С 1 января 2026 года в Луганской Народной Республике (ЛНР) вступили в силу новые налоговые нормы, которые существенно меняют порядок налогообложения арендных операций с нежилой недвижимостью. В статье рассмотрены:

• какие субъекты подпадают под налогообложение;
• какие налоговые режимы доступны арендодателям;
• как рассчитывается и уплачивается НДС по ставке 22 %;
• какие обязательные платежи (налог на имущество, НДФЛ, страховые взносы) необходимо учитывать;
• возможные льготы и порядок их получения;
• практические рекомендации по минимизации налоговых рисков.

Общие положения

Аренда нежилых помещений (офисы, торговые площади, склады, производственные помещения) в ЛНР считается оказанием услуг и облагается налогом на добавленную стоимость (НДС) в общем порядке. С 2026 года базовая ставка НДС повышена до 22 %. При отсутствии специальных льготных ставок налогоплательщик обязан применять именно эту ставку.

Доходы от сдачи в аренду квалифицируются как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Это означает, что арендодатель обязан вести бухгалтерию (или упрощённый учёт) и подавать налоговые декларации в соответствии с выбранным режимом налогообложения.

Кто считается арендодателем?

Налоговые обязательства возникают у следующих категорий лиц:

1. Физические лица, сдающие помещение в аренду без регистрации предпринимательской деятельности (т.н. «частные арендодатели»).
2. Индивидуальные предприниматели (ИП), использующие упрощённую систему налогообложения (УСН) или патентную систему (ПСН).
3. Юридические лица (компании, организации), применяющие общую систему налогообложения (ОСН).

Самозанятые (режим НПД) не могут сдавать в аренду нежилую недвижимость. Доход от такой аренды не подлежит обложению налогом на профессиональный доход.

Налоговые режимы для арендодателей

НДС 22 %: расчёт и уплата

С 1 января 2026 года ставка НДС на аренду нежилых помещений составляет 22 %. Ниже – пошаговый алгоритм расчёта:

1. Определите базовую арендную плату без НДС (например, 100 000 руб. за месяц).
2. Умножьте её на 22 % → 100 000 × 0,22 = 22 000 руб.
3. Сумма к оплате арендатору = 100 000 + 22 000 = 122 000 руб.
4. Арендатор (если является плательщиком НДС) удерживает НДС в счёте‑фактуре и перечисляет его в бюджет до 25‑го числа месяца, следующего за отчётным.
5. Арендодатель в своей декларации по НДС (форма 110) указывает полученный НДС как вычет (если у него есть расходы, облагаемые НДС).

Важно: если арендодатель не является плательщиком НДС, он обязан выставлять счёт‑фактуру с НДС, но не может заявить вычет. В этом случае налоговая нагрузка полностью ложится на арендатора.

Налог на имущество

Арендодатели, владеющие нежилой недвижимостью, обязаны платить налог на имущество в соответствии с региональными ставками. Для ИП, использующих УСН или ПСН, налог на имущество уплачивается независимо от выбранного режима налогообложения.

• Ставка в ЛНР обычно составляет 0,1 %–0,5 % от кадастровой стоимости помещения.
• Если объект не включён в перечень, а кадастровая стоимость не указана, ИП может подать заявление о льготе и временно не платить налог (см. пункт 9).

НДФЛ и налоговый агент

Если арендная плата выплачивается физическому лицу‑арендодателю, арендатор обязан выступать в роли налогового агента:

1. Удержать НДФЛ в размере 13 % (если арендодатель не имеет статуса ИП).
2. Перечислить удержанную сумму в бюджет до 15‑го числа месяца, следующего за выплатой.
3. Выдать арендодателю форму 2‑НДФЛ и включить доход в его годовую декларацию.

Для ИП и юридических лиц удержание НДФЛ не требуется – они самостоятельно декларируют полученный доход.

Страховые взносы

Арендодатели‑ИП обязаны уплачивать страховые взносы за себя:

• Пенсионный фонд – 22 % от дохода (но не менее минимального размера).
• Фонд обязательного медицинского страхования – 5,1 %.
• Фонд социального страхования – 2,9 % (если ИП имеет наёмных работников).

Взносы уплачиваются ежеквартально до 25‑го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.

Пошлины и обязательные платежи

При заключении договора аренды в ЛНР могут потребоваться следующие платежи:

• Госпошлина за регистрацию договора в реестре (если договор подлежит обязательной регистрации) – от 1 % от суммы договора, но не менее 1 000 руб.
• Плата за выдачу справки о кадастровой стоимости (если требуется для получения льготы) – 500–1 200 руб.

