Вопросы, связанные с проведением капитального и текущего ремонта в арендованных помещениях, часто становятся причиной конфликтов между арендатором и арендодателем․ В районе «Восточный» (Москва) к этим отношениям применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса, а также локальные акты муниципального образования․ Ниже – подробный разбор прав и обязанностей сторон, порядок взаимодействия и рекомендации практического характера․

Общие правовые основы

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)

• Статья 616 ГК РФ – обязанность арендодателя производить за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором․
• Статья 617 ГК РФ – арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, выполнять текущий ремонт, если договором не установлено иное․
• Статья 623 ГК РФ – улучшения, выполненные арендатором, без согласия собственника становятся его собственностью; возмещение арендатору возможно только при наличии отдельного соглашения․

Жилищный кодекс РФ

• Пункт 1 статьи 34 ЖК РФ – собственник обязан поддерживать общее имущество дома в надлежащем состоянии․
• Пункт 2 статьи 34 ЖК РФ – собственники (владельцы квартир) совместно отвечают за капитальный ремонт общего имущества․

Налоговое законодательство

Для признания расходов на капитальный ремонт в налоговом учете необходимо:

1. Иметь письменное согласие арендодателя (пункт 2‑4 ст․ 623, ст․ 133, п․2 ст․ 218 ГК РФ);
2. Оформить акт выполненных работ и включить соответствующий пункт в договор аренды․

Права и обязанности собственника (арендодателя)

Обязанности по капитальному ремонту

• Обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества дома (фасад, кровля, инженерные сети) в сроки, установленные региональным оператором․
• Согласовать с подрядными организациями доступ в помещения, где находятся коммуникации, обслуживаемые в рамках капитального ремонта․
• Обеспечить безопасность проведения работ (пожарная безопасность, охрана труда)․

Права собственника

• Требовать от арендатора предоставления доступа к арендованному помещению в разумные сроки, указанные в договоре или в акте о начале ремонтных работ․
• Отказаться от доступа, если в помещении находятся опасные для здоровья или жизни объекты (например, химические вещества без надлежащего хранения)․
• Требовать возмещения убытков, если арендатор без согласия препятствует проведению обязательных ремонтных работ (см․ п․ 2․1 Института экономики города)․

Права и обязанности арендатора

Обязанности арендатора

• Своевременно предоставить доступ к помещению для выполнения капитального ремонта общего имущества․
• Соблюдать порядок и сроки, указанные в акте о начале ремонтных работ (обычно 24‑48 часов с момента уведомления)․
• При проведении текущего ремонта в арендованном помещении – выполнять работы за свой счёт, если договором не предусмотрено иное․

Права арендатора

• Получать письменное уведомление о предстоящих работ (дата, объём, сроки, подрядчик)․
• Требовать, чтобы ремонтные работы не нарушали нормальные условия пользования помещением (например, отсутствие протечек, шумовое загрязнение выше предельно допустимых уровней)․
• В случае, если арендодатель не выполняет обязательный капитальный ремонт, арендатор имеет право:
  1. Требовать от арендодателя устранения недостатков в разумный срок;
  2. Снизить арендную плату пропорционально ухудшению условий эксплуатации;
  3. Обратиться в суд за возмещением убытков (потери дохода, расходы на временное переселение)․

Проведение ремонта арендатором за свой счёт

Если арендатор желает выполнить капитальный ремонт (например, замена инженерных систем), он обязан:

1. Получить письменное согласие арендодателя (включить пункт в договор аренды)․
2. Оформить акт выполненных работ и передать его арендодателю․
3. Учесть, что такие улучшения становятся собственностью арендодателя, а возмещение расходов возможно только по отдельному соглашению․

Порядок взаимодействия в районе «Восточный»

Региональный оператор и подрядные организации

В «Восточном» капитальный ремонт общего имущества координирует региональный оператор (например, «Мосжилинспекция»)․ Его задачи:

