Внимание! Статья написана на основе действующего Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) и нормативных актов, принятых в 2024‑2025 гг. в рамках унификации налогового регулирования в регионах, подконтрольных России, включая Луганскую Народную Республику (ЛНР). При этом в ЛНР могут действовать региональные льготы и порядок уплаты земельного налога, о которых следует уточнять у местных налоговых органов.
Правовая база, регулирующая налогообложение при продаже земельных участков
- Статья 208 НК РФ – объектом обложения НДФЛ являются доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ.
- Статья 217, пункт 17.1 и Статья 217.1 – устанавливают порядок освобождения от НДФЛ при условии владения объектом не менее установленного минимального срока.
- Федеральный закон от 12 декабря 2024 г. – вводит правило «зачисления срока владения исходным участком» при разделении, выделении, объединении или перераспределении земельных участков.
- Решения Верховного Суда РФ (пример – дело Зорькина, 2017) – подтверждают, что при нарушении условий (например, продажа до истечения срока) льготы могут быть отменены.
Как считается срок владения после разделения участка
С 2024 года в РФ (и, соответственно, в ЛНР) действует принцип, согласно которому срок владения исходным участком учитывается при расчёте минимального срока владения новых (разделённых) участков. Это значит:
- Если у вас был участок A, которым вы владели 7 лет, и вы разделили его на A1 и A2, то каждый из новых участков считается находящимся в вашем владении 7 лет (плюс время после разделения, если продажа происходит позже).
- Если исходный участок находился у вас менее минимального срока (обычно 5 лет), то новые участки тоже считаются «молодыми» и подлежат налогообложению при продаже до достижения 5‑летнего порога.
- При объединении нескольких участков срок владения считается наибольшим из сроков владения объединяемых участков (по новому правилу 2025 г.).
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже разделённого участка
Основное правило
Доход от продажи земельного участка облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). Налог рассчитывается от разницы между продажной ценой и суммой, подтверждённой документально как стоимость приобретения (или рыночная стоимость, если участок получен в наследство, дарение и т.п.).
Условия освобождения от НДФЛ
Согласно ст. 217.1 НК РФ, физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ, если выполнены оба условия:
- Участок находился в собственности налогоплательщика не менее трёх лет (для сельскохозяйственных земель – 5 лет; для иных – 5 лет, если участок получен в результате наследства, дарения и т.д.).
- Продажа осуществляется в течение одного налогового периода (календарный год) после получения дохода.
После принятия закона от г. срок владения учитывается с учётом исходного участка, что позволяет «переносить» уже отработанные годы.
Что происходит, если срок владения не достигнут?
Если вы продаёте часть участка до истечения минимального срока, доход облагается НДФЛ. При этом налоговая база может быть уменьшена на:
- стоимость кадастровых работ по разделению;
- госпошлину за регистрацию новых прав собственности;
- документально подтверждённые расходы, связанные с подготовкой сделки (например, услуги нотариуса).
Пример расчёта
Исходные данные: - Исходный участок площадью 2 га, в собственности с . - – разделён на два участка: 1,2 га (У1) и 0,8 га (У2). - – У1 продан за 2 500 000 ₽. - Стоимость кадастровых работ – 15 000 ₽, госпошлина – 10 000 ₽. Расчёт: Срок владения У1 = 8 лет (с 2018 по 2026) → превышает 5‑летний порог → освобождение от НДФЛ. Налоговая база = 2 500 000 ₽ – (15 000 ₽ + 10 000 ₽) = 2 475 000 ₽. НДФЛ = 0 ₽ (освобождение).
Земельный налог (налог на имущество) в ЛНР
Помимо НДФЛ, владельцы земельных участков обязаны уплачивать земельный налог. В ЛНР ставки могут отличаться от российских, но обычно они находяться в диапазоне:
- Для сельскохозяйственных земель – 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости.
- Для подземных, промышленных и иных земель – 0,5–1,5 % от кадастровой стоимости.
При разделении участка налог рассчитывается отдельно для каждого нового участка, исходя из его кадастровой стоимости. При этом периодичность уплаты (ежегодно) и сроки подачи деклараций остаются прежними.
Пошаговая инструкция по разделению и продаже участка в ЛНР
- Подготовка документов
- Технический план разделения (разработанный лицензированным кадастровым инженером).
