Многие собственники недвижимости, права на которые возникли до вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ (до 2014 года, а часто и до 1998 года), сталкиваются с проблемой: их объекты либо отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), либо имеют статус «ранее учтенный» без точных границ и кадастрового номера. В этой статье мы подробно разберем, как оформить права на такие объекты, какие расходы это требует и как получить выписку из ЕГРН бесплатно.

В чем суть проблемы: объекты «до 2014 года»

До 2014 года учет недвижимости велся по разным законам и в разных реестрах (госреестр прав, кадастр земель, БТИ и др.). С приходом 218-ФЗ все данные должны были быть консолидированы в ЕГРН. Однако автоматического переноса не произошло для всех объектов.

• Статус «Ранее учтенный»: Объект есть в реестре, но границы не уточнены, кадастровый номер может отсутствовать или быть временным.
• Полное отсутствие в ЕГРН: Права оформлены по старым документам (свидетельство о праве, старый формат БТИ), но запись в единый реестр не внесена.

Главное правило: Согласно ст. 42 Закона № 218-ФЗ, регистрация прав на объекты, государственная регистрация которых была произведена до (переходный период), производится по упрощенной схеме — на основании ранее выданных документов, без необходимости повторного согласования границ (если они не менялись).

Бесплатно ли это? Разделяем понятия

Здесь важно не путать два разных действия:

Пошаговая инструкция: как зарегистрировать объект

Шаг 1. Проверьте статус объекта (Бесплатно)

Прежде чем идти в МФЦ, проверьте, есть ли объект в ЕГРН и какой у него статус.

1. Зайдите на Госуслуги → «Недвижимость и земля» → «Получить выписку из ЕГРН»;
2. Ищите по адресу или кадастровому номеру (если известен из старых бумаг).
3. Вариант А: Объект найден, статус «Ранее учтенный», границы есть → Регистрация права не нужна, вы уже в базе. Просто скачайте выписку.
4. Вариант Б: Объект найден, статус «Ранее учтенный», границ НЕТ → Нужен кадастровый инженер (межевание/техплан), затем регистрация.
5. Вариант В: Объект НЕ найден → Идем в МФЦ/Госуслуги с пакетом документов для регистрации права по ст. 42 218-ФЗ.

Шаг 2. Подготовка пакета документов

Для регистрации права на «ранее учтенный» объект (ст. 42 218-ФЗ) понадобятся:

• Заявление по установленному форме (заполняется в МФЦ или на Госуслугах).
• Паспорт заявителя (оригинал для предъявления, копия для оставления).
• Документ-основание права (оригинал + копия):
  • Свидетельство о праве (старое образца, «синее» или «розовое»);
  • Договор купли-пробы, дарения, обмена (если регистрация не производилась);
  • Свидетельство о праве на наследство;
  • Решение администрации о предоставлении участка (для дачных/садоводческих недвижимостей).
• Технический план / План межевания (оригинал XML на диске/флешке + распечатка) — ОБЯЗАТЕЛЬНО, если границы не зафиксированы в ЕГРН. Если границы уже есть (Вариант А/Б с границами) — не требуется.
• Согласие супруга(и) (нотариально заверенное), если объект приобретен в браке и регистрируется на одного супруга.
• Квитанция об оплате госпошлины — НЕ НУЖНА для физлиц при регистрации по ст. 42 218-ФЗ (пошлина 0 руб.).

Шаг 3. Подача заявления (3 способа)

Способ 1: Через Госуслуги (Онлайн, самый удобный)

1. Раздел «Недвижимость и земля» → «Зарегистрировать право на недвижимость».
2. Выберите вид права: «Собственность».
3. Основание: «Документ, выданный до (ст. 42 218-ФЗ)».
4. Загрузите сканы документов (фото/PDF) и XML-файл технического плана/плана межевания (если есть).
5. Подпишите заявление ЭЦП (квалифицированной электронной подписью) или через Госключ/СМС (если доступно для данной услуги).
6. Отправьте. Срок рассмотрения: 9 рабочих дней (при подаче через МФЦ добавляется 1-2 дня на передачу).

Способ 2: Через МФЦ («Мои Документы»), Офлайн

1. Запишитесь на прием через Госуслуги или терминал в МФЦ.
2. Принесите оригиналы и копии всех документов (см. Шаг 2).
3. Сотрудник заполнит заявление, примет документы, выдаст талон с датой готовности.
4. Срок: 12 рабочих дней (9 дней регистрации + до 3 дней на передачу документов в Росреестр и обратно).

Способ 3: На сайте Росреестра (Личный кабинет)

Аналогичен Госуслугам, требует авторизации через ЕСИА и наличия ЭЦП для подписания пакета документов.

Нюансы и частые ошибки

А. Что делать, если старый документ утерян?

Нужно восстановить его в архиве (БТИ, архив Росреестра, нотариальная палата) или через суд (установление факта правового значения документа). Без документа-основания регистрация по ст. 42 невозможна.

