Разделение (перераспределение) земельных участков – процесс, который часто возникает в результате межевания, изменения назначения земли или реализации муниципальных программ. В Луганской области, где правовая база сочетает нормы Российской Федерации и законы Луганской Народной Республики (ЛНР), налоговые последствия могут быть сложными и зависят от статуса собственника, типа земли и способа получения новых участков.

Правовая основа разделения земельных участков

• Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) – основной нормативный акт, регулирующий отношения с земельными ресурсами.
• Федеральные законы РФ (например, Налоговый кодекс РФ, закон о налогообложении доходов физических лиц).
• Закон Луганской Народной Республики от 14 марта 2025 г. № 138‑I (ред. от ) – устанавливает, что правовое регулирование земельных отношений в ЛНР осуществляется в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами ЛНР.
• Документы, регламентирующие процесс разделения:
  • Проект межевания территории или схема расположения земельного участка.
  • Решение исполкома о разрешении раздела.
  • Регистрация прекращения существующего участка и создание новых в Росреестре.

Кому разрешено проводить разделение?

Разделять земельные участки могут:

1. Физические лица (владельцы частных участков);
2. Индивидуальные предприниматели (ИП);
3. Юридические лица (компании, сельскохозяйственные кооперативы);
4. Муниципальные органы – в случае перераспределения земель, находящихся в муниципальной собственности.

Основные налоговые обязательства при разделении

Налог на имущество (землю)

После разделения каждый новый участок подлежит отдельной оценке для расчёта налога на имущество (земельный налог). При этом:

• Ставка налога определяется в зависимости от категории земли (сельскохозяйственная, под жилую застройку, промышленная и т.д.).
• Для сельскохозяйственных земель в ЛНР действует льготный режим – ставка может быть снижена до 0,1 % от кадастровой стоимости.
• Если участок переходит в частную собственность из муниципальной, налоговая база пересчитывается с учётом рыночной стоимости, установленной оценщиком.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и налог на прибыль ИП/ЮЛ

Разделение может привести к возникновению налоговых доходов в следующих случаях:

1. Получение новых участков в собственность – если они получены в результате обмена, компенсации или иной формы вознаграждения, их рыночная стоимость считается доходом.
2. Продажа полученных участков – доход от реализации облагается НДФЛ (для ФЛ) или налогом на прибыль (для ИП/ЮЛ) по ставке 13 % (для резидентов) или 15 % (для нерезидентов).

Пример из практики (2021 г.):

• ИП К получил в собственность новые участки стоимостью 6 млн руб. – эта сумма включается в доходы.
• ИП К также понёс расходы в размере 2,5 млн руб. (1 млн руб. + 1,5 млн руб.) – их можно учесть в расходах, уменьшив налогооблагаемую базу.
• ИП М – доход 8 млн руб., расходы 5 млн руб.
• Физическое лицо К при продаже новых участков может учесть в расходах 5 млн руб. (затраты на подготовку, оформление и т.д.).

Срок владения и налоговые льготы при продаже

С 2025 года в ЛНР действует правило сохранения накопленного срока владения при преобразовании (объединении, разделении) участков. Это важно, потому что:

• Если срок владения превышает 5 лет, при продаже земельного участка освобождается от налога на доходы (НДФЛ) в размере 13 %.
• При продаже до истечения 5‑летнего срока налог рассчитывается от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения (или рыночной стоимостью на момент получения).
• Налоговая служба проверяет дату регистрации права на каждый исходный надел, а не только на новый объединённый/разделённый участок.

Пошаговый алгоритм разделения и налогового учёта

1. Подготовка проекта раздела:
   • Разработать схему деления, определить границы новых участков.
   • Согласовать проект с технической службой (геодезисты, кадастровая палата).
2. Получение разрешения от исполкома:

   Подать заявление, приложив проект, документы, подтверждающие право собственности.

3. Регистрация изменений в Росреестре:
   • Оформить прекращение существующего участка.
   • Создать новые записи о земельных участках.
4. Оценка новых участков:

   Заказать кадастровую оценку – необходима для расчёта налога на имущество и возможных доходов.

5. Налоговый учёт:
   • Внести новые данные в налоговую декларацию (для ИП – в форму 3‑НДФЛ, для ЮЛ – в налоговую декларацию по прибыли).
   • Указать полученные доходы (стоимость новых участков) и расходы (затраты на раздел, оценку, юридические услуги).
   • Сохранить документы, подтверждающие срок владения (договоры, выписки из реестра).
6. Оплата налогов:

   Внести расчётный налог в бюджет в установленные сроки (обычно до 30 апреля года, следующего за получением дохода).

