Алчевск – крупный город Луганской области, который с 2022 года находится под временной оккупацией Российской Федерацией. Такое статусное положение оказывает существенное влияние на налоговый режим для физических и юридических лиц, владеющих недвижимостью в городе. В статье рассмотрим, какие налоги могут возникнуть при передаче (продажа, дарение, наследование) недвижимости в Алчевске, какие льготы действуют, а также какие документы необходимо подготовить.

Нормативно‑правовая база

• Налоговый кодекс Украины (НКУ) – статья 266 регулирует порядок начисления и уплаты налога на имущество, отличное от земельного участка.
• Закон «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины по налоговой реформе» от  г. (включён в ст. 266 НКУ).
• Постановления Кабинета Министров и Приказов ДФС, принятые в 2022‑2023 гг., вводящие льготы для объектов, находящихся на территориях активных боевых действий (АБД) и временно оккупированных (ВОТ).
• Перечень территорий, подпадающих под действие льгот, утверждён постановлением ГНС Украины от  г. (см. пункт 1 подпункта «Объекты недвижимости на АБД и ВОТ»).

Ключевые изменения 2022‑2023 гг.

С 1 января 2023 года не начисляется и не уплачивается налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, за объекты жилой и/или нежилой недвижимости, находящиеся на АБД или ВОТ. Это правило действует как для физических, так и для юридических лиц.

Для периода с 1 марта 2022 по 31 декабря 2022 года аналогичный порядок был введён в действие (см. БУХГАЛТЕР.UA, 2025‑05‑02).

Как классифицируются территории в контексте налогообложения?

Алчевск в текущий момент относится к временно оккупированным территориям, следовательно, большинство налоговых обязательств по имуществу «замораживаются».

Налоговые последствия при передаче недвижимости

Продажа (купля‑продажа)

1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 18 % от разницы между ценой продажи и суммой, подтверждённой документально (в т.ч. стоимость приобретения).
   • Если объект находится на ВОТ, НДФЛ не начисляется (поскольку налог на имущество не начисляется, а доход от продажи считается «необлагаемым» в соответствии с пунктом 1 подпункта о ВОТ).
   • Если продавец – физическое лицо‑предприниматель (ФЛП), получившее доход от аренды, то такой доход облагается по общим правилам (см. БУХГАЛТЕР.UA, 2024‑09‑30).
2. Гербовый сбор – 0,5 % от стоимости сделки; На ВОТ он также не взимается, поскольку сделка считается недействительной в рамках украинского налогового администрирования.
3. Налог на имущество – в обычных условиях 0,1‑1,5 % от кадастровой стоимости. На ВОТ не начисляется (см. БУХГАЛТЕР.UA, 2023‑04‑25).

Дарение (безвозмездная передача)

• Для физических лиц дарение недвижимости облагается НДФЛ в размере 5 % от рыночной стоимости (если получатель – не близкий родственник).
• На ВОТ данный налог также не начисляется, поскольку закон освобождает от налогообложения объекты, находящиеся на оккупированных территориях.
• Гербовый сбор в размере 0,5 % от стоимости дарения также не взимается.

Наследование

Налог на наследство в Украине не установлен (в отличие от НДФЛ). Однако наследник обязан уплатить налог на имущество за последующее владение объектом. Если объект находится в Алчевске (ВОТ), налог не начисляется, а декларация не подаётся (см. БУХГАЛТЕР.UA, 2024‑02‑16).

Декларирование и уплата налогов: практические шаги

Что делать, если объект находится на ВОТ?

1. Убедиться, что объект включён в официальный перечень ВОТ. Список публикуется на сайте ДФС и в пресс‑релизах ГНС.
2. При передаче (продажа, дарение, наследование) подготовить договор и акт приёма‑передачи в соответствии с гражданским законодательством.
3. Не подавать декларацию по налогу на имущество за данный объект – закон освобождает от подачи (см. БУХГАЛТЕР.UA, 2024‑02‑16).
4. Если получена прибыль от продажи, но объект находится на ВОТ, налоговая декларация по НДФЛ также не требуется.

Что делать, если объект не входит в перечень ВОТ?

1. Подготовить договор купли‑продажи (или дарения, наследства) и оформить его у нотариуса.
2. В течение 30 дней после сделки подать в ДФС декларацию по НДФЛ (если получена прибыль) и уплатить налог (18 % + 1,5 % военный сбор).
3. Оплатить гербовый сбор в размере 0,5 % от стоимости сделки.
4. Уплатить налог на имущество за текущий налоговый период (обычно до 1 апреля года, следующего за отчётным).

Юридические нюансы, о которых часто забывают

• Документальное подтверждение статуса ВОТ. При отсутствии официального подтверждения налоговая служба может потребовать уплату налога.
• Кадастровая стоимость. При расчёте налога на имущество используется именно кадастровая стоимость, а не рыночная цена сделки.
• Субъекты‑плательщики. Если продавец – юридическое лицо, налог на прибыль (18 %) может быть применён к доходу от продажи недвижимости, однако в случае ВОТ налог не начисляется.
• Аренда недвижимости ФЛП. Доход от аренды, получаемый индивидуальным предпринимателем, облагается по общим правилам, даже если объект находится на ВОТ (см. БУХГАЛТЕР.UA, 2024‑09‑30).
• Судебные споры о праве собственности. На оккупированных территориях часто возникают вопросы о законности сделок, заключённых в период оккупации. Рекомендуется фиксировать факт передачи в нотариальной форме и сохранять все подтверждающие документы.

Рекомендации для собственников недвижимости в Алчевске

1. Проверяйте актуальность перечня ВОТ – список обновляется каждый квартал.
2. Если планируете продажу, получите независимую оценку рыночной стоимости, чтобы избежать претензий налоговой службы;
3. Сохраняйте копии всех договоров, актов и квитанций – они могут понадобиться при проверке.
4. При передаче недвижимости в дар или наследство оформляйте нотариальный акт и указывайте в нём, что объект находится на ВОТ (это упростит доказательство освобождения от налога).
5. Если вы – ФЛП, учитывайте, что доход от аренды недвижимости на ВОТ облагается обычным НДФЛ, даже если сам объект освобождён от налога на имущество.
6. В случае сомнений – обратитесь к налоговому консультанту, специализирующемуся на вопросах налогообложения в условиях военного положения.

Передача недвижимости в Алчевске имеет свои особенности, продиктованные статусом города как временно оккупированной территории. Основные налоговые обязательства (налог на имущество, НДФЛ при продаже, гербовый сбор) не начисляются и не уплачиваются, если объект официально включён в перечень ВОТ. Однако для сделок, связанных с арендой, а также для объектов, не попавших в перечень, действуют стандартные налоговые правила.

Тщательное документальное оформление и своевременная проверка статуса территории позволяют избежать ненужных налоговых рисков и обеспечить законность передачи недвижимости в условиях продолжающегося конфликта.

Составлено на основе открытых источников: БУХГАЛТЕР.UA, sud.ua, адвокатское бюро Ткачук и Партнеры, нормативные акты Налогового кодекса Украины (ст. 266) и постановления ГНС Украины от  г.