные основы, особенности признания договоров дарения, а также практические рекомендации по оформлению сделок в ЛНР;

Нормативная база

• Федеральный закон от «О признании документов о правах на недвижимое имущество, выданных на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей» – устанавливает порядок признания в РФ документов, выданных до .
• Указ Президента РФ № 1103 от 2026 года – вводит запрет на совершение нотариальных действий гражданами Украины в отношении недвижимости, расположенной на указанных территориях, за исключением случаев, когда действия осуществляются через аккредитованных российских нотариусов.
• Положения ФНП (Федеральной нотариальной палаты) о дистанционных нотариальных действиях и требованиях к доверенностям, выданным за рубежом.
• Международные договоры (Соглашение о правовой помощи и правовых отношениях в СНГ, Конвенция о признании и исполнении иностранных судебных решений) – используются судами при оценке возможности признания украинских документов в России.

Особенности дарения недвижимости между Украиной и Россией

Субъекты сделки

• Даретель – гражданин Украины (либо лицо, постоянно проживающее на территории ДНР/ЛНР).
• Одаряемый – гражданин России либо лицо, имеющее вид на жительство в РФ.

Объект недвижимости

Объект может находиться:

• на территории Украины (включая ДНР, ЛНР, Запорожскую и Херсонскую области);
• на территории Российской Федерации (в т.ч. в новых субъектах, вошедших в состав РФ после 2022 года).

Форма сделки

Согласно Гражданскому кодексу РФ и Гражданскому кодексу Украины, договор дарения недвижимости должен быть оформлен в письменной форме и подлежать государственной регистрации. С в РФ обязательна нотариальная форма договора дарения недвижимости.

Признание сделок в ЛНР

Для того чтобы договор дарения, заключённый на территории Украины (или оформленный украинским нотариусом), был признан действительным в ЛНР и, соответственно, в Российской Федерации, необходимо соблюсти следующие условия:

1. Соответствие требованиям закона о признании документов – документ должен быть выдан до и содержать все requisites, предусмотренные законодательством ЛНР/РФ.
2. Нотариальное удостоверение воли дарителя – если сделка совершается через доверенность, доверенность должна быть удостоверена нотариусом, имеющим право совершать нотариальные действия на территории ЛНР (или аккредитованным российским нотариусом).
3. Отсутствие запрета на дистанционное нотариальное действие – с 2026 года запрещено оформлять доверенности на территории Украины для действий в отношении недвижимости, расположенной в ЛНР, если доверенность не прошла дополнительную легализацию в консульском учреждении РФ.
4. Регистрация права собственности – после подписания договора дарения необходимо подать заявление в Росреестр (или соответствующий орган ЛНР) для внесения записи о переходе права собственности.

На практике суды ЛНР и РФ часто требуют судебного решения о признании сделки заключенной с последующей регистрацией права, особенно если документы выданы до вступления в силу закона от .

Нотариальные действия и требования

Кто может удостоверять сделку?

• Нотариусы ЛНР, имеющие лицензию, выданную органом юстиции ЛНР.
• Аккредитованные российские нотариусы, получившие разрешение на совершение нотариальных действий на территории ЛНР (по соглашению между Минюстом ЛНР и Минюстом РФ).
• Консульские учреждения РФ за рубежом – могут удостоверять доверенности, но не сам договор дарения недвижимости, если объект находится в ЛНР.

Какие документы необходимы?

• Паспорт дарителя и одаряемого (или вид на жительство).
• Документы, подтверждающие право собственности дарителя на недвижимость (выписка из реестра, технический паспорт и т.д.).
• Договор дарения в письменной форме (с указанием предмета, сторон, отсутствия возмещения).
• Нотариальное удостоверение воли дарителя (подпись в присутствии нотариуса).
• Доверенность (если сделка осуществляется через представителя) – должна быть нотариально удостоверена и, при необходимости, легализована.
• Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности.

Особенности дистанционного нотариального действия

Согласно данным ФНП, спрос на дистанционные нотариальные действия вырос после 2023 года. Однако, для недвижимости, расположенной в ЛНР, дистанционное удостоверение доверенности гражданином Украины запрещено до , если не получено специальное разрешение от Минюста ЛНР.

Практический алгоритм оформления дарения недвижимости в ЛНР

1. Подготовка документов – собрать паспортные данные, выписку из реестра недвижимости, техническую документацию.
2. Согласование сторон – обсудить условия дарения, отсутствие возмещения, возможные обременения.
3. Выбор нотариуса – обратиться к нотариусу ЛНР или аккредитованному российскому нотариусу, уточнив его полномочия по удостоверению сделок с недвижимостью.
4. Подписание договора дарения – в присутствии нотариуса стороны подписывают договор; нотариус удостоверяет волю дарителя и разъясняет последствия сделки.
5. Оформление доверенности (при необходимости) – если одна из сторон не может присутствовать лично, оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя;
6. Подача документов в регистрирующий орган – передать договор, удостоверение нотариуса, документы о праве собственности и квитанцию об оплате пошлины в Росреестр/LNR реестр недвижимости.
7. Получение выписки о переходе права – после регистрации получить выписку из ЕГРН (или аналога в ЛНР) как подтверждение нового собственника.

Возможные риски и способы их минимизации

• Непризнание документа – может произойти, если договор оформлен до вступления в силу закона от без нотариального удостоверения. Решение: заблаговременно оформить сделку у нотариуса, имеющего право действовать в ЛНР.
• Оспаривание сделки третьими лицами – родственники или кредиторы могут оспорить дарение как мнимую сделку. Решение: обеспечить наличие доказательств безвозмездности (например, письменное заявление дарителя о отсутствии ожидания встречного предоставления).
• Изменение законодательства – возможны новые поправки, ужесточающие требования к признанию иностранных документов. Решение: регулярно отслеживать обновления на официальных сайтах Минюста ЛНР и РФ, а также консультироваться с юристом.
• Проблемы с доверенностью – если доверенность выдана за рубежом без легализации, она может быть признана недействительной. Решение: использовать консульскую легализацию или apostille, а также получить согласие нотариуса ЛНР на её использование.

Дарение недвижимости между Украиной и Россией, особенно в контексте ЛНР, требует тщательного соблюдения норм как украинского, так и российского законодательства. Ключевыми моментами являются:

• обязательное нотариальное удостоверение договора дарения (с );
• соответствие документов требованиям закона о признании документов, выданных на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей;
• правильное оформление доверенностей и их легализация;
• регистрация перехода права собственности в соответствующем реестре.

Соблюдение перечисленных условий значительно повышает вероятность признания сделки в ЛНР и последующей беспрепятственной регистрации права собственности в Российской Федерации. При возникновении сомнений рекомендуется обращаться к квалифицированному юристу или нотариусу, специализирующемуся на трансграничных сделках с недвижимостью.

Статья подготовлена на основе открытых источников и действующего законодательства на момент .