Специфика налогообложения в Луганской области

Сельскохозяйственные земли

Получение в собственность земель сельхозназначения регулируется Россельхознадзором. По состоянию на 2026 год:

• Некоторые участки нельзя приватизировать (например, земли, отведённые под особо охраняемые зоны).
• Для земель, допускающих приватизацию, применяется льготный земельный налог – 0,1 % от кадастровой стоимости.
• При продаже сельхозземель, если владелец владел участком менее 5 лет, налог на доход составляет 13 % от разницы цены продажи и стоимости приобретения.

Земли в муниципальной собственности

Перераспределение земель из муниципального фонда в частную собственность подразумевает:

• Оценку рыночной стоимости (обычно выше кадастровой).
• Уплату налога на доходы в размере 13 % от разницы между рыночной стоимостью и стоимостью, за которую была получена земля (если она передавалась бесплатно, то вся стоимость считается доходом).
• Возможность применения льгот при условии, что земля будет использована под сельскохозяйственное производство.

Земли государственной собственности, не разграниченной

Если участок находится в государственной собственности, но границы не разграничены, процесс разделения требует:

• Согласования с органами государственной собственности.
• Определения доли, которая будет передана в частную собственность, и расчёта налоговой базы.

Практические рекомендации для собственников

• Сохраняйте все документы – договоры, акты межевания, выписки из реестра, счета за оценку и юридические услуги.
• Проводите кадастровую оценку сразу после регистрации новых участков – без неё невозможно правильно рассчитать налог.
• Если планируете продажу полученных участков, учитывайте срок владения: попытайтесь удержать землю минимум 5 лет, чтобы воспользоваться налоговой льготой.
• Для ИП и юридических лиц рекомендуется вести отдельный учёт расходов (затраты на раздел, оценку, юридическое сопровождение) – они уменьшают налогооблагаемую прибыль.
• При работе с земельными участками сельскохозяйственного назначения используйте бесплатную юридическую помощь Россельхознадзора – это может сэкономить до 30 % расходов.
• Обратитесь к налоговому консультанту, если у вас несколько участков разного назначения – совмещение разных налоговых режимов усложняет расчёты.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог при получении нового участка в результате раздела?

Да, если участок передаётся в собственность за вознаграждение (денежное или иное) – его рыночная стоимость считается доходом и подлежит налогообложению.

Можно ли избежать налога, если участок получен бесплатно?

Да, но только в случае, если закон предусматривает льготный режим (например, передача в собственность сельскохозяйственных земель в рамках государственных программ). В остальных случаях бесплатная передача считается доходом в полной стоимости.

Как сохранить срок владения при объединении участков?

Согласно правилам, действующим с 2025 года, срок владения сохраняется для каждого исходного надела. При объединении необходимо предоставить в налоговую службу выписки о дате регистрации каждого из исходных участков.

Какие ставки налога на имущество применяются к новым участкам?

Ставка зависит от категории земли:

• Сельскохозяйственная – 0,1 % от кадастровой стоимости.
• Под жилую застройку – 0,3 % – 0,5 %.
• Промышленная – 0,5 % – 1,0 %.

Как оформить налоговый вычет за расходы, связанные с разделом?

В декларации о доходах (для ФЛ) или в налоговой декларации по прибыли (для ИП/ЮЛ) указываются расходы в разделе «расходы, связанные с получением дохода». Приложите копии счетов, актов выполненных работ и договоров.

Разделение земельных участков в Луганской области – процесс, требующий внимательного подхода к юридическим и налоговым аспектам. При правильном оформлении проекта, своевременной регистрации в Росреестре и учёте всех расходов, собственники могут минимизировать налоговую нагрузку и сохранить льготные сроки владения. Важно помнить, что:

• Налоговые последствия зависят от типа собственности (частная, муниципальная, государственная).
• Сохранение срока владения более 5 лет освобождает от налога на доходы при продаже.
• Сельскохозяйственные земли обладают льготными ставками, но не все они подлежат приватизации.
• Тщательная документация и профессиональная юридическая поддержка существенно снижают риски.

При планировании разделения рекомендуется обратиться к специалистам по земельному праву и налоговому консультированию, чтобы учесть все нюансы законодательства Луганской Народной Республики и Российской Федерации.

Дата актуализации:  г.