Б. Несоответствие адреса/площади

Если в старом свидетельстве площадь 50 кв.м, а по факту (и по техплану) — 55 кв.м (пристройка, перепланировка):

• Пристройку нужно легализовать отдельно (уведомление о строительстве/согласование перепланировки).
• Регистрировать по ст. 42 можно только то, что подтверждается старым документом. Изменения вносятся отдельной заявкой.

В. Участок в СНТ/ДНТ без решения администрации

Если есть только членская книжка и квитанции за взносы — этого недостаточно. Нужен Акт о предоставлении земельного участка от правления СНТ или решение главы администрации района (архивные справки запрашиваются в МФЦ/Росреестре по вашему запросу).

Г. Споры границ (пересечения)

При загрузке XML-плана межевания Росреестр проверяет пересечения. Если ваш участок «наезжает» на соседа или лесфонд — регистрацию приостановят. Придется согласовывать границы с соседями (акт согласования) или судиться.

Сроки и получение результата

• Срок регистрации: 9 рабочих дней (прямая подача в Росреестр/Госуслуги) или 12 рабочих дней (через МФЦ).
• Результат: Вы получите Выписку из ЕГРН на электронную почту (Госуслуги/Личный кабинет Росреестра) или на руки в МФЦ.
• В выписке будет: кадастровый номер, точные границы (если делали межевание), вид права (собственность), дата возникновения права (та, что в старом документе).

Как получить выписку из ЕГРН бесплатно ПОСЛЕ регистрации

С 1 марта 2023 года (согласно приказа Росреестра и изменениям в законе) электронная выписка из ЕГРН предоставляется бесплатно.

Инструкция на Госуслугах:

1. Авторизуйтесь на Госуслугах.
2. В поиске введите «Выписка из ЕГРН» или перейдите: Каталог услуг → Недвижимость и земля → Получить выписку из ЕГРН.
3. Выберите способ поиска: по адресу или по кадастровому номеру (он теперь известен из результата регистрации).
4. Выберите вид выписки: «На недвижимое имущество» (стандартная).
5. Нажмите «Получить услугу».
6. Готовый PDF-файл с ЭЦП Росреестра придет в личный кабинет и на почту в течение нескольких минут (макс. 1 час).

Важно: Бумажная выписка с «мокрой» печатью в МФЦ стоит денег (~300-400 руб.), но для большинства целей (банк, нотариус, суд, налоговая) подходит электронная версия с проверяемой ЭЦП.

Резюме: чек-лист для бесплатной регистрации

1. Проверьте объект на Госуслугах (бесплатно). Есть ли он в ЕГРН?
2. Есть в ЕГРН с границами? → Поздравляю, регистрация не нужна. Скачайте бесплатную выписку.
3. Есть в ЕГРН БЕЗ границ («Ранее учтенный»)? → Нужно вызвать кадастрового инженера (платно) для межевания/техплана.
4. Нет в ЕГРН? → Собирайте старые документы (свидетельство, договор, решение админа).
5. Границы нужны? → Делаем техплан/план межевания (платно инженеру).
6. Подаем на Госуслугах или в МФЦ по ст. 42 218-ФЗ. Госпошлина 0 руб.
7. Ждем 9-12 дней.
8. Скачиваем бесплатную выписку на Госуслугах.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Мне обязательно делать межевание участка?

Если участок уже имеет границы в ЕГРН (статус «Ранее учтенный», границы зафиксированы) — НЕТ. Если границ нет — ДА, без плана межевания Росреестр не примет документы на регистрацию права (кроме случаев, когда право возникло до 2001 г. и есть старый план межевания, который можно оцифровать).

Можно ли зарегистрировать дом без земли?

Нет. Принцип «земля следует за домом». Если дом в собственности, а земля в аренде или не оформлена — нужно оформить землю (выкуп или безвозмездная приватизация дачных участков по «Дачному амандаменту» ст. 39.20 ЗК РФ), затем регистрировать дом.

Что такое «Дачный амандамент» и подходит ли он мне?

Это упрощенная процедура приватизации дачных домов и участков в СНТ/ДНТ/ОНТ, построенных до . Позволяет оформить и землю, и дом по декларации о недвижимости (если нет документов). Срок действия продлен до (проверьте актуальность на момент чтения). Это отдельная процедура от ст. 42 218-ФЗ.

Мне отказали в регистрации. Что делать?

Получите решение об отказе (электронно на Госуслугах); Проанализируйте причину (часто: несоответствие площади, пересечение границ, отсутствие согласия супруга, не тот вид разрешенного использования). Устраните замечание и подайте повторно (госпошлина за повторную подачу по ст. 42 также 0 руб.). Можно обжаловать отказ в суде.

Статья подготовлена на основе законодательства РФ (ФЗ № 218-ФЗ, НК РФ, ЗК РФ) и актуальной практики Росреестра на 2024–2026 годы. Информация носит справочный характер. Для решения сложных спорных вопросов рекомендуется консультация юриста-земельного права или кадастрового инженера.