Дата публикации: ․

Сделки, связанные с отчуждением (продажа, дарение, обмен, залог) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, требуют особого правового оформления․ В ЛНР, как и в остальных регионах России, законодатель установил обязательное нотариальное удостоверение таких операций, за исключением ряда случаев, когда все участники долевой собственности действуют совместно․ Ниже рассмотрены нормативные основания, порядок действий нотариуса, этапы оформления и последствия несоблюдения требований․

Нормативная база

• Федеральный закон от № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред․ от ) – ст․ 13, п․ 2;
• Гражданский кодекс РФ, часть 2, гл․ 30 (договоры купли‑продажи, дарения, мены, залога);
• Закон ЛНР «О нотариате» (принят ) – регулирует порядок деятельности нотариусов на территории ЛНР;
• Постановления Правительства ЛНР № 45/2023 и № 78/2024 о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество в условиях специального административного управления․

Когда требуется нотариальное удостоверение?

Согласно п․ 2 ст․ 13 ФЗ‑218, нотариальное удостоверение обязательно, если:

1. Отчуждение (продажа, дарение, обмен) доли происходит не всеми участниками долевой собственности одновременно;
2. Сделка заключается между участниками долевой собственности и третьими лицами;
3. Сделка связана с ипотекой (залога) доли в праве общей собственности;
4. Одна из сторон – юридическое лицо (например, ООО, АО) отчуждает свою долю в уставном капитале или в общем имуществе․

Исключения, когда нотариальное удостоверение не требуется:

• Все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли по одному договору (например, коллективная продажа всего объекта);
• Сделка осуществляется в рамках наследственного производства (при наличии свидетельства о праве на наследство);
• Раздел общего имущества между супругами, если раздел осуществляется по соглашению, оформленному в простой письменной форме (с 2016 г․ требуется нотариальное удостоверение только при наличии спора)․

Этапы нотариального удостоверения сделки

Подготовка документов

Стороны предоставляют нотариусу:

• Паспорта (или удостоверения личности) участников сделки;
• Выписку из ЕГРН о праве общей собственности и долях каждого участника;
• Технический паспорт или кадастровый план объекта;
• Договор (проект) о отчуждении доли (купля‑продажа, дарение, мены, залог);
• Согласие супруга (если доля является совместным имуществом);
• Решение участников общества (для юридических лиц) о одобрении сделки;
• Иные документы, требуемые в зависимости от вида сделки (например, оценка стоимости доли)․

Проверка законности

Нотариус осуществляет:

1. Проверку соответствия сделки требованиям законодательства (наличие прав у сторон, отсутствие обременений, запретов);
2. Установление факта добровольности и осознанности волеизъявления каждой стороны;
3. Сверку данных из ЕГРН с представленными документами;
4. Определение размера доли и её стоимости (при необходимости – привлечение независимого оценщика)․

Составление и подписание нотариального акта

После проверки нотариус:

• Составляет нотариальный акт удостоверения сделки (форма № Н‑1);
• В акте указывает реквизиты сторон, предмет сделки, размер доли, цену, порядок расчётов, условия и сроки исполнения;
• Подписывает акт собственноручно и ставит свою печать;
• Раздает копии акта всем участникам сделки․

Государственная регистрация

Нотариальный акт служит основанием для подачи заявления в орган регистрации прав (Росреестр ЛНР)․ Регистрация осуществляется в течение 5‑7 рабочих дней при отсутствии замечаний․

Последствия несоблюдения нотариальной формы

Если сделка, подлежащая нотариальному удостоверению, оформлена без участия нотариуса, то:

• Сделка считается ничтожной (ст․ 168 ГК РФ);
• Регистрация права в ЕГРН будет отказана;
• В случае уже осуществленной регистрации (например, из‑за ошибки в реестре) сторона, пострадавшая от незаконной сделки, может потребовать её признания недействительной через суд;
• Возможны административные штрафы для должностных лиц, допустивших нарушение (ст․ 19․4 КоАП РФ)․

Особенности нотариального удостоверения в ЛНР

В условиях ЛНР действуют некоторые локальные нормативные акты, которые уточняют порядок работы нотариусов:

1. Нотариусы ЛНР обязаны вести электронный журнал удостоверений сделок, доступный для проверки органами юстиции;
2. При отсутствии возможности личного присутствия сторон (например, из‑за ограничений передвижения) допускается удостоверение сделки посредством видеоконференции с использованием квалифицированной электронной подписи (КЭП) в соответствии с Приказом Минюста ЛНР № 12/2025;
3. Стоимость нотариальных действий регулируется Тарифом нотариальных действий ЛНР, утверждённым Приказом Минюста ЛНР от (например, удостоверение договора купли‑продажи доли – 0,5 % от суммы сделки, но не менее 2 000 руб․)․

Практический пример

Ситуация: Три участника долевой собственности (Иванов И․И․, Петров П․П․, Сидорова С․С․) владеют квартирой в г․ Луганск в долях ½, ⅓ и ⅙ соответственно․ Иванов решает продать свою долю (½) третьему лицу – компании «СтройИнвест» ООО․

Последовательность действий:

1. Стороны готовят пакет документов (паспорта, выписка из ЕГРН, проект договора купли‑продажи, согласие Петрова и Сидоровой на отчуждение доли Иванова, решение учредителей ООО о покупке доли)․
2. Нотариус проверяет, что все участники долевой собственности извещены о сделке, отсутствуют запреты на отчуждение (например, залог или арест)․
3. Составляется нотариальный акт удостоверения сделки, в котором указывается цена доли, порядок расчёта (банковский перевод), гарантии отсутствия третьих прав․
4. После подписания акта стороны подают заявление в Росреестр ЛНР вместе с нотариальным актом и документами о оплате государственной пошлины․
5. Регистратор вносит запись о переходе права собственности на долю Иванова к ООО «СтройИнвест» и обновляет выписку из ЕГРН․

В результате сделка считается действительной, зарегистрированной и защищённой от последующих оспариваний․

Нотариальное удостоверение сделок с долями в праве общей собственности является важным гарантом законности и безопасности гражданско‑правовых отношений в ЛНР․ Соблюдение установленного порядка позволяет избежать ничтожности сделок, защищает интересы всех участников и обеспечивает своевременную государственную регистрацию прав․ При планировании любой операции с долями рекомендуется заранее консультироваться с нотариусом и готовить полный пакет документов, что существенно сокращает время оформления и минимизирует риски возникновения споров․

Автор статьи: юрист‑консультант по недвижимости, ЛНР․