С 2023 года территории Луганской и Донецкой народных республик (ЛНР и ДНР) вошли в состав Российской Федерации. Это привело к появлению новых налоговых правил, которые необходимо учитывать владельцам недвижимости, чтобы не платить налог дважды – в России и в стране, где ранее была зарегистрирована собственность. Ниже представлен подробный гид, основанный на актуальной информации из открытых источников (данные на 27 августа 2026 года);

Общая информация о налоговом режиме в новых субъектах РФ

С 1 января 2023 года в ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областях начали действовать специальные налоговые режимы, установленные Федеральной налоговой службой (ФНС) России. Ключевые положения:

• Налог на имущество организаций и физических лиц не установлен для объектов, расположенных на этих территориях, на период 2023‑2027 гг. (письмо ФНС от …).
• До 1 января 2028 года освобождается от госпошлины регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до вхождения в РФ.
• НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, находящейся в собственности не менее минимального срока владения (обычно 3 года для жилья, 5 лет для иных объектов), освобождается.

Таким образом, для большинства операций с недвижимостью в ЛНР и ДНР налоговая нагрузка внутри России фактически отсутствует.

Правовая база: соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН)

Двойное налогообложение возникает, когда один и тот же доход облагается налогом в двух юрисдикциях. Чтобы этого избежать, Россия заключила с множеством стран Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН). Основные механизмы:

1. Распределение прав на налогообложение – соглашение определяет, какое государство имеет право облагать налогом тот или иной вид дохода (дивиденды, проценты, роялти, доходы от недвижимости, прибыль от предпринимательской деятельности).
2. Методы устранения двойного налогообложения:
   • Метод зачёта – налог, уплаченный за границей, может быть засчитан в качестве вычета при расчёте налога в России.
   • Метод освобождения – доход, уже обложенный налогом в другом государстве, освобождается от налогообложения в России.

Пример: если вы получаете арендный доход от квартиры в ДНР, а одновременно являетесь налоговым резидентом Германии, то по СИДН Россия‑Германия вы можете либо зачесть немецкий налог в российский НДФЛ, либо получить освобождение от уплаты НДФЛ в России, если доход считается источником, расположенным в Германии.

Как определить налоговое резидентство

Первый шаг для избежания двойного налогообложения – определить ваш налоговый статус в каждой из заинтересованных стран.

• Российское резидентство: вы считаетесь налоговым резидентом РФ, если находитесь на её территории более 183 дней в течение календарного года либо имеете центр жизненных интересов в России.
• Резидентство в другой стране: определяется по национальному законодательству (например, по правилу 183 дней, наличию постоянного места жительства, экономическим связям и т.д.).

Если вы являетесь резидентом обеих стран, применяется правило «tie‑breaker» из СИДН, которое последовательно проверяет:

1. Место постоянного жительства;
2. Центр жизненных интересов;
3. Обычное место пребывания;
4. Гражданство.

По результату определяется, в какой стране вы будете платить налог на доход от недвижимости, а в другой – получите зачёт или освобождение.

Налогообложение доходов от недвижимости в ЛНР и ДНР

Основные виды доходов, которые могут возникать у владельцев недвижимости:

• Арендный доход;
• Доход от продажи (реализации) недвижимости;
• Доход от передачи в доверительное управление или лизинга.

С учётом текущих льгот:

• Налог на имущество – не взимается с 2023 года по объектам, расположенным в ЛНР и ДНР (до 2028 года).
• НДФЛ с арендного дохода – облагается по общей ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов), если вы не пользуетесь льготами. Однако, если вы являетесь налоговым резидентом другой страны и доход считается источником, расположенным за пределами РФ, вы можете применить метод зачёта/освобождения по СИДН.
• НДФЛ с дохода от продажи – освобождается, если срок владения превышает минимальный (3 года для жилья, 5 лет для иных объектов). При меньшем сроке применяется ставка 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты).

Важно: при расчёте НДФЛ необходимо учитывать возможность вычета расходов, связанных с содержанием и управлением недвижимостью (ремонт, коммунальные платежи, услуги управляющей компании и т.д.).