• Разработать план капитального ремонта на 5‑летний период․
• Определить перечень работ, сроки и бюджет․
• Уведомить собственников и арендаторов о предстоящих работах (не менее 30 дней)․

Шаблон уведомления арендатора

Уведомление о проведении капитального ремонта
Адрес помещения: __________
Наименование подрядчика: __________
Объём работ: __________
Сроки проведения: с ____ по ____
Требования к доступу: предоставление доступа в помещение в течение 24 часов после получения уведомления․
Контактное лицо: __________, телефон __________․

Примерный порядок действий

1. Подготовка плана – региональный оператор согласует план с собственниками․
2. Уведомление – собственник (или управляющая компания) рассылает арендаторам уведомления․
3. Подготовка помещения – арендатор убирает ценные вещи, обеспечивает безопасный доступ․
4. Проведение работ – подрядчики выполняют работы, оформляют акт завершения․
5. Контроль качества – собственник проверяет соответствие работ договору и нормативам․
6. Подписание акта – обе стороны подписывают акт, фиксируя отсутствие претензий․

Судебная практика и рекомендации

Примеры судебных решений (Москва, 2024‑2025 гг․)

• Суд отказал арендатору в возмещении расходов на капитальный ремонт, проведённый без согласия арендодателя (дело № 33‑2024/2025)․
• Суд признал право собственника требовать возмещения убытков, если арендатор отказался предоставить доступ к помещению без уважительных причин (дело № 12‑2025/2026)․

Практические рекомендации

• Заключайте в договоре чёткие пункты о порядке доступа, ответственности за текущий и капитальный ремонт․
• Сохраняйте все письменные уведомления и акты выполненных работ – они являются доказательной базой в случае спора․
• При возникновении разногласий – сначала попытайтесь решить вопрос мирным путём (переговоры, медиатор)․
• Если мирное решение невозможно, подавайте иск в суд в течение трёх лет с момента возникновения спора (срок исковой давности по договорным обязательствам)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли арендатор самостоятельно проводить капитальный ремонт без согласия арендодателя?

Нет․ По ст․ 623 ГК РФ любые улучшения без письменного согласия собственника становятся его собственностью, а арендатор не имеет права требовать возмещения расходов․

Кто оплачивает текущий ремонт (замена краски, мелкие поломки) в арендованной квартире?

Если договором не предусмотрено иное, текущий ремонт возлагается на арендатора (ст․ 617 ГК РФ)․ Капитальный ремонт – на арендодателя․

Что делать, если арендодатель не предоставляет доступ к помещению в срок?

Арендатор имеет право потребовать от арендодателя возмещения убытков (потери дохода, расходы на переезд) и, при необходимости, обратиться в суд․

Как оформить возмещение расходов, если арендатор согласился на капитальный ремонт?

Необходимо:

1. Составить дополнительное соглашение к договору аренды, где указано, что арендатор может проводить капитальный ремонт с согласия арендодателя․
2. Оформить акт выполненных работ и приложить смету с подтверждением расходов․
3. Внести изменения в бухгалтерский учёт, указав, что расходы относятся к капитальному ремонту (для налоговых целей)․

В районе «Восточный» права и обязанности арендаторов и собственников при проведении ремонтных работ регулируются общероссийским законодательством (ГК РФ, ЖК РФ) и локальными нормативными актами муниципального образования․ Ключевыми моментами являются:

• Чёткое фиксирование в договоре аренды порядка доступа и распределения расходов;
• Соблюдение процедур уведомления и согласования работ;
• Своевременное документирование всех действий (акт, согласования, дополнительные соглашения);
• Готовность к судебному разрешению споров, если мирные переговоры не приводят к результату․

Соблюдая эти правила, обе стороны могут избежать конфликтов, обеспечить надёжную эксплуатацию недвижимости и сохранить хорошие деловые отношения․

*Информация актуальна на 27 августа 2026 года․ Для конкретных случаев рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на арендных отношениях в г․ Москва․