- Заявление в орган местного самоуправления (Госкомитет по земельным ресурсам ЛНР).
- Оплата госпошлины за регистрацию новых прав собственности.
- Регистрация новых прав
После получения решения о разделении необходимо подать документы в Реестр прав на недвижимое имущество (РПНИ). После регистрации вы получаете новые выписки из реестра на каждый участок.
- Учет срока владения
Сохраните все документы, подтверждающие дату приобретения исходного участка (договор купли‑продажи, наследство, дарение). При продаже новых участков налоговая инспекция будет использовать их для расчёта срока владения.
- Подготовка к продаже
- Оценка рыночной стоимости (можно привлечь независимого оценщика).
- Подготовка договора купли‑продажи.
- Уплата госпошлины за регистрацию перехода права.
- Декларирование дохода
Если продажа подпадает под налогообложение, в декларацию по форме 3‑НДФЛ (срок подачи – 30 апреля года, следующего за годом получения дохода) включите полученный доход, вычтите подтверждённые расходы (кадастровые работы, госпошлина, нотариальные услуги) и рассчитайте налог.
- Оплата НДФЛ
Налог уплачивается в течение 15 дней после подачи декларации (для резидентов) либо в течение 30 дней (для нерезидентов). При освобождении от налога уплата не требуется.
Специфика ЛНР: региональные нюансы
- В ЛНР действует местный земельный налог, ставки которого могут отличаться от общероссийских. Рекомендуется уточнить актуальные тарифы в налоговой инспекции по месту нахождения участка.
- Для физических лиц, получивших землю в результате государственной программы распределения земельных участков, могут действовать дополнительные льготы (например, освобождение от НДФЛ при продаже в течение 5 лет).
- В случае споров о сроке владения или праве на освобождение от налога, решения судов РФ (включая Верховный суд) применяются в ЛНР, поскольку регион использует российскую правовую систему.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить НДФЛ, если я продал только часть разделённого участка?
Да, если часть, которую вы продали, не достигла минимального срока владения (3‑5 лет в зависимости от категории земли). При этом учитывается срок владения исходным участком.
Можно ли уменьшить налоговую базу за счёт расходов на разделение?
Да. Налоговую базу можно уменьшить на документально подтверждённые расходы: кадастровые работы, госпошлину, нотариальные услуги, а также на расходы, связанные с подготовкой и проведением сделки.
Какой срок владения считается «минимальным» в ЛНР?
Для большинства земельных участков – 5 лет. Для сельскохозяйственных земель – 3 года. При продаже в течение этого срока доход облагается НДФЛ.
Что делать, если налоговая инспекция не учитывает срок владения исходного участка?
Подайте письменный запрос с приложением всех подтверждающих документов (выписка из реестра, договоры, акты разделения). При отсутствии согласия – обратитесь в суд с иском о признании права на освобождение от налога.
Практические рекомендации
- Сохраняйте все документы – договоры, акты, выписки из реестра, счета за кадастровые работы.
- Перед разделением уточните у местных органов, какие региональные льготы могут применяться.
- Если планируете продажу в ближайшие 2‑3 года, рассмотрите возможность отложить разделение до достижения минимального срока владения.
- При продаже используйте независимого оценщика – это поможет обосновать рыночную стоимость и уменьшить налоговую базу.
- Регулярно проверяйте изменения в законодательстве – в 2025‑2026 гг. уже произошли существенные поправки в правилах расчёта срока владения.
Разделение земельного участка в ЛНР – процесс, который имеет прямое влияние на налоговые обязательства физического лица. Благодаря новому законодательству 2024 года срок владения исходным участком учитывается при расчёте минимального срока владения новых участков, что даёт возможность сохранять налоговые льготы даже после перераспределения земли. Тем не менее, если продажа происходит до истечения установленного порога, доход подлежит налогообложению по ставке 13 % (для резидентов) с учётом возможных вычетов.
Для минимизации налоговых рисков рекомендуется вести тщательный документооборот, консультироваться с налоговыми специалистами и своевременно подавать декларацию по форме 3‑НДФЛ.
Статья подготовлена в соответствии с актуальными данными на 26 августа 2026 г.. Для получения индивидуальной консультации рекомендуется обратиться к юристу или налоговому консультанту, специализирующемуся на земельных вопросах в ЛНР.