Сделки, связанные с отчуждением, покупкой или обменом долей в праве общей собственности (например, в многоквартирных домах, земельных участках, совместных предприятиях), требуют обязательного нотариального заверения. В городе Антрацит (Луганская область) эта процедура регулируется как общим законодательством Украины, так и местными нормативными актами. Ниже представлен подробный пошаговый гид, который поможет вам правильно оформить сделку и избежать типичных ошибок.

Содержание

1. Нормативная база
2. Кто нуждается в нотариальном заверении
3. Этапы оформления сделки
4. Перечень необходимых документов
5. Роль нотариуса в сделке
6. Частые ошибки и как их избежать
7. Стоимость нотариальных услуг
8. Часто задаваемые вопросы

Нормативная база

• Гражданский кодекс Украины – ст. 351‑357 (право общей собственности), ст. 632‑637 (нотариальное удостоверение сделок).
• Закон Украины «О нотариате» – определяет порядок и обязательность нотариального заверения определенных сделок.
• Постановление Кабинета Министров Украины № 123 от – уточняет перечень сделок, требующих нотариального удостоверения в сфере недвижимости.
• Местные нормативные акты Луганской области – могут содержать дополнительные требования к оформлению сделок в Антраците (например, справки из коммунальных служб).

Кто нуждается в нотариальном заверении

Нотариальное заверение обязательно для следующих категорий сделок:

• Продажа, покупка, обмен доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (квартира, дом, земельный участок).
• Дарение доли.
• Залог (ипотека) доли.
• Наследование доли (при оформлении наследственногота через нотариуса).
• Изменение размера доли (например, выдел или объединение долей).

Если сделка осуществляется между близкими родственниками и сумма сделки не превышает установленный законодательством порог, иногда допускается упрощенная форма, но в Антраците рекомендуется всегда прибегать к нотариальному заверению для полной правовой защиты.

Этапы оформления сделки

1. Подготовка документов – сбор всех необходимых справок и выписок (см. раздел «Перечень необходимых документов»).
2. Согласование условий сделки – стороны договариваются о цене, сроках, порядке расчетов и других существенных условиях.
3. Составление проекта договора – обычно готовится юристом или риелтором; проект должен содержать все реквизиты сторон, описание объекта, размер доли, цену и порядок оплаты.
4. Обращение к нотариусу – стороны подают заявление о нотариальном заверении сделки, предоставляют пакет документов.
5. Проверка документов нотариусом – нотариус проверяет легитимность прав на долю, отсутствие обременений, соответствие сделки законодательству.
6. Подписание договора в присутствии нотариуса – после подтверждения соответствия стороны подписывают договор, нотариус ставит свою печать и подпись.
7. Регистрация сделки в государственном реестре недвижимости – нотариус направляет документы в орган регистрации (например, Управление юстиции Луганской области) для внесения изменений в ЕГРП.
8. Получение выписки из ЕГРП – после регистрации стороны получают подтверждение перехода права собственности на долю.

Перечень необходимых документов

Для нотариального заверения сделки с долей в праве общей собственности обычно требуется следующее:

• Паспорта сторон сделки (граждане Украины) или документы, подтверждающие личность иностранных граждан.
• Идентификационный код (ИНН) каждой стороны.
• Выписка из ЕГРП на объект недвижимости (дома, квартиры, земельного участка) – подтверждает текущее состояние прав и отсутствие ограничений.
• Технический паспорт или кадастровый план объекта (при необходимости).
• Согласие всех совладельцев на отчуждение доли (если доля продается не всем совладельцам одновременно).
• Оценка стоимости доли (отчет независимого оценщика) – требуется, если сделка подразумевает значительную сумму или если одна из сторон – юридическое лицо.
• Договор о совместной собственности (если существует) – уточняет порядок использования и управления общим имуществом.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам на имущество (из местного коммунального предприятия или налоговой инспекции).
• Доверенность (если одна из сторон действует через представителя).
• Квитанция об оплате нотариального тарифа и государственной пошлины.

