С 2022 года в состав Российской Федерации вошли несколько новых субъектов (Донецкая и Луганская народные республики‚ части Запорожской и Херсонской областей). Вопрос о том‚ какие права на недвижимость в этих территориях признаёт Росреестр‚ стал актуальным для собственников‚ инвесторов и юристов. РБК‑Недвижимость провела анализ официальных разъяснений ведомства и судебной практики‚ выявив перечень прав‚ которые пока не подлежат государственной регистрации.

Что такое «новые регионы» в контексте Росреестра

Под «новыми регионами» понимаються территории‚ вошедшие в состав РФ после 24 февраля 2022 года и пока не имеющие fully интегрированной кадастровой системы. В этих субъектах:

• Кадастровый учёт ведётся в переходном режиме;
• Многие объекты не имеют единого государственного номера (ЕГРН);
• Существует разнобой в местных нормативных актах‚ регулирующих земельные и имущественные отношения.

Из‑за этого Росреестр применяет особый подход к приёму документов на государственную регистрацию прав.

Какие права на недвижимость обычно регистрируются

В обычных условиях Росреестр признаёт и регистрирует следующие права:

1. Собственность на земельные участки‚ здания‚ сооружения и помещения;
2. Право аренды (в т.ч. долгосрочной);
3. Право безвозмездного пользования (например‚ пользование землёй под личным подсобным хозяйством);
4. Ипотека (залоги);
5. Сервитуты и ограничения (например‚ право прохода‚ проезда);
6. Право наследования и дарения.

Позиция РБК‑Недвижимости по не признанным правам

РБК‑Недвижимость‚ опираясь на официальные письма Росреестра‚ разъяснения Минэкономразвития и судебные решения‚ выделила следующие категории прав‚ которые в новых регионах пока не подлежат государственной регистрации:

Права‚ возникающие из местных нормативных актов‚ не приведённых в соответствие с федеральным законодательством

Примеры:

• Решения местных советов о предоставлении земельных участков без проведения торгов;
• Приказы органов исполнительной власти о выделении земли под строительство без оформления кадастрового паспорта;
• Договоры аренды‚ заключённые в соответствии с устаревшими региональными нормативными актами‚ не прошедшие государственную экспертизу.

Росреестр считает такие основания недостаточными для внесения записи в ЕГРН‚ так как они не подтверждают законность возникновения права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Права на объекты‚ не имеющие кадастрового номера или с ошибочными кадастровыми данными

В новых регионах часто встречаются:

• Земельные участки‚ границы которых определены только на местности без официального межевания;
• Здания‚ построенные без получения разрешения на ввод в эксплуатацию и без технической инвентаризации;
• Объекты‚ у которых в кадастровом паспорте указаны неверные координаты или площадь.

До уточнения кадастровых характеристик Росреестр отказывает в регистрации прав собственности‚ аренды и ипотеки.

Права‚ основанные на договорах‚ не прошедших нотариальное заверение (где оно обязательно)

Согласно ст. 160 ГК РФ‚ нотариальное заверение требуется для:

• Договоров купли‑продажи недвижимости;
• Договоров ипотеки;
• Договоров аренды на срок более одного года.

Если такие договоры оформлены лишь в простой письменной форме без нотариуса‚ Росреестр рассматривает их как недействительные для целей государственной регистрации.

Права на объекты‚ находящиеся в споре о принадлежности к территории РФ

В некоторых случаях местные власти утверждают‚ что определённый участок относится к новому региону‚ тогда как федеральные органы считают его частью соседней области или даже иностранным государством. Пока спор не решён в судебном порядке‚ Росреестр приостанавливает регистрацию любых прав на такой объект.

Права на объекты‚ подпадающие под санкции или ограничения‚ введённые международными организациями

Некоторые объекты (например‚ предприятия оборонно‑промышленного комплекса) могут находиться под ограничениями‚ налагаемыми международными санкциями. Росреестр‚ следуя указаниям Минюста и Минэкономразвития‚ отказывает в регистрации прав‚ которые могли бы способствовать обходу этих ограничений.

Почему возникают ограничения

Основные причины‚ по которым Росреестр не признаёт определённые права в новых регионах:

• Отсутствие единой нормативной базы‚ приводящей к противоречиям между региональными и федеральными актами;
• Недостаточная готовность кадастровой системы к массовому учету объектов;
• Необходимость обеспечения законности и защита прав добросовестных приобретателей;
• Предупреждение возможных злоупотреблений‚ связанных с быстрым изменением статуса территорий.

Практическая рекомендация для собственников и инвесторов

Чтобы минимизировать риски отказа в регистрации прав‚ следует:

1. Провести полное кадастровое обследование объекта (межевание‚ техническую инвентаризацию) и получить актуальный кадастровый паспорт;
2. Убедиться‚ что все договоры оформлены в соответствии с требованиями ГК РФ (нотариальное заверение там‚ где необходимо);
3. Согласовать любые местные нормативные акты с федеральным законодательством‚ получив подтверждение от органов исполнительной власти;
4. При наличии споров о принадлежности территории – обратиться в суд для установления правового статуса объекта до подачи документов в Росреестр;
5. Проверить объект на предмет попадания под санкционные списки; при необходимости получить лицензии или разрешения от уполномоченных органов.

Соблюдение этих шагов значительно повышает вероятность успешной государственной регистрации прав на недвижимость в новых регионах.

Росреестр‚ действуя в условиях быстрой интеграции новых территорий‚ применяет осторожный подход к регистрации прав на недвижимость. По данным РБК‑Недвижимости‚ в настоящее время ведомство не признаёт права‚ возникающие из неподтверждённых местных нормативных актов‚ объекты без надлежащего кадастрового учёта‚ договоры‚ не прошедшие обязательные формы (нотариат)‚ а также права‚ связанные с территориальными спорами и санкционными ограничениями.

Для собственников и инвесторов ключевое значение имеет предварительная проверка объекта‚ приведение его документации в соответствие с федеральными требованиями и‚ при необходимости‚ судебное уточнение статуса территории. Только после выполнения этих условий можно рассчитывать на успешную государственную регистрацию и‚ как следствие‚ надёжную защиту своих имущественных интересов.