Вступление новых субъектов в состав Российской Федерации — Донецкой Народной Республики (ДНР), Луганской Народной Республики (ЛНР), Запорожской и Херсонской областей — поставило перед системой госрегистрации прав на недвижимость беспрецедентную задачу: интеграцию существующих кадастровых и правовых баз данных в единое правовое поле РФ. Процесс перехода на российское законодательство, запущенный с 1 января 2025 года, сопровождается рядом серьезных правовых, технических и организационных вызовов.

Нормативная база и этапы перехода

Основой для регистрации прав на недвижимое имущество на территориях новых субъектов РФ послужили федеральные конституционные законы о принятии в состав России и соответствующие Федеральные законы (в частности, ФЗ от № 258-ФЗ и поправки к ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Ключевые этапы перехода:

• С 1 января 2025 года: Росреестр начал вести учет недвижимости в четырех присоединенных регионах. Запущена работа по внесению сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
• Особый (упрощенный) порядок: Установлен временный режим перерегистрации прав, возникших на основании документов, выданных украинскими властями (до 2014 года или в период 2014–2022 гг.), а также документов ДНР/ЛНР. Данный порядок действует до 2028 года (с возможностью продления).
• Цифровизация: С 2026 года жителям ЛНР (а затем и остальных регионов) стала доступна подача заявлений через Единый портал госуслуг (ЕПГУ) без визита в МФЦ.

Ключевые проблемы перехода на российское право

Проблема признания прав, возникших по украинскому и «переходному» законодательству

Самая сложная правовая коллизия — определение юридической силы документов, выданных разными властями в разное время:

• Документы до 2014 года (УССР/Украина): Признаются при условии соответствия действовавшему тогда праву, но требуют тщательной проверки на предмет отсутствия последующих обременений или споров.
• Документы 2014–2022 гг. (ДНР/ЛНР): Регистрировались в местных министерствах юстиции или БТИ. Их правовая сила в российском правовом поле требует верификации.
• Документы после 2022 года (российские администрации): Выдавались на основании локальных нормативных актов, не всегда согласованных с федеральным законодательством.

Риск: Возникновение «двойных» прав на один объект (например, старый украинский свидетельство и новый российский договор купли-продажи), что ведет к судебным спорам и приостановке регистрации.

Отсутствие или неполнота кадастровых данных

Для внесения записи в ЕГРН объект должен иметь кадастровый номер и определенные границы. На новых территориях наблюдается:

• Отсутствие единой кадастровой карты на момент входа в состав РФ.
• Различия в координатных системах (локальные системы ДНР/ЛНР vs государственная система координат РФ — ГСК-2011).
• Физическое уничтожение архивов БТИ и кадастровых инженеров во время боевых действий.

Это приводит к необходимости проведения межевания заново, что удорожает и задерживает процесс для собственников.

Сложность сбора пакета документов

Для перерегистрации в упрощенном порядке требуется предоставить:

1. Документ, подтверждающий право (свидетельство, договор, решение суда, справка о наследовании и т.д.).
2. Документ на личность (паспорт гражданина РФ).
3. Кадастровый план/технический план (если объект ранее не учитывался в ЕГРН).

Многие жители утратили документы при эвакуации или в результате разрушений. Восстановление архивных копий в условиях неполного функционирования архивных учреждений становится преградой.

Ограничения по признаванию отдельных категорий прав

Согласно информации из профильных ведомств (Росреестр, Минюст) и обсуждаемым законопроектам, предлагается не признавать права, возникшие:

• На основании нормативных актов, противоречащих Конституции РФ (например, национализация имущества без компенсации).
• В результате сделок, совершенных с нарушением императивных норм российского гражданского права.
• На объекты, изъятые у законных владельцев в пользу «республик» или физических лиц без суда.

Это порождает правовую неопределенность у категорий граждан, чье имущество переходило к ним через механизмы «национализации» или «конфискации» временными администрациями.

Организационно-технические барьеры

• Нехватка кадров: Дефицит квалифицированных регистраторов, кадастровых инженеров и нотариусов на местах.
• Инфраструктура: Не все МФЦ и центры «Мои Документы» оснащены оборудованием для работы с ЕГРН в полной мере.
• Сроки: Несмотря на законопроект Госдумы о сокращении предельных сроков перерегистрации на 1,5 года, реальные сроки рассмотрения заявлений в особых порядках часто превышают стандартные (7–9 рабочих дней) из-за необходимости запросов в архивы и ведомства.

Особенности упрощенного порядка (до 2028 года)

• Отказ от требования нотариального удостоверения для части сделок (достает письменной простой формы).
• Возможность регистрации по копиям документов (при предъявлении оригинала для сверки или в случае его утраты, на основании архивных справок).
• Бесплатность государственной пошлины для определенных категорий граждан (участники СВО, переселенцы, пенсионеры) при первичном внесении записи в ЕГРН.
• Удаленное взаимодействие: Подача через ЕПГУ, МФЦ в любом регионе РФ (например, 12 центров госуслуг Москвы принимают документы на объекты в ДНР, ЛНР, Запорожской области).

Судебная практика и перспективы

На 2026 год начинает формироваться судебная практика по спорам о признании прав на недвижимость в новых регионах. Основные направления исков:

• Признание права собственности на основании документов ДНР/ЛНР без перерегистрации (суды в большинстве случаев направляют в административный порядок через Росреестр).
• Оспаривание отказа в регистрации из-за «двойных продаж» (когда один объект продан по украинскому договору до 2014 г. и по российскому договору после 2022 г.).
• Взыскание ущерба от утраты имущества в результате военных действий (отдельный сложный пласт, связанный с ФЗ № 173-ФЗ о компенсациях).

Рекомендации для правообладателей

Для минимизации рисков и ускорения регистрации рекомендуется:

1. Проверить статус объекта в ЕГРН через публичную кадастровую карту или личный кабинет Госуслуг — возможно, запись уже внесена автоматически.
2. Собрать максимальный пакет доказательств: не только правоустанавливающий документ, но и квитанции за коммуналку, налоговые уведомления, свидетельские показания, фото/видео фиксация объекта.
3. Обратиться к нотариусу для удостоверения перевода документов (если они на украинском языке) и проверки чистоты сделки перед обращением в Росреестр.
4. Не упускать срок действия особого порядка (до 2028 г.) — после его истечения регистрация будет возможна только по общим основаниям (суд, полный пакет документов, межевание), что значительно сложнее и дороже.

Переход на российское право регистрации недвижимости в новых регионах — это процесс исторического масштаба, решаемый в сжатые сроки и в условиях неполной информации. Главная проблема — не техническая интеграция баз данных, а правовая верификация прав, возникших в условиях правовой неопределенности и смены суверенитета.

---

Важное напоминание: Данная статья носит информационный характер. Законодательство в сфере регистрации прав в новых субъектах РФ динамично меняется (последние изменения зафиксированы на ). Для решения конкретных вопросов рекомендуется обратиться к актуальным нормативным актам или консультироваться с юристом/нотариусом.