Льготы и порядок их получения

Существует несколько путей снижения налоговой нагрузки:

1. Заявление о льготе по налогу на имущество. Если объект не включён в перечень льготных или кадастровая стоимость не указана, ИП может подать заявление в налоговый орган (пример – письмо Минфина РФ от № 03‑07‑11/26525). После одобрения налог на имущество может быть полностью отменён.
2. Льготные ставки НДС. В ЛНР пока нет специальных льготных ставок для аренды нежилых помещений, однако отдельные категории (например, образовательные учреждения) могут претендовать на освобождение, если это предусмотрено региональными актами.
3. Упрощённый учёт расходов. При УСН «доходы‑расходы» арендодатель может учитывать все затраты (коммунальные услуги, ремонт, амортизация) и тем самым уменьшить налогооблагаемую базу.

Важно: необходимо подать заявление в налоговый орган до начала года, в котором планируется использовать льготу. В противном случае арендодатель рискует получить штраф за недекларирование.

Практические рекомендации

• Регистрация договора. Оформляйте договор аренды в письменной форме, указывайте точную арендную плату, срок, порядок индексации и условия арендных каникул.
• Выставление счёта‑фактуры. С 2026 года каждый арендодатель‑плательщик НДС обязан выдавать счёт‑фактуру с указанием ставки 22 %.
• Ведение учёта. Для ИП на УСН рекомендуется вести книгу учёта доходов и расходов (КУДиР) – это упростит расчёт налога и позволит оформить вычет НДС.
• Контроль за арендными каникулами. Если в договоре предусмотрены периоды без оплаты, они должны быть чётко зафиксированы, иначе налоговая может считать их «скрытой прибылью» и пересчитать налоговую базу по минимальному уровню.
• Своевременная уплата налогов. НДС – до 25‑го числа месяца, следующего за отчётным; НДФЛ – до 15‑го; страховые взносы – до 25‑го числа квартала.
• Консультация с налоговым консультантом. При сложных схемах (например, совместные аренды, субаренда) рекомендуется привлекать специалиста, чтобы избежать риска арбитражного решения в пользу налоговой.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить НДС, если арендатор – физическое лицо?

Да. Арендодатель‑плательщик НДС обязан начислять и уплачивать НДС независимо от статуса арендатора. Физическое лицо‑арендатор может требовать от арендодателя выставить счёт‑фактуру.

Можно ли сдавать нежилое помещение без регистрации ИП?

Да, но в этом случае арендодатель обязан уплатить НДФЛ (13 %) как налоговый агент, а также подавать декларацию по форме 2‑НДФЛ. При этом НДС всё равно начисляется, если арендодатель является плательщиком НДС.

Как оформить льготу по налогу на имущество?

Подайте заявление в отделение ФНС по месту нахождения недвижимости, приложив:

• копию свидетельства о праве собственности;
• акт оценки кадастровой стоимости (если есть);
• обоснование (например, отсутствие объекта в перечне льготных).

Решение обычно выносится в течение 30 дней.

Что делать, если налоговая пересчитала налог по ставке 13 % вместо 22 %?

Согласно письму Минфина РФ от , арендные операции подлежат ставке 22 %. В случае несогласия необходимо подать возражение в налоговый орган в течение 30 дней и, при необходимости, обжаловать решение в арбитражном суде.

Можно ли использовать ПСН для сдачи в аренду нежилого помещения?

Да, если вид деятельности, указанный в патенте, допускает аренду недвижимости. При этом НДС не уплачивается, но арендодатель теряет право на вычет НДС.

Налоговое регулирование аренды нежилых помещений в ЛНР в 2026 году стало более жёстким: введена единая ставка НДС – 22 %, усилен контроль за правильностью декларирования доходов и уплатой страховых взносов. При этом существуют возможности снижения налоговой нагрузки через льготы по налогу на имущество и выбор оптимального налогового режима (УСН, ПСН). Ключ к успешному управлению арендным бизнесом – своевременное оформление договоров, правильный расчёт и уплата НДС, а также документальное подтверждение всех расходов.

Помните: без надлежащей регистрации и подачи заявлений в налоговые органы арендодатель рискует получить штрафы, начисление налогов по повышенным ставкам и даже принудительное признание ИП задним числом.

Для детального анализа вашей конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту.