С 2025 года в новых жилых комплексах Луганской Народной Республики (ЛНР) активно внедряются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) и свежие федеральные законы, регулирующие управление МКД․ Ниже представлен пошаговый гид, который поможет собственникам помещений правильно организовать управление своим домом, выбрать оптимальный способ (ТСЖ или УК) и провести общее собрание собственников (ОСС) в соответствии с действующими требованиями․
Правовая база, актуальная на 2025‑2026 гг․
- Жилищный кодекс РФ – основной нормативный акт, регулирующий отношения собственников, управляющих организаций и ТСЖ․
- Федеральный закон от 15 октября 2025 г․ № 375‑ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» – вводит новый порядок лицензирования управляющих компаний (орган госнадзора теперь принимает решение о выдаче/отказе в лицензии)․
- Федеральный закон от ?? 2025 г․ № 176‑ФЗ (вступил в силу 1 января 2026 г;) – устанавливает обязательное проведение онлайн‑голосований на ОСС только в двух официальных источниках (ГИС ЖКХ и портал «Госуслуги»)․
- Постановления Правительства ЛНР о включении новых МКД в реестр домов, подлежащих переводу под управление Единой управляющей компании ЛНР (ЕУК ЛНР)․
Эти нормативные акты формируют основу для всех дальнейших действий: от создания ТСЖ до выбора УК и проведения ОСС․
Создание ТСЖ в новых районах ЛНР
Подготовительный этап
- Инициативная группа собственников (не менее 10 % от общего числа помещений) собирает подписи в поддержку создания ТСЖ․
- Проводится предварительное собрание (можно в форме очно‑заочного голосования) для утверждения устава ТСЖ и избрания инициативного комитета․
- Готовится пакет документов:
- протокол предварительного собрания (с указанием количества голосов «за» и «против»);
- проект устава ТСЖ;
- список собственников с указанием их долей в общем имуществе;
- заявление о государственной регистрации ТСЖ․
Регистрация ТСЖ
Согласно ст․ 123‑1 ЖК РФ, ТСЖ регистрируется как некоммерческая организация в территориальном органе Министерства юстиции ЛНР․ После подачи документов:
- в течение 5 рабочих дней выдается выписка из ЕГРЮЛ о государственной регистрации;
- ТСЖ ставится на учет в территориальном налоговом органе (ИНН, КПП);
- получается свидетельство о государственной регистрации (необходимо для дальнейшего взаимодействия с УК и госорганами)․
Органы управления ТСЖ
В соответствии с уставом и ст․ 145 ЖК РФ в ТСЖ выделяются три ключевых органа:
- Общее собрание собственников (ОСС) – орган, принимает решения по всем вопросам жизнедеятельности дома;
- Правление (или совет) – исполнительный орган, осуществляет текущее управление;
- Ревизионная комиссия – контролирует финансово‑хозяйственную деятельность правления․
Важно: решения ОСС принимаются большинством голосов, определяемым в зависимости от значимости вопроса (см․ раздел 4)․
Выбор управляющей компании (УК) или переход под управление ЕУК ЛНР
Возможные варианты управления
- Самоуправление через ТСЖ (собственные сотрудники или привлеченные подрядчики);
- Переход под управление Единой управляющей компании ЛНР (ЕУК ЛНР) – обязателен для домов, включенных в региональный реестр по постановлению Правительства ЛНР․
Процедура выбора УК
- Инициатор (ТСЖ или группа собственников) готовит проект договора управления МКД, включающий:
- перечень услуг (техническое обслуживание, ремонт, уборка, вывоз ТКО и т․д․);
- размер платы за управление (в % от общей стоимости услуг или фиксированную сумму);
- сроки и порядок оплаты;
- условия расторжения договора․
- Проект договора выносится на обсуждение на ОСС (форма очно‑заочного голосования или онлайн‑голосование через ГИС ЖКХ)․
- Для принятия решения необходимо:
- простое большинство голосов (более 50 % от общего числа голосов собственников) – для вопросов текущего управления;
- квалифицированное большинство (не менее 2/3 голосов) – при изменении способа управления (например, переход от ТСЖ к УК или наоборот)․
- После одобрения ОСС подписывается договор с выбранной УК; копия договора и протокола ОСС направляется в УК в течение 10 дней (ч․1 ст․46 ЖК РФ)․
Переход под управление ЕУК ЛНР
Для домов, включенных в реестр переводов под управление ЕУК ЛНР, процедура упрощена:
- Инициатор направляет в ЕУК ЛНР уведомление о намерении перейти под её управление;
- ЕУК ЛНР проводит проверку технического состояния дома и готовности документации;
- При положительном результате издается приказ о переводе дома под управление ЕУК ЛНР;
- Собственники получают извещение о смене управляющей организации и новые реквизиты для оплаты коммунальных услуг․
Важно: даже при переходе под ЕУК ЛНР собственники сохраняют право на участие в ОСС и контроль за качеством предоставляемых услуг․
Проведение общего собрания собственников (ОСС) по российским стандартам
Формы проведения ОСС
Согласно ст․ 44‑46 ЖК РФ и изменениям, внесенным ФЗ 176‑ФЗ, ОСС может проводиться в следующих формах:
- Очно (в помещении, согласованном с собственниками);
- Заочно (путем направления бюллетеней и получения ответов в письменном виде);
- Очно‑заочно (комбинация очного обсуждения и последующего голосования в установленный срок);
- Онлайн (через ГИС ЖКХ и/или портал «Госуслуги»)․
С 1 января 2026 г․ онлайн‑голосования допускаются только в двух официальных источниках – ГИС ЖКХ и «Госуслуги»․ Это требование направлено на обеспечение прозрачности и защиту от подделки бюллетеней․
Этапы подготовки и проведения ОСС
- Инициатива собрания – может исходить от собственника, правления ТСЖ, УК или инициативной группы (не менее 10 % голосов)․
- Формирование повестки дня – включает обязательные вопросы (утверждение отчета, утверждение сметы, выбор способа управления, утверждение устава ТСЖ и др․) и дополнительные вопросы по инициативе собственников․
- Уведомление собственников – направляется за 10 дней до даты собрания (ч․3 ст․47 ЖК РФ)․ В уведомлении указываются:
- дата, время и место (или ссылка на онлайн‑платформу);
- полный текст повестки дня;
- порядок предоставления материалов для обсуждения;
- срок и порядок подачи бюллетеней (для заочной/очно‑заочной формы)․
- Проведение обсуждения – в очной части собственники могут задавать вопросы, предлагать поправки․ В онлайн‑формате обсуждение осуществляется через чат/форум платформы․
- Голосование – каждый собственник указывает свое решение по каждому вопросу повестки дня․ При онлайн‑голосовании решение фиксируется в электронном виде с подтверждением личности (через ЕСИА)․
- Подведение итогов – подсчет голосов проводится комиссией, состоящей из представителей инициатора и независимых наблюдателей (можно привлечь представителей ТСЖ или УК)․
- Оформление результатов – протокол ОСС подписывается председателем собрания и секретарем․ К протоколу прилагаются:
- списки собственников с указанием количества голосов;
- бюллетени (или электронные записи голосов);
- копии материалов, обсуждавшихся на собрании․
- Информирование заинтересованных сторон – копии протокола и решений направляются в УК, ТСЖ (или ЖСК) и в орган госнадзора в течение 10 дней после собрания (ч․1 ст․46 ЖК РФ)․
Кворум и необходимые большинства
Согласно ст․ 48 ЖК РФ:
- Кворум – собрание считается правомочным, если в нём участвуют собственники, представляющие более 50 % от общего числа голосов в МКД․
- Простое большинство (более 50 % голосов) достаточно для:
- утверждения отчета правления;
- утверждения сметы доходов и расходов;
- выбора способа управления (если не меняется форма управления)․
- Квалифицированное большинство (не менее 2/3 голосов) требуется для:
- изменения способа управления (например, переход от ТСЖ к УК или наоборот);
- утверждения устава ТСЖ и его изменений;
- принятия решения о проведении капитального ремонта;
- изменения размера платы за коммунальные услуги (если предусмотрено договором)․
При онлайн‑голосовании система автоматически проверяет достижение кворума и требуемого большинства, что снижает риск ошибок при подсчете․
Особенности проведения ОСС в новых районах ЛНР
- В связи с активным строительством и заселением новых микрорайонов, многие дома еще не имеют сформированного ТСЖ; поэтому инициатором ОСС часто выступает застройщик или временная управляющая компания, назначенная застройщиком․
- Для обеспечения прозрачности рекомендуется использовать ГИС ЖКХ уже на этапе уведомления: размещение извещения в личном кабинете собственника гарантирует доставку информации․
- В новых районах часто возникают вопросы о подключении к центральным инженерным сетям (вода, тепло, электроэнергия)․ Эти вопросы включаются в повестку дня ОСС и требуют квалифицированного большинства для утверждения․
- С учётом Федерального закона № 375‑ФЗ, орган госнадзора ЛНР теперь отвечает за выдачу лицензий УК․ При выборе управляющей компании собственники должны запросить у неё копию лицензии и проверить её актуальность в реестре лицензий․
Практические рекомендации для собственников
- Активно участвуйте в формировании инициативной группы – чем больше собственников вовлечено на ранней стадии, тем легче пройти кворум на ОСС․
- Храните все документы (протоколы, уставы, договоры, лицензии) в электронном виде с резервным копированием; это упрощает предоставление информации в ГИС ЖКХ и при проверках госорганов․
- Перед голосованием по выбору УК запросите у компании:
- копию лицензии на управление МКД;
- отчет о финансовой деятельности за последние два года;
- список текущих объектов управления и отзывы от других ТСЖ․
- При проведении онлайн‑голосования проверьте, что ваш личный кабинет в ГИС ЖКХ и «Госуслуги» привязан к актуальному номеру телефона и электронной почте – это обеспечит получение уведомлений и возможность голосовать в срок․
- После ОСС обязательно получите выписку из протокола и проверьте, что решения внесены в реестр решений МКД (доступно в ГИС ЖКХ)․
- Если вы не согласны с решением ОСС, у вас есть право оспорить его в суде в течение шести месяцев с даты принятия решения (ст․ 46 ЖК РФ)․
Управление многоквартирными домами в новых районах ЛНР требует знания не только базовых положений Жилищного кодекса РФ, но и учета последних законодательных изменений (ФЗ 375‑ФЗ, ФЗ 176‑ФЗ, постановления Правительства ЛНР)․ Создание ТСЖ, выбор надежной управляющей организации и корректное проведение ОСС – три кита, на которых строится эффективное и прозрачное жилищное управление․ Следуя представленной пошаговой инструкции и используя доступные электронные сервисы (ГИС ЖКХ, «Госуслуги»), собственники смогут обеспечить комфортное проживание, защитить свои права и внести вклад в развитие благоприятной городской среды в Луганской Народной Республике․
Статья подготовлена на основе информации, доступной на ․