Дата актуализации информации: 19:20:32 ().

Содержание

1. Нормативная база изъятия
2. Процедура изъятия земельного участка
3. Определение размера компенсации
4. Кто имеет право на возмещение
5. Налоговые аспекты компенсации
6. Практический опыт защиты прав собственников
7. Обжалование решений о компенсации
8. Как увеличить сумму компенсации
9. Рекомендации для собственников и арендаторов

Нормативная база изъятия

Согласно статье 239 Гражданского кодекса РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд. Изъятие регулируется также:

• Земельным кодексом РФ (в частности, подпунктом а пункта 3 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников…);
• Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (для подготовки отчёта оценщика);
• Налоговым кодексом РФ (статья 251 НК РФ устанавливает закрытый перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль; компенсация выкупной стоимости земельного участка при его изъятии для государственных и муниципальных нужд не входит в этот перечень).

Процедура изъятия земельного участка

1. Инициатива изъятия – орган государственной власти принимает решение о необходимости изъятия участка (например, для строительства вокзала Алматы‑3, как указано в постановлении акимата Алматы 1/1‑257 от 2 марта 2026 г.).
2. Уведомление собственника – направляется извещение о предстоящем изъятии не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии.
3. Подготовка отчёта оценщика – оценщик готовит независимый отчёт о рыночной стоимости участка и расположенных на нём объектов недвижимости. Отчёт должен быть готов заблаговременно, не позднее чем за 60 дней до направления соглашения.
4. Согласование размера компенсации – в компенсацию включаются:
   • рыночная стоимость земельного участка;
   • стоимость расположенных на нём объектов недвижимости;
   • убытки, связанные с ограничением права собственности, аренды или иных прав;
   • иные доказанные убытки (переезд, loss of business и т.д.).
5. Подписание соглашения об изъятии – после достижения согласия о размере возмещения подписывается договор, после чего происходит фактическое изъятие участка.
6. Выплата компенсации – денежные средства перечисляются правообладателю в установленные сроки.

Определение размера компенсации

Размер компенсации определяется на основании отчёта оценщика, который должен готовиться заблаговременно, не позднее чем за 60 дней до направления лицу соглашения об изъятии. В компенсацию включаются:

• рыночная стоимость земельного участка;
• стоимость расположенных на нём объектов недвижимости (здания, сооружения, инженерные сети);
• убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев;
• иные доказанные убытки (например, расходы на переезд, loss of profit).

Компенсация положена не только собственнику земельного участка, но и арендатору, если участок находится в государственной (муниципальной) собственности, но был предоставлен лицу в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Кто имеет право на возмещение

• Собственник земельного участка (частное лицо, юридическое лицо).
• Арендатор земельного участка, если участок находится в государственной или муниципальной собственности.
• Землепользователь и землевладелец, имеющие ограниченные вещные права (например, право бессрочного пользования).
• Лица, понесшие иные доказанные убытки в результате изъятия (например, сотрудники предприятия, вынужденные прекратить деятельность).

Налоговые аспекты компенсации

Согласно письмам финансистов от  03-03-06/1/76034 и от  03-03-06/1/119276, статьёй 251 НК РФ установлен закрытый перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, и он не содержит такой вид доходов, как компенсация выкупной стоимости земельного участка при его изъятии для государственных и муниципальных нужд. Следовательно, полученная компенсация подлежит обложению налогом на прибыль (для организаций) или НДФЛ (для физических лиц) в общем порядке, если иное не предусмотрено законодательством.

Практический опыт защиты прав собственников

Юридическая фирма Двитекс с 2010 года защищает доверителей при изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд. Фирма предлагает комплексные услуги юристов и оценщиков; Ознакомиться с практикой по защите собственников при изъятии и увеличению суммы компенсации можно в разделе «Наш опыт» на сайте компании.

В сложных ситуациях необходима консультация юриста или адвоката, которые помогут в защите интересов, обжаловании решений и урегулировании споров и конфликтов. Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд – сложный процесс, затрагивающий права собственников и баланс публичных и частных интересов.

Обжалование решений о компенсации

Решение суда о размере компенсации может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нём объекты недвижимости. Аналогично, по подпункту а пункта 3 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников… может быть оспорено в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты.

Основания для обжалования:

1. Несоответствие отчёта оценщика реальной рыночной стоимости (занижение стоимости).
2. Неучёт всех видов убытков (например, упущенная выгода, расходы на переезд).
3. Нарушение процедурных сроков (не предоставлен отчёт за 60 дней до соглашения).
4. Нарушение права на участие в обсуждении размера компенсации.

Обжалование осуществляется в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом РФ:

• Подача апелляционной жалобы в суд первой инстанции (если решение ещё не вступило в законную силу).
• Если решение уже вступило в силу – подача кассационной жалобы в вышестоящий суд.
• В отдельных случаях возможна подача надзорной жалобы в Верховный Суд РФ.

Как увеличить сумму компенсации

1. Заказать независимую экспертизу – привлечь второго оценщика для получения альтернативного отчёта, который может показать более высокую рыночную стоимость.
2. Документировать все убытки – собрать доказательства расходов на переезд, loss of profit, арендные платежи, стоимость восстановления бизнеса на новом месте и т.д.
3. Привлечь юриста на этапе переговоров – профессионал поможет выявить скрытые позиции, которые можно включить в компенсацию (например, стоимость недвижимости, находящейся в аренде, либо право на дальнейшее использование части участка).
4. Использовать прецеденты судебной практики – ссылка на аналогичные дела, где суды увеличили компенсацию за счёт учёта дополнительных убытков.
5. Пересмотреть методику оценки – если оценщик использовал устаревшие коэффициенты или не учел изменения в градостроительном регламенте, это может быть основанием для корректировки отчёта.

Рекомендации для собственников и арендаторов

• Своевременно реагировать на извещение о предстоящем изъятии – не пропустить 60‑дневный срок для подготовки контраргументов.
• Запросить копию отчёта оценщика и проверить его на соответствие Федеральным стандартам оценки (ФСО).
• При наличии сомнений в объективности оценки – сразу же инициировать независимую экспертизу;
• Сохранять все документы, связанные с использованием участка (договоры аренды, разрешения на строительство, бухгалтерскую отчётность).
• При необходимости обращаться к специализированным юридическим фирмам (например, Двитекс) за комплексным сопровождением.
• Не соглашаться на предварительное предложение о компенсации без тщательного анализа и, при необходимости, подавать возражение.

Изъятие земельных участков для государственных нужд – это юридически сложный и социально значимый процесс, где соблюдение принципа справедливой компенсации является ключевым гарантом защиты прав собственников и арендаторов. Правильное определение размера возмещения, своевременное обжалование незаконных решений и использование всех доступных юридических и оценочных инструментов позволяют значительно увеличить полученную компенсацию и минимизировать негативные последствия изъятия.

Помните: главное – действовать оперативно, собирать доказательства и привлекать квалифицированных специалистов. Только так можно обеспечить защиту своих интересов и получить справедливую компенсацию за изъятый земельный участок.