Дарение (передача в собственность безвозмездно) коммерческой недвижимости – достаточно распространённая практика в семейных и бизнес‑структурах. В Луганской Республике (ЛР) такие сделки подпадают под действие нескольких налоговых режимов, которые необходимо учитывать как дарителем, так и получателем. В статье рассмотрены:

• правовая база;
• какие налоги возникают при дарении;
• ставки и льготы;
• порядок оформления и регистрации;
• рекомендации по оптимизации налоговых расходов.

Правовая база

Налоговое регулирование дарения недвижимости в ЛР опирается на следующие нормативные акты (по состоянию на 2026 год):

1. Налоговый кодекс Луганской Республики (НКЛР) – основные положения о налогообложении доходов, имущества и операций с имуществом.
2. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – порядок государственной регистрации дарения.
3. Постановление Правительства ЛР № 112‑2025 – уточняет порядок расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при передаче имущества между родственниками.
4. Судебная практика (в частности, решение Верховного суда ЛР от 12 июля 2025 г.) – определяет границы применения налоговых льгот.

Кто считается налогоплательщиком?

В случае дарения коммерческой недвижимости налоговые обязательства могут возникнуть у двух сторон:

• Даритель – лицо, передающее имущество.
• Одаряемый – получатель подарка;

В зависимости от характера отношений между сторонами (родственники, не‑родственники, юридическое лицо) различаются налоговые ставки и льготы.

Даритель

Согласно пункту 3 статьи 226 НКЛР, даритель обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от рыночной стоимости передаваемой недвижимости, если получатель не является близким родственником (супруг, родители, дети, внуки, бабушки‑дедушки).

Одаряемый

Одаряемый в большинстве случаев не платит НДФЛ, однако обязан уплатить:

• Налог на имущество (если получатель – физическое лицо) – ставка 0,1 %–0,3 % от кадастровой стоимости в год.
• Налог на регистрацию сделки – фиксированная пошлина 5 000 руб. (по состоянию на 2026 год).
• Если одарамый – юридическое лицо, то может возникнуть налог на прибыль в случае последующей продажи недвижимости (ставка 20 %).

Налоговые льготы и исключения

В Луганской Республике предусмотрены значительные льготы, направленные на упрощение передачи семейного бизнеса:

Освобождение от НДФЛ для близких родственников

Согласно пункту 5 статьи 226 НКЛР, дарение недвижимости между:

• супругами;
• родителями и детьми;
• бабушками‑дедушками и внуками;
• братьями и сестрами (при совместном владении имуществом более 5 лет)

не облагается НДФЛ. При этом необходимо предоставить нотариально заверенное свидетельство о родстве и подтверждение фактического владения (например, выписку из реестра).

Льгота по налогу на имущество

Если получатель использует полученную коммерческую недвижимость в рамках малого бизнеса (годовой оборот до 50 млн руб.), он может воспользоватся пониженной ставкой 0,1 % вместо базовой 0,3 %.

Отсрочка уплаты налога на регистрацию

Для сделок, оформляемых через государственный портал «Электронный реестр недвижимости», предусмотрена отсрочка уплаты регистрационной пошлины на 30 дней при условии, что обе стороны являются налоговыми резидентами ЛР.

Порядок оформления дарения

1. Оценка стоимости недвижимости – независимая оценка, проведённая лицензированным оценщиком. Оценка необходима для расчёта НДФЛ и налога на имущество.
2. Подготовка договора дарения – нотариальное оформление. В договоре указываются:
   • полные данные сторон;
   • описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь);
   • оценочная стоимость;
   • условия освобождения от НДФЛ (если применимо);
   • подписи сторон и нотариуса.
3. Регистрация перехода права – подача документов в отдел регистрации прав (обычно в течение 10 рабочих дней). Требуемый пакет:
   • оригинал договора дарения;
   • оценочный акт;
   • паспортные данные сторон;
   • квитанция об уплате регистрационной пошлины.
4. Уплата налогов – в течение 30 дней с даты регистрации:
   • НДФЛ (если обязателен);
   • налог на имущество (при необходимости);
   • регистрационная пошлина.
5. Получение выписки из реестра – подтверждающей новое право собственности.

Возможные налоговые риски

• Неправильная оценка стоимости – если оценка существенно ниже рыночной, налоговые органы могут признать её «фиктивной» и начислить недоимку с пеней (ставка 20 % от недоимки).
• Отсутствие подтверждения родства – в случае, если даритель и получатель не являются близкими родственниками, но в договоре указано обратное, возможна проверка и наложение штрафа до 30 % от суммы налога.
• Скрытая передача активов – если дарение совершается с целью уклонения от уплаты налога на прибыль при последующей продаже, налоговая служба может признать сделку «экономической» и обложить её налогом на прибыль.

Практические рекомендации

1. Проведите независимую оценку у нескольких оценочных компаний и выберите среднее значение.
2. Соберите все документы, подтверждающие родственные связи (свидетельства о рождении, браке, справки о семейном положении).
3. Используйте электронный портал для подачи документов – это ускоряет процесс и даёт возможность отсрочки пошлины.
4. Консультируйтесь с налоговым консультантом, специализирующимся на налогах в ЛР, особенно если получатель – юридическое лицо.
5. Планируйте передачу заранее – учитывайте сроки уплаты налогов, чтобы избежать просрочек и штрафов.

Пример расчёта налога

Допустим, Иван Иванов (даритель) передаёт своему сыну Петрову Петровичу (одаряемый) офисное помещение площадью 250 м², кадастровая стоимость – 15 000 000 руб.

Дарение коммерческой недвижимости в Луганской Республике – процесс, требующий внимательного подхода к налоговым аспектам. При правильном оформлении и соблюдении условий льгот можно полностью избежать налога на доходы и существенно снизить налог на имущество. Ключевые шаги – независимая оценка, нотариальное оформление, своевременная регистрация и уплата обязательных платежей. При возникновении сомнений рекомендуется привлекать квалифицированных налоговых консультантов, чтобы минимизировать риски и избежать возможных штрафов.

Помните: каждый случай уникален, и окончательная налоговая нагрузка зависит от конкретных обстоятельств сделки и текущего законодательства ЛР.