Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества между физическими лицами. Однако в условиях военного положения (ВО) и активных боевых действий на территории Украины (в т.ч. на temporarily occupied territories – ВОТ) налоговое регулирование таких сделок претерпевает существенные изменения. Ниже рассмотрены основные налоговые последствия, которые следует учитывать при оформлении дарственной на квартиру, дом или земельный участок в 2026 году.
Нормативная база, действующая в военное время
- Налоговый кодекс Украины (НКУ) – основной источник правил налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ) и налога на недвижимое имущество.
- Закон Украины «О профилактике коррупции» и Постановления Кабинета Министров о временных мерах в условиях военного положения (в частности, пп. 69.22 подразд. 10 разд. ХХ «Переходные положения»);
- Указания налоговых органов (УФНС России по Псковской области, ГАРАНТ.РУ, Нотариус в Святошинском районе Киева и др.) – разъясняют порядок уплаты налогов при дарении недвижимости в особый период.
Какие налоги возникают при дарении недвижимости?
При передаче права собственности по дарственной физическому лицу возникают два основных налоговых обязательства:
- НДФЛ (налог на доходы физических лиц) – считается доходом одаряемого, если законом не предусмотрено иное.
- Военный сбор – дополнительно к НДФЛ взимается в размере 1,5 % от стоимости объекта (действует в период военного положения).
Однако существуют значительные льготы и освобождения, которые зависят от степени родства сторон и от того, находится ли объект недвижимости на территории, контролируемой государством, или на ВОТ.
Дарение близким родственникам
Согласно пункту 217.1 НКУ, доходы, полученные в виде дара от близких родственников (родители, дети, супруги, братья, сестры, дедушки, бабушки, внуки), освобождаються от обложения НДФЛ. Военный сбор также не начисляется, если одаряемый является близким родственником дарителя.
Пример: отец дарит сыну квартиру стоимостью 2 000 000 UAH. НДФЛ = 0, военный сбор = 0.
Дарение дальним родственникам и посторонним лицам
Если даритель и одаряемый не относятся к категории близких родственников, применяются общие правила:
- НДФЛ – 18 % от рыночной стоимости объекта (п. 164.1 НКУ).
- Военный сбор – 1,5 % от той же суммы.
Особенности для нерезидентов
Если одна из сторон сделки является нерезидентом Украины, ставка НДФЛ увеличивается до 18 % (как для резидентов) плюс военный сбор 1,5 % – то есть те же 19,5 %, но при этом могут применяться дополнительные удержания в стране резиденции одаряемого (см. разъяснения ЮРЛІГА от ).
Налог на недвижимое имущество в военное время
Согласно информации от Натальи Сухаревой (аудитор ID Legal Group) и материалам БУХГАЛТЕР.UA, на период действия военного положения:
- Временно на находящиеся в собственности физических лиц объекты жилой недвижимости не начисляется и не уплачивается налог на недвижимое имущество.
- Это освобождение распространяется на объекты, расположенные на контролируемой государством территории, а также на некоторые категории недвижимости на ВОТ, если они используются для проживания собственника или его близких родственников.
- Для коммерческой недвижимости и земельных участков, не используемых под жильё, налог может сохраняться, но с возможностью применения льгот (например, снижение базы налогообложения или отсрочка уплаты).
Следовательно, даже если при дарении возникает НДФЛ и военный сбор, последующее владение подаренной квартирой или домом в течение военного периода не облагается ежегодным налогом на недвижимость.
Риски и сложности при оформлении дарственной в условиях войны
Несмотря на формальную простоту сделки, на практике возникают следующие подводные камни:
- Определение рыночной стоимости. Налоговые органы могут оспорить заявленную стоимость, если она значительно ниже среднерыночной цены в регионе. Рекомендуется получать независимую оценку от аккредитованного оценщика.
- Срок пребывания имущества в собственности. Если даритель владел объектом менее трёх лет (пять лет для недвижимости, полученной по наследству), при последующей продаже одаряемый может потерять право на льготу по НДФЛ при реализации (п. 165.2 НКУ).
- Юридические ошибки в дарственной. Неправильное указание сторон, отсутствие нотариального заверения или регистрации в реестре прав могут привести к признанию сделки ничтожной и последующим спорам о праве собственности.
- Особенности ВОТ. На временно оккупированных территориях действуют отдельные правила: регистрация прав может быть невозможна, а налоговые органы могут требовать уплаты налогов в соответствии с законодательством агрессорного государства. В таких случаях рекомендуется консультироваться с юристами, специализирующимися на международном праве и вопросах собственности в конфликтных зонах.
- Налоговые проверки. В условиях военного положения налоговые службы intensифицируют контроль за сделками с недвижимостью, особенно если они связаны с перемещением крупных сумм или с участием нерезидентов.
Практические рекомендации
- Определите степень родства. Если даритель и одаряемый – близкие родственники, вы можете рассчитывать на полное освобождение от НДФЛ и военного сбора.
- Получите независимую оценку стоимости. Это защитит вас от возможных доначислений налогов и штрафов.
- Оформите дарственную у нотариуса. Нотариальное заверение и последующая государственная регистрация права собственности являются обязательными для действительности сделки.
- Учтите срок владения. Если планируется последующая продажа объекта, учитывайте минимальный срок владения (3 года для большинства случаев, 5 лет – для наследства), чтобы избежать потери льгот при реализации.
- Проверьте статус территории. Если недвижимость расположена на ВОТ, уточните возможность регистрации права и потенциальные налоговые обязательства в соответствии с временными положениями НКУ.
- Сохраняйте всю документацию. Договор дарения, акт оценки, нотариальный акт, выписка из реестра прав – всё это понадобится при возможной налоговой проверке или при последующей продаже.
Дарение недвижимости в период военного конфликта сопряжено с определёнными налоговыми последствиями, которые существенно зависят от степени родства сторон и от расположения объекта. Для близких родственников предусмотрено полное освобождение от НДФЛ и военного сбора, а также временное освобождение от налога на недвижимое имущество. В случае дарения дальним родственникам или посторонним лицам необходимо уплачивать НДФЛ по ставке 18 % и военный сбор 1,5 % от рыночной стоимости, а также учитывать риски, связанные с оценкой стоимости, сроком владения и особенностями регистрации прав на ВОТ.
Соблюдение перечисленных рекомендаций позволит минимизировать налоговые нагрузки, избежать правовых споров и обеспечить законную передачу имущества даже в сложных условиях военного времени.