Дата публикации:

Что такое КРТ?

КРТ – комплексный режим трансфера (иногда называют комплексный ремонтно‑технический режим). Это специальный механизм, позволяющий:

• передавать права пользования земельным участком без проведения открытых торгов;
• объединять несколько процедур (выкуп, аренда, компенсацию) в один договор;
• ускорять реализацию крупных инвестиционных проектов, в т.ч. связанных с восстановлением инфраструктуры после вооружённого конфликта.

Правовая база, регулирующая земельные отношения в ЛНР

На момент написания статьи действуют несколько ключевых нормативных актов:

1. Временный порядок регулирования земельных отношений (Постановление Совета Министров ЛНР от № 637 с изменениями и дополнениями).
2. Временный порядок урегулирования вопросов землеустройства (Постановление Совета Министров ЛНР от № 255/17).
3. Федеральный закон от № 137‑ФЗ (часть 7.1 ст. 3) – обязательный выкуп или аренда земли, если на ней находится здание, сооружение, помещение или машино‑место.
4. Земельный кодекс РФ (ст. 39.6, 39.17, 65 ГрК РФ) – порядок предоставления земель без торгов и условия передачи прав.
5. Закон, утверждённый Президентом РФ Владимиром Путиным, о продлении договоров аренды и безвозмездного пользования земельными участками для участников СВО (внесён в Земельный кодекс РФ).

Как выглядел порядок предоставления земель до введения КРТ?

До 2024 года аренда земельных участков в ЛНР осуществлялась в основном двумя способами:

• Публичные аукционы – обязательный порядок для всех участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
• Торговля без аукциона – возможна лишь в исключительных случаях, указанных в п. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (например, для объектов стратегической важности).

С  г. передача прав и обязанностей по договору аренды, заключённому по результатам торгов, была запрещена. Это усложняло реорганизацию уже арендованных участков и замедляло процесс инвестирования.

Что изменилось с введением КРТ?

КРТ вводит новый, упрощённый порядок предоставления земель в аренду, который включает следующие ключевые изменения:

Отсутствие обязательных торгов

Согласно п. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также новейшим поправкам от , земельные участки могут быть переданы в аренду без проведения аукционов, если:

• участок предназначен для реализации крупного инвестиционного проекта (например, реконструкция промышленных зон, строительство жилых массивов, инфраструктурных объектов).
• арендатор – юридическое лицо, участвующее в СВО, либо имеет статус «социально‑экономически значимого» предприятия.
• проект предусматривает обязательный комплексный ремонт и техническую подготовку (ДПТ – дорожно‑проектная документация).

Объединение нескольких процедур в один договор

Договор КРТ одновременно регулирует:

1. выкуп земли (если это необходимо по ч. 7.1 ст. 3 137‑ФЗ);
2. аренду с фиксированной ставкой, рассчитанной по новой формуле (см. раздел «Новые формулы расчёта арендной платы» ниже);
3. компенсацию за изъятые объекты недвижимости и предоставление замещающих помещений.

Упрощённый порядок регистрации сделки

Регистрация договора КРТ производится в территориальном органе Госкомзема ЛНР в течение 10 рабочих дней. При этом:

• не требуется согласование с региональными Кенгашами (передача прав и обязанностей по договору аренды, заключённому по результатам торгов, не допускается с  г., но КРТ – отдельный механизм).
• в случае изменения ВРИ (временного реестра инвестиций) необходимо предварительно согласовать изменения с органами исполнительной власти.

Усиленный контроль и мониторинг

С 2025 г. введён ежегодный мониторинг использования арендованной земли. Основные контрольные точки:

• соответствие фактического использования целям проекта;
• соблюдение установленной арендной ставки;
• выполнение обязательств по компенсации и предоставлению замещающих помещений.

Нарушения могут привести к досрочному расторжению договора КРТ и возврату участка в государственную собственность.

Как оформить договор КРТ: пошаговая инструкция

1. Подготовка проекта – инициатор (инвестор) формирует проектный документ, включающий:
   • техническое задание (ДПТ), если требуется новая ДПТ;
   • оценку стоимости земли (по методике, установленной постановлением от № 255/17);
   • расчёт арендной платы по новой формуле (см. ниже).
2. Согласование с органами власти:
   • подача заявления о предоставлении земельного участка в аренду без торгов (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ);
   • получение согласования от районных (городских) Кенгашей народных депутатов (если проект подпадает под их юрисдикцию);
   • утверждение проекта в территориальном органе Госкомзема ЛНР.
3. Подписание договора КРТ – обе стороны подписывают договор, в котором фиксируются:
   • срок аренды (обычно 49 лет, но может быть сокращён до 1 года для сельскохозяйственных участков);
   • условия выкупа (если предусмотрено);
   • обязанности арендатора по подготовке ДПТ, строительству, изъятию объектов и выплате компенсаций.
4. Регистрация договора в реестре недвижимости (Госкомзем). Регистрация завершается в течение 10 дней.
5. Контрольный мониторинг – ежегодный отчёт о выполнении обязательств, подаваемый в Госкомзем и в Кенгаш.

Новая формула расчёта арендной платы

Согласно поправкам от 2024 года, арендная плата рассчитывается по следующей схеме:

Практические примеры применения КРТ в ЛНР

Проект «Алабушево»

В рамках проекта по реконструкции промышленного парка в Алабушево было заключено несколько договоров КРТ. Арендатор – общество с ограниченной ответственностью, получившее право на 150 га земли на 49 лет. По условиям КРТ:

• земля предоставлена без торгов;
• арендатор обязался построить новые производственные цехи и компенсировать владельцам изъятых зданий;
• ежегодный мониторинг подтверждает, что более 80 % запланированных инвестиций реализовано к 2025 году.

Сельскохозяйственный проект «Зелёный Путь»

Для развития агропромышленного комплекса был заключён договор КРТ сроком на 1 год (возможность продления). Участок площадью 200 га передан в аренду без торгов, арендная ставка снижена до 0,35 % от рыночной стоимости. Фермеры получили право самостоятельно выбирать культуры, что соответствует пункту «Арендаторы получат землю на 49 лет и смогут сами выбирать, какие культуры выращивать», адаптированному под короткий срок.

Преимущества и потенциальные риски КРТ

Преимущества

• Сокращение сроков получения земли – от нескольких месяцев до 10 дней.
• Упрощённый документооборот – отсутствие необходимости проведения аукционов.
• Гибкость условий – возможность объединять выкуп, аренду и компенсацию в одном договоре.
• Поддержка стратегических инвестиций – особый статус для участников СВО и крупных инфраструктурных проектов.

Риски и ограничения

• Необходимость полного соблюдения требований к ДПТ – отсутствие проекта может привести к отказу в регистрации.
• Сильный контроль со стороны государственных органов – ежегодные проверки и возможность досрочного расторжения договора.
• Ограничения по перепродаже и передаче прав – с  г. передача прав по договорам, заключённым на аукционе, запрещена; аналогичные ограничения применяются и к КРТ.
• Риск недостаточного финансирования – если арендатор не выполнит обязательства по строительству и компенсациям, он может быть вынужден вернуть землю.

Как КРТ вписывается в общую стратегию земельной политики ЛНР

КРТ является частью более широкой стратегии, направленной на:

1. Стимулирование инвестиций в постконфликтный период;
2. Оптимизацию использования государственных и муниципальных земельных ресурсов;
3. Укрепление контроля за целевым использованием земли (ежегодный мониторинг, новые формулы расчёта арендной платы);
4. Снижение административных барьеров, связанных с проведением аукционов.

Внедрение комплексного режима трансфера (КРТ) в Луганской Народной Республике представляет собой значительный шаг вперёд в упрощении и ускорении процесса предоставления земель в аренду. Благодаря отмене обязательных торгов, объединению нескольких процедур в один договор и введению чётких механизмов контроля, КРТ позволяет привлекать крупные инвестиции, восстанавливать инфраструктуру и развивать сельское хозяйство.

Тем не менее, успешное применение КРТ требует от инвесторов строгого соблюдения требований к проектной документации, своевременного выполнения обязательств и готовности к ежегодному мониторингу. При правильном подходе КРТ может стать ключевым инструментом экономического возрождения ЛНР в ближайшие годы.

Информация актуальна на 27 августа 2026 года. Данные могут изменяться в зависимости от новых законодательных инициатив.