Дарение недвижимости (или иного объекта собственности – ОП) между юридическими лицами, расположенными в разных муниципалитетах одного субъекта РФ, может привести к ситуации, когда один и тот же доход облагаеться налогом дважды: при получении дара (НДФЛ) и при последующем налогообложении имущества (налог на имущество организаций, земельный налог и т.д.). Ниже представлен пошаговый алгоритм, позволяющий минимизировать или полностью исключить такое двойное налогообложение, с учётом действующего законодательства на .

Определить правовую природу сделки

• Дарение между связанными лицами (близкие родственники, аффилированные организации) – согласно п. 28 ст. 217 НК РФ доход не облагается НДФЛ.
• Дарение между независимыми ОП – считается получением дохода в виде безвозмездного приобретения имущества и подлежит обложению НДФЛ (ставка 13 % либо 15 % при доходе > 5 млн руб.).

Если стороны не являются близкими родственниками, переходим к пункту 2.

Использовать налоговый вычет по расходам дарителя (письмо ФНС от  БС-4-11/6106)

При начислении НДФЛ с полученного дара одаряемому можно предоставить налоговый вычет, равный сумме фактических расходов дарителя на приобретение данного ОП, если эти расходы ранее не учитывались для налогообложения.

1. Получить от дарителя документы, подтверждающие стоимость приобретения ОП (договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, платежные поручения, выписки из ЕГРН).
2. Убедиться, что даритель не заявлял эти расходы ранее в качестве вычета по НДФЛ (например, при продаже имущества).
3. В декларации одаряемого указать вычет в строке «Налоговый вычет по расходам на приобретение подаренного имущества» (аналог вычета по ст. 220 НК РФ).
4. Если вычет превышает стоимость полученного дара, налоговая база по НДФЛ становится нулевой.

Пример: даритель купил квартиру за 4 000 000 руб. в 2018 г., не использовал эти расходы для вычета. В 2024 г. он дарит квартиру сотруднику‑ОП в другом городе. Одаряемый может уменьшить налогооблагаемый доход на 4 000 000 руб., тем самым полностью нейтрализовав НДФЛ.

Учесть региональные особенности налогообложения имущества

В разных городах одной области могут действовать разные ставки налога на имущество организаций и льготы. Чтобы избежать двойного налогообложения:

• Выберите место регистрации ОП в том муниципалитете, где ставка налога на имущество ниже или где предоставлены льготы (например, для объектов социальной направленности, для новых производств).
• Оформите переход права собственности через регистрацию в ЕГРН именно в выбранном городе – это определит, какой местный бюджет получит налоговый платёж.
• При наличии муниципальных преференций (например, пониженная ставка для объектов, расположенных в особой экономической зоне) приложите к декларации подтверждающие документы (решение местного органа власти, сертификат резидента ОЭЗ).

Применение международных соглашений (если одна из сторон – иностранное лицо)

Хотя вопрос касается ОП в разных городах одной области, иногда одна из сторон может быть иностранным юридическим лицом, зарегистрированным в другой стране. В этом случае:

1. Определите, является ли получатель дохода налоговым резидентом РФ (ст. 207 НК РФ). Если нет – доход может облагаться только в стране резиденции по принципу источника выплаты.
2. Изучите соглашение об избежании двойного налогообложения (Договор о ДВН) между РФ и страной резиденции одаряемого. Обычно в таких договорах предусмотрен метод зачёта иностранного налога против российского (ст. 311 НК РФ).
3. Получите от иностранной стороны справку об уплаченном налоге (форма 1042‑S, справка из налогового органа и т.п.) и приложите её к декларации по НДФЛ в качестве подтверждения права на зачёт.

При соблюдении этих условий двойное налогообложение исключается.

Документальное оформление и контроль

Для успешного применения вышеописанных мер необходимо собрать и сохранить следующий пакет документов:

• Договор дарения (с указанием стоимости ОП, даты передачи, сторон).
• Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.
• Документы, подтверждающие расходы дарителя на приобретение ОП (договор купли‑продажи, платежные поручения, акты приёма‑передачи).
• Справка о том, что даритель ранее не заявлял эти расходы для налогового вычета (можно получить в виде внутреннего акта бухгалтерии или письма от налогового консультанта).
• При наличии льгот – решение местного органа о предоставлении преференции, сертификат резидента ОЭЗ и т.д.
• Если одна из сторон иностранная – справка об уплаченном налоге в стране резиденции и копия соответствующего международного соглашения.

Все документы рекомендуется хранить не менее четырёх лет (срок давности по налоговым преступлениям).

Практический пример

Ситуация: ООО «Альфа» (город A) дарит нежилое помещение (кадастровая стоимость 6 000 000 руб.) ООО «Бета» (город B) того же субъекта РФ. Даритель приобрёл помещение в 2017 г. за 5 500 000 руб., расходы ранее не учитывались.

1. Определяем, что стороны не являются близкими родственниками → доход подлежит НДФЛ.
2. Получаем от дарителя подтверждение расходов 5 500 000 руб.
3. В декларации одаряемого (ООО «Бета») заявляем налоговый вычет в размере 5 500 000 руб.
4. Налоговая база по НДФЛ = 6 000 000 – 5 500 000 = 500 000 руб. → НДФЛ = 65 000 руб. (13 %).
5. Регистрация перехода права собственности производится в городе B, где ставка налога на имущество организаций составляет 0,5 % (в городе A – 1,0 %). Таким образом, ежегодный налог на имущество снижается с 60 000 руб. до 30 000 руб.

Экономия составляет более 800 000 руб. в год.

Чтобы избежать двойного налогообложения при дарении ОП между разными городами одной области, необходимо:

1. Определить статус сторон (связанные/несвязанные лица) и применить соответствующие льготы по НДФЛ (п. 28 ст. 217 НК РФ).
2. Воспользоваться правом на налоговый вычет по расходам дарителя, подтверждённым документально (письмо ФНС от  БС-4-11/6106).
3. Выбрать наиболее выгодный муниципалитет для регистрации перехода права собственности, учитывая ставки налога на имущество и доступные льготы.
4. При наличии иностранного элемента – применить положения международных соглашений о ДВН и оформить зачёт уплаченного налога за границей.
5. Тщательно документировать все этапы сделки и сохранять подтверждающие бумаги не менее четырёх лет.

Соблюдение этих шагов позволит существенно снизить налоговую нагрузку и исключить риск двойного налогообложения при дарении между ОП в разных городах области.