Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества между физическими лицами. Несмотря на безвозмездный характер сделки, получатель дара обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если законом не предусмотрено иное освобождение. В данной статье рассматриваются особенности налогообложения таких доходов в условиях Луганской Народной Республики (ЛНР), где применяется российское налоговое законодательство.

Нормативная база

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – ст. 209, ст. 210, ст. 214.10, ст. 224, ст. 228;
• Письмо ФНС России от № БВ-4-7/1786 – разъяснения по определению налоговой базы при дарении недвижимости;
• Постановление Правительства ЛНР от № 45 – о применении НК РФ на территории ЛНР;
• Федеральный закон от № 117‑ФЗ «О налоге на доходы физических лиц» (в редакции, действующей на ).

Все указанные нормативные акты действуют на территории ЛНР в соответствии с решением о временном применении российского законодательства.

Что считается доходом при дарении недвижимости?

Согласно ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения признаётся доход, полученный налогоплательщиком. При дарении недвижимости доход возникает у получателя дара и определяется как:

1. Кадастровая стоимость объекта недвижимости на дату государственной регистрации права собственности (если иное не установлено законом);
2. Если кадастровая стоимость отсутствует или недоступна – рыночная стоимость, определённая по данным независимой оценки или по сведениям о comparable сделках.

Важно: если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (супруг(а), родители, дети, братья, сестры, родители супруга/супруги, деды, бабушки, внуки), доход от дарения не облагается НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В остальных случаях налог уплачивается.

Налоговая база для исчисления НДФЛ

Налоговая база определяется как стоимость полученного дара, уменьшенная на возможные вычеты. В случае дарения недвижимости вычеты, как правило, отсутствуют, за исключением:

• Расходов на государственную регистрацию права собственности (госпошлина, нотариальный тариф) – они могут быть учтены как профессиональные вычеты только если одаряемый осуществляет предпринимательскую деятельность и связано с получением дохода от этой деятельности (п. 1 ст; 221 НК РФ).
• Налогового вычета на имущество (п. 2 ст. 220 НК РФ) – не применяется к доходам, полученным в порядке дарения.

Таким образом, в большинстве случаев налоговая база = кадастровая (или рыночная) стоимость объекта недвижимости.

Ставки НДФЛ при дарении недвижимости

С в НК РФ введена прогрессивная шкала ставок по доходам физических лиц (ст. 224 НК РФ). Для доходов, полученных в виде объекта недвижимого имущества (в т.ч. при дарении), применяются следующие ставки:

При расчёте налога учитывается суммарный годовой доход физического лица (включая доход от дарения). Если полученный дар превышает пороговые значения, часть дохода облагается по более высокой ставке.

Особенности применения налога в ЛНР

На территории ЛНР действует временное положение о применении российского налогового законодательства (Постановление Правительства ЛНР № 45 от ). Это означает, что:

• Все расчёты НДФЛ производятся в соответствии с НК РФ;
• Уплата налога осуществляется в территориальные налоговые органы ЛНР, которые взаимодействуют с ФНС России для зачёта платежей;
• Кадастровая стоимость определяется по данным Государственного кадастра недвижимости ЛНР; если таких данных нет, используется рыночная стоимость, подтверждённая независимой оценкой, аккредитованной в ЛНР.

Важно учитывать, что в ЛНР могут действовать дополнительные местные нормативные акты, устанавливающие льготы для отдельных категорий граждан (например, ветеранов, многодетных семей). Однако такие льготы не отменяют общую обязанность уплатить НДФЛ при получении дара от неблизкого родственника.

Порядок уплаты НДФЛ при дарении недвижимости

1. Определение налоговой базы – получение сведений о кадастровой/рыночной стоимости объекта.
2. Расчёт налога – умножение базы на соответствующую ставку НДФЛ (с учётом прогрессивной шкалы).
3. Заполнение декларации 3‑НДФЛ – в разделе «Доходы, полученные в порядке дарения» указывается сумма дохода и исчисленный налог.
4. Уплата налога – не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дара (если декларация подаётся за текущий год). При уплате через онлайн‑сервисы ФНС ЛНР платёж считается выполненным в день зачисления средств на счёт бюджета.
5. Получение подтверждения – после уплаты налогоплательщик получает уведомление о зачёте налога (можно скачать в личном кабинете налогоплательщика).

Если даритель является налоговым агентом (например, организация), он может удержать налог при выплате денежного эквивалента дара, но в случае чистого дарения недвижимости удержание не производится – обязанность лежит на одаряемом.

Льготы и исключения

• Близкие родственники – полное освобождение от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
• Дарение объекта, находящегося в собственности менее 5 лет – не влияет на налогообложение при дарении (срок владения важен только при продаже).
• Имущество, переданное в качестве наследства – не считается дарением и облагается по другим правилам (налог на наследство отсутствует в РФ).
• Социальные выплаты и компенсации – если объект недвижимости передан в рамках государственной программы поддержки (например, предоставление жилья молодым семьям), может применяться специальное освобождение, предусмотренное нормативными актами ЛНР.

Пример расчёта НДФЛ при дарении квартиры в ЛНР (2026 год)

Исходные данные:

• Квартира, кадастровая стоимость – 4 200 000 руб.
• Получатель – не близкий родственник (друг).
• Годовой доход получателя до получения дара – 1 800 000 руб.

Шаг 1. Определяем налоговую базу – 4 200 000 руб.

Шаг 2. Считаем совокупный годовой доход – 1 800 000 + 4 200 000 = 6 000 000 руб.

Шаг 3. Применяем прогрессивную шкалу:

• Первые 2 400 000 руб. – 13 % → 312 000 руб.
• Следующие 2 600 000 руб. (от 2 400 001 до 5 000 000) – 15 % → 390 000 руб.
• Оставшиеся 1 000 000 руб. (свыше 5 000 000) – 18 % → 180 000 руб.

Если бы получателем был близкий родственник, налог был бы равен нулю.

• При дарении недвижимости в ЛНР налог на доходы физических лиц рассчитывается на основе кадастровой (или рыночной) стоимости объекта.
• Ставка НДФЛ определяется прогрессивной шкалы (13 %–20 %) в зависимости от общего годового дохода налогоплательщика.
• Близкие родственники полностью освобождены от уплаты налога; для остальных категорий получателей обязательна подача декларации 3‑НДФЛ и уплата налога в установленные сроки.
• На территории ЛНР применяются нормы НК РФ, однако при отсутствии данных кадастровой стоимости допускается использование рыночной стоимости, подтверждённой независимой оценкой.
• Правильное определение налоговой базы и своевременная уплата позволяют избежать штрафов и пени со стороны налоговых органов.

Соблюдение изложенных правил обеспечит корректное исполнение налоговых обязательств при получении недвижимости в дар и minimизирует риски возникновения налоговых споров.