В отдельных случаях нотариус может запросить дополнительные документы (например, решение суда о разделе имущества, справку из жилищно-эксплуатационной компании о техническом состоянии дома).

Роль нотариуса в сделке

Нотариус выполняет несколько ключевых функций:

1. Проверка легитимности – убеждается, что стороны имеют право распоряжаться долей, что нет споров или обременений (ипотека, арест, ограничения).
2. Обеспечение добровольности и осознанности – разъясняет сторонам содержание договора, последствия его подписания, проверяет, что согласие дано без принуждения.
3. Формирование юридически значимого документа – придает сделке форму нотариального акта, который имеет повышенную доказательственную силу в суде.
4. Хранение оригинала – оригинал договора хранится в нотариальном архиве в течение установленного срока (обычно 75 лет).
5. Подача документов в регистрационный орган – после подписания нотариус направляет пакет документов в орган регистрации недвижимости для внесения изменений в ЕГРП.
6. Консультирование – может дать рекомендации по налогообложению сделки, возможным рискам и способам их минимизации.

Частые ошибки и как их избежать

• Недостаточная проверка обременений – перед сделкой обязательно запросите выписку из ЕГРП и справку о отсутствии залога. Иначе вы можете приобрести долю с уже существующей ипотекой.
• Отсутствие согласия всех совладельцев – если доля продается не всем совладельцам одновременно, потребуется нотариальное согласие остальных собственников. Его отсутствие приведет к признанию сделки недействительной.
• Неправильное указание размера доли – в договоре должно быть четко указано, какая часть объекта передается (например, 1/4 доли в праве общей собственности). Неточность может привести к спорам.
• Пропуск государственной пошлины – оплата пошлины обязательна для регистрации права. Без нее запись в ЕГРП не будет внесена.
• Использование устаревших форм договоров – законодательство периодически меняется; лучше пользоваться актуальными шаблонами, предоставленными нотариусом или юристом.
• Неучет налоговых последствий – при продаже доли может возникнуть налог на доходы физических лиц (НДФЛ) или военный сбор. Рекомендуется заранее посчитать налоговую нагрузку.

Стоимость нотариальных услуг

Тарифы нотариусов в Антраците устанавливаются в соответствии с Постановлением Министерства юстиции Украины № 122 от «Об утверждении тарифов нотариальных действий». Ориентировочные расходы выглядят так:

Часто задаваемые вопросы

Можно ли оформить сделку без нотариуса, если обе стороны согласны?

Нет. Законодательство Украины прямо указывает на обязательность нотариального заверения сделок с долями в праве общей собственности. Сделка, оформленная без нотариуса, будет считаться ничтожной.

Сколько времени занимает весь процесс от подачи документов до получения выписки из ЕГРП?

В среднем от 5 до 10 рабочих дней, если документы в порядке и нет необходимости в дополнительных проверках. В сложных случаях (например, наличие споров о праве) срок может увеличиться.

Нужно ли получать согласие супруга(-ы) при продаже доли?

Если доля приобретена в браке и является совместным имуществом, то согласно ст. 61 Семейного кодекса Украины требуется согласие второго супруга. Если доля была получена до брака или по наследству/дарению, согласие не требуется.

Можно ли использовать электронную подпись при нотариальном заверении?

На момент 2025 года нотариальное заверение сделок с недвижимостью в Украине осуществляется в бумажной форме с использованием электронной подписи только для подачи документов в регистрационный орган через кабинет нотариуса. Сам акт подписывается сторонами собственноручно в присутствии нотариуса.

Что делать, если одна из сторон отказывается подписывать договор после нотариальной проверки?

Нотариус не может заставить сторону подписать договор против её воли. В этом случае сделка не состоится, и стороны могут попытаться урегулировать разногласия мирным путем или обратиться в суд для защиты своих прав.

Если у вас остались вопросы или вам нужна помощь в подборе нотариуса в Антраците, не стесняйтесь обращаться к местной нотариальной палате или к юристу, специализирующемуся на недвижимости.