Легализация самостроя (незаконно возведённых объектов) в Луганской Народной Республике становится всё более актуальной темой в связи с переходом региона на Налоговый кодекс РФ с 1 января 2023 года. После оформления права собственности на такой объект возникает ряд налоговых обязательств, которые необходимо учитывать уже на этапе планирования легализации; Ниже подробно рассмотрены основные налоги, сроки их уплаты и особенности отчётности, актуальные для 2026 года.

Что такое самострой и порядок его легализации в ЛНР

• Самострой – здание, сооружение или часть thereof, возведённое без необходимых разрешений (строительного, проектной документации, согласования с градостроительными нормами).
• Процедура легализации в ЛНР регулируется Законом ЛНР «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Луганской Народной Республики в части упрощённого порядка ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства» (действует с 2022 года).
• Основные шаги:
  1. Подготовка технической документации (технический паспорт, заключение о соответствии строительным нормам).
  2. Подача заявления в орган местного самоуправления (администрация города/района) о признании объекта построенным и пригодным к эксплуатации.
  3. Проведение государственной экспертизы (если требуется).
  4. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию и внесение сведений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  5. Регистрация права собственности (или аренды) в Росреестре.

После внесения объекта в ЕГРН собственник становится плательщиком всех налогов, предусмотренных для недвижимости и связанной с ней деятельности.

Какие налоги возникают после легализации самостроя

В зависимости от формы собственности и предполагаемого использования объекта (жильё, коммерция, производство) налоговая нагрузка может включать следующие обязательные платежи:

Налог на имущество организаций и физических лиц

• Кто платит: организации на ОСНО, УСН, ЕСХН; физические лица‑собственники (включая ИП, если объект зарегистрирован на них).
• Ставка: 2,2 % от кадастровой стоимости объекта (в ЛНР применяются региональные коэффициенты, уточняются ежегодно).
• Срок уплаты: авансовые платежи – не позднее 28 числа каждого месяца (по итогам квартала); итоговый налог за год – не позднее 28 марта следующего года.
• Отчётность: декларация по налогу на имущество подаётся не позднее 25 марта за отчётный год (электронно).

Земельный налог

• Кто платит: владельцы земельных участков, на которых расположен легализованный объект (организации и ИП на любых режимах, физлица).
• Ставка: от 0,3 % до 1,5 % от кадастровой стоимости земли (зависит от категории земли и целевого использования).
• Срок уплаты: авансовые платежи – не позднее 28 числа каждого месяца; годовой налог – не позднее 2 декабря текущего года (для организаций) и не позднее 1 декабря (для физлиц).
• Отчётность: декларация по земельному налогу – не позднее 1 февраля следующего года.

Налог на прибыль организаций (ОСНО) / УСН‑налог

Если после легализации объект используется для получения дохода (сдача в аренду, коммерческая эксплуатация, производство), возникает налог на прибыль.

• ОСНО:
  • Ставка налога на прибыль – 25 % (8 % – федеральный бюджет, 17 % – региональный).
  • Льготы: участники СЭЗ в ЛНР освобождаются от федеральной части (ставка 0 %), региональная часть не превышает 13,5 %.
  • Авансы: ежемесячные (прибыль за прошлый квартал × ставка ÷ 3) или ежеквартальные (если выручка за 4 квартала ≤ 60 млн руб).
  • Срок уплаты авансов – не позднее 28 числа следующего месяца; итоговый налог – не позднее 28 марта следующего года.
  • Отчётность: декларация по налогу на прибыль – не позднее 25 дней после окончания отчётного периода (месяц/квартал) и не позднее 25 марта за год.
• УСН (доступна при соблюдении лимитов: доход ≤ 490,5 млн руб, сотрудники ≤ 130, ОС ≤ 218 млн руб):
  • Объект налогообложения: «Доходы» – 3 %; «Доходы минус расходы» – 7 % (ставки установлены на региональном уровне).
  • НДС: при доходе ≤ 60 млн руб в год – автоматическое освобождение от НДС и от всех обязанностей налогоплательщика; иначе – стандартные ставки 20 %/10 %/0 % с правом на вычет.
  • Авансы: отсутствуют (налог уплачивается ежеквартально на основе фактического дохода).
  • Срок уплаты: не позднее 25 числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
  • Отчётность: декларация по УСН – не позднее 25 числа месяца, следующего за отчётным периодом (квартал/год).

Патентная система налогообложения (ПСН) – только для ИП

• Доход ≤ 20 млн руб/год, сотрудники ≤ 15, виды деятельности – из утверждённого перечня (строительство, ремонт, аренда и т.п.).
• Ставка патента – 6 % от потенциального дохода, определяемого местными властями (закон ЛНР от № 417‑III).
• Срок действия патента – от 1 до 12 месяцев в течение календарного года.
• Уплата: единовременно при покупке патента (или в два равных платежа – при сроке более 6 месяцев).
• Отчётность: не требуется (патент заменяет декларацию по НДФЛ и НДС).

Налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятость»)

• Доступно физлицам (в т.ч. ИП) без сотрудников, доход ≤ 2,4 млн руб/год.
• Ставки: 4 % – при работе с физлицами; 6 % – при работе с ООО/ИП.
• Уплата: ежемесячно, не позднее 25 числа следующего месяца.
• Отчётность: через приложение «Мой налог» (формирование чека и уплата налога).