Особенности налога на имущество в ЛНР и ДНР (2023‑2026)

Согласно официальным разъяснениям ФНС и региональным законам:

• Закон ДНР «О налоге на имущество организаций» от  № 27‑РЗ устанавливает, что объект налогообложения – недвижимое имущество, расположенное на территории ДНР. Однако налоговая ставка на период 2023‑2027 гг. равна нулю.
• Аналогичное положение действует в ЛНР (закон ЛНР «О налоге на имущество» от …).
• Освобождение от налога на имущество распространяется как на физических, так и на юридических лиц.
• После 2027 года планируется введение стандартной ставки (по analogy с другими регионами РФ), поэтому рекомендуется периодически проверять обновления нормативных актов.

Практические шаги для избежания двойного налогообложения

Ниже – пошаговая инструкция, которую можно адаптировать под свою ситуацию.

1. Определите статус налогового резидента в России и в стране, где вы ранее платили налоги (или где планируете получать доход).
2. Проверьте наличие СИДН между Россией и этой страной (список доступен на сайте ФНС).
3. Определите источник дохода (аренда, продажа и т.д.) и примените правило распределения прав из СИДН.
4. Рассчитайте налог в каждой юрисдикции:
   • В России – учитывайте нулевой налог на имущество и возможные льготы по НДФЛ.
   • В иностранной юрисдикции – рассчитайте налог согласно местному законодательству.
5. Примените метод устранения двойного налогообложения:
   • Если иностранный налог уже уплачен – запросите зачёт в российской декларации (форма 3‑НДФЛ, строка «Уплоченный налог за границей»).
   • Если доход освобождается в России по СИДН – не включайте его в базу НДФЛ.
6. Подготовьте и подайте налоговую декларацию в срок (не позднее 30 апреля следующего года за отчётным периодом).
7. Сохраните документы (договоры аренды, акты приёма‑передачи, выписки из банка, подтверждения уплаты налога за границей, технические планы и т.д.) – они понадобятся при возможной проверке.

Документы, необходимые для регистрации и отчетности

Для корректного учёта недвижимости и подтверждения права на льготы потребуется следующее:

• Технический план, подготовленный ФГУП Роскадастр, либо технический паспорт органа ДНР/ЛНР.
• Межевой план земельного участка (если объект включает землю).
• Выписка из ЕГРН о праве собственности (или договор купли‑продажи, дарения, наследования).
• Договор аренды (если получаете арендный доход).
• Квитанции об уплате коммунальных платежей, ремонта, услуг управляющей компании (для вычета расходов).
• Подтверждение уплаты налога за границей (иностранная налоговая декларация, справка из налогового органа).
• Заявление о применении СИДН (форма, предоставляемая ФНС при подаче 3‑НДФЛ).

Все документы рекомендуется хранить в электронном виде с резервным копированием, а также иметь заверенные копии для возможного предоставления в налоговые органы.

Возможные риски и как их минимизировать

Даже при соблюдении всех формальностей могут возникнуть ситуации, ведущие к доначислению налогов или штрафам. Основные риски и способы их снижения:

Полезные ссылки и источники

• Федеральная налоговая служба России – nalog.ru (раздел «Налоговые льготы для новых субъектов РФ»).
• Министерство финансов ДНР – официальный сайт minfin.dnr.gov (законы о налоге на имущество).
• Министерство финансов ЛНР – официальный сайт minfin.lnr.gov.
• Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) – база данных ФНС: nalog.ru/nn16200/.
• Приказ ФНС России № ЕД‑7‑21/123@ от «О применении нулевой ставки налога на имущество в ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областях».
• Консультационный центр по международному налогообложению – taxconsult.ru (статьи о СИДН и зачёте иностранного налога).

Надеемся, представленная информация поможет вам эффективно управлять налоговыми обязательствами при владении недвижимостью в ЛНР и ДНР и избежать нежелательного двойного налогообложения. Помните, что налоговое законодательство может меняться, поэтому регулярно проверяйте актуальные источники и, при необходимости, консультируйтесь с квалифицированным налоговым консультантом.