НДФЛ (для ИП на ОСНО и физических лиц‑получателей дохода от аренды)

• Ставки (прогрессивная шкала, актуально для 2026 года):
  • 13 % – до 2,4 млн руб;
  • 15 % – от 2,4 до 5 млн руб;
  • 18 % – от 5 до 20 млн руб;
  • 20 % – от 20 до 50 млн руб;
  • 22 % – свыше 50 млн руб.
• Авансы: ИП платят квартальные авансы (не позднее 28 числа месяца, следующего за кварталом); налоговые агенты – дважды в месяц (с уведомлением ЕНП).
• Срок уплаты годового НДФЛ – не позднее 15 июля следующего года (для ИП на ОСНО).
• Отчётность: 6‑НДФЛ (агенты) – квартально; 3‑НДФЛ (ИП) – ежегодно до 30 апреля.

Страховые взносы (в ПФР, ФФОМС, ФСС)

• Единый тариф: 30 % в пределах предельной базы (2 979 000 руб в 2026 г.), 15,1 % свыше базы.
• Для выплат свыше 1,5 МРОТ (40 639,50 руб) применяются пониженные тарифы (по законодательству ЛНР).
• Фиксированный взнос ИП за себя – 57 390 руб за 2026 год (плюс допвзнос 1 % с дохода свыше 300 000 руб, уплачивается не позднее 1 июля следующего года).
• Срок уплаты: ежемесячно – не позднее 28 числа после расчётного периода; фиксированный взнос – не позднее 28 декабря текущего года.
• Отчётность: РСВ – квартально (до 25 числа следующего месяца); персонифицированные сведения – ежемесячно (кроме месяцев сдачи РСВ).

Транспортный и земельный налог (если объект включает автостоянку, гараж и т.п.)

Ставки и порядок уплаты такие же, как для остальных регионов РФ; детали можно уточнить в местных нормативных актах ЛНР.

Особенности налогообложения, связанные с переходным периодом и инвентаризацией

С 1 января 2023 года ЛНР применяет НК РФ, но для организаций и ИП, зарегистрированных до 30 сентября 2022 года, действуют особые правила:

• Обязательная инвентаризация имущества, требований и обязательств, существовавших на момент перехода на НК РФ (срок – до 31 марта 2023 года). Результаты инвентаризации подаются в ИФНС и используються для определения первоначальной стоимости амортизируемого имущества.
• При последующей реализации такого имущества (в т.ч. легализованного самостроя) налог на прибыль и НДС рассчитываются исходя из стоимости, отражённой в инвентаризационной описи, а не из рыночной цены.
• Для НДС: если товар (строительные материалы, оборудование) был приобретён до перехода на НК РФ, при его дальнейшей реализации применяются расчётные ставки 9,09 % или 16,67 % (в зависимости от вида операции) вместо стандартных 20 %/10 %/0 %.

Эти положения напрямую влияют на налоговую нагрузку при легализации самостроя, если объект был построен за счёт средств, вложенных до 2023 года, либо если после легализации планируется продажа или сдача в аренду.

Практический алгоритм действий для легализующего самострой

1. Определить форму собственности и предполагаемый режим налогообложения (ОСНО, УСН, ПСН, НПД).
2. Провести инвентаризацию (если организация/ИП зарегистрированы до ) и подготовить документы для ИФНС.
3. Получить техническое заключение и оформить объект в ЕГРН.
4. Рассчитать ожидаемую кадастровую стоимость объекта и земельного участка – база для налога на имущество и земельного налога.
5. Составить календарь платежей:
   • Авансы по налогу на имущество/земле – не позднее 28 числа каждого месяца.
   • Авансы по налогу на прибыль (ОСНО) – ежемесячно/квартально в зависимости от выручки.
   • УСН‑налог – ежеквартально (не позднее 25 числа месяца после квартала).
   • Патент – единовременно при покупке.
   • НПД – ежемесячно (не позднее 25 числа).
   • НДФЛ – квартальные авансы ИП (не позднее 28 числа) и годовой платёж до 15 июля.
   • Страховые взносы – ежемесячно (не позднее 28 числа) + фиксированный взнос до 28 декабря.
   • НДС – если требуется, ежемесячно три равных платежа по итогам квартала (не позднее 28 числа каждого месяца).
6. Настроить электронный документооборот (Контур.Экстерн, «1С:Отчётность» и т.п.) для своевременной сдачи деклараций и уплаты налогов.
7. При получении дохода от аренды или продажи объекта учесть возможные льготы (СЭЗ, нулевая ставка НДС при госконтрактах, освобождение от НДС при доходе ≤ 60 млн руб на УСН).
8. Ежегодно проводить сверку с налоговыми органами и корректировать авансовые платежи при изменении доходов или стоимости имущества.

• Легализация самостроя в ЛНР влечёт за собой полный набор налоговых обязательств, характерных для любой недвижимости: налог на имущество, земельный налог, а при коммерческом использовании – налог на прибыль (ОСНО/УСН/ПСН), НДФЛ, страховые взносы и, при необходимости, НДС.
• Ключевой момент – правильный выбор налогового режима. Для небольших объектов аренды жилья часто выгодно применять УСН «Доходы» (3 %) или НПД (4 %/6 %). Для крупных коммерческих проектов может быть предпочтительнее ОСНО с учётом льгот СЭЗ.
• Необходимо учитывать особенности переходного периода: инвентаризация и использование стоимости из описи влияют на базу налога на прибыль и НДС при последующей реализации объекта.
• Своевременная уплата авансов и подача отчётности штрафов и блокировки счетов. Рекомендуется вести календарь платежей с напоминаниями за 3–5 дней до каждого срока.
• При сомнениях в выборе режима или расчёте льгот полезно обратиться к налоговому консультанту, знакомому с региональным законодательством ЛНР и актуальными разъяснениями Контур.Экстерна.

Соблюдение перечисленных требований позволит легализовать самострой без неприятных налоговых сюрпризов и сосредоточиться на эффективной эксплуатации объекта.