Дата актуализации: 27 августа 2026 г․

В 2024‑2025 гг․ в законодательстве‚ регулирующем недвижимое имущество‚ произошёл ряд масштабных реформ․ Большая часть нововведений принята в виде федеральных законов РФ‚ которые автоматически распространяются и на территорию Луганской Народной Республики (ЛНР) в рамках действующего правового режима․ Ниже – подробный разбор самых значимых изменений‚ их практическое значение и рекомендации для владельцев недвижимости․

Налоговое законодательство: новые ставки‚ льготы и порядок расчёта

1․1 Налог на имущество государственных учреждений

С 24 июля 2024 г․ недвижимость‚ находящаяся в собственности государственных учреждений ЛНР‚ облагается налогом на имущество (источник [1])․ Это значит‚ что организации‚ использующие помещения в качестве офисов‚ школ‚ больниц и т․п․‚ обязаны ежегодно уплачивать налог согласно ставкам‚ установленным в Налоговом кодексе РФ․

1․2 Беззаявительный порядок прекращения начисления налога

С 1 января 2024 г․ в статью 362 НК РФ добавлен пункт 3․1‚ который вводит автоматическое прекращение начисления налога в случае гибели или уничтожения объекта․ Если собственник не сообщил об этом в ИФНС‚ налоговая служба обязана использовать сведения из других органов (ФЗ 389‑2023)․

1․3 Льготы при частичном использовании земельных участков

Новые нормы (п․ 2 ст․ 391 НК РФ) позволяют рассчитывать налоговую базу отдельно для части участка‚ занятой жилым фондом‚ и части‚ используемой под иные цели․ Это особенно актуально для собственников‚ у которых на одном участке расположены жилой дом и‚ например‚ склад․

1․4 Льготы для участников СВО и их семей

Федеральный закон 259‑ФЗ от  г․ (п․п․ 9․1‑9․5 ст․ 407 НК РФ) предоставляет право на налоговую льготу нескольким категориям‚ в т․ч․ участникам СВО‚ их семьям и семьям погибших в боевых действиях с 11 мая 2014 г․ Собственники‚ подпадающие под эти категории‚ могут подать заявление в налоговый орган о предоставлении льготы․

1․5 Освобождение от государственной пошлины при наследовании

ФЗ 88‑ФЗ от  г․ освобождает от уплаты пошлины за нотариальные действия и регистрацию права собственности наследников‚ получивших имущество от лиц‚ погибших в результате обстрелов‚ взрывов и террористических актов (абз․ 3 п․ 5 ст․ 333․38 НК РФ)․

Регистрация недвижимости и кадастр: ускоренные процедуры

2․1 Сокращённые сроки устранения реестровых ошибок

Поправки к закону № 218‑ФЗ (внесённые законом № 438‑ФЗ от ) сократили срок исправления ошибок в ЕГРН с трёх до одного месяца․ При этом допускается изменение площади участка до +10 % и до ‑5 % от зарегистрированных данных․

2․2 Упрощённое установление границ населённых пунктов

Новые нормы позволяют устанавливать границы населённых пунктов и территориальных зон без обязательного проведения общественных слушаний․ Это ускоряет процесс согласования границ и уменьшает бюрократию․

2․3 Электронный личный кабинет и взаимодействие с органами

С 1 апреля 2024 г․ закон № 397‑ФЗ ввёл личный кабинет субъекта на едином портале как дополнительный канал связи между правообладателем и органом местного самоуправления․

2․4 Перепланировка и её регистрация

Закон № 608‑ФЗ (19 декабря 2023 г․) уточнил понятие «перепланировка» – любые изменения границ‚ площади или образование новых помещений в многоквартирном доме считаются перепланировкой․ После утверждения акта приёмочной комиссии в течение 30 дней орган местного самоуправления обязан в электронном виде направить заявление в Росреестр․

2․5 Публичные кадастровые карты и государственная тайна

Закон № 509‑ФЗ от  г․ уточнил порядок публикации кадастровых карт и ввёл особый порядок регистрации прав на объекты‚ сведения о которых являются государственной тайной (закон № 518‑ФЗ);

Ипотека‚ банкротство и защита прав заемщиков

3․1 Право самостоятельной реализации заложенной недвижимости

ФЗ 140‑ФЗ от  г․ (ст․ 37․1) дал заемщику возможность самостоятельно продать заложенное жильё до подачи кредитором искового заявления․ Кредитор обязан в течение 10 рабочих дней ответить на запрос заемщика․

3․2 Ограничения самостоятельной продажи

• Если кредитор уже подал иск о взыскании;
• Если должник признан банкротом;
• Если объект находится в залоге у нескольких кредиторов;
• Продажа ниже минимальной цены‚ установленной оценщиком․

3․3 Защита ипотечного жилья в банкротстве

ФЗ 298‑ФЗ от  г․ (дополнения к закону № 127‑ФЗ) позволяет третьему лицу полностью погасить кредит‚ если жильё является единственным пригодным для постоянного проживания․ В статье 213․10‑1 предусмотрено исключение такого жилья из конкурсной массы и возможность заключения мирового соглашения․

Долевое строительство: новые санкции и упрощённые процедуры

4․1 Пересмотр ответственности застройщиков

ФЗ 266‑ФЗ от  г․ ввёл исчерпывающий перечень мер гражданско‑правовой ответственности (неустойки‚ штрафы‚ пени) в соответствии с ФЗ 214‑ФЗ․ При этом:

• Размер пени рассчитывается как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ‚ но не превышает стоимости расходов на устранение дефектов;
• Штраф за отказ добровольно исполнить требование дольщика снижен до 5 % от присужденной судом суммы (ранее 50 %);
• Гарантийный срок для объектов долевого строительства уменьшён с 5 до 3 лет (за исключением технологического и инженерного оборудования)․

4․2 Упрощённая регистрация прав на дома блокированной застройки

С 1 сентября 2024 г․ граждане могут бесплатно и в упрощённом порядке оформить право собственности на дома‚ построенные до 14 мая 1998 г․‚ если в ряду их не более двух․

Хозяйственные постройки и личное подсобное хозяйство

5․1 Регистрация права собственности на сараи‚ бани и др․

Закон № 370‑ФЗ (вступил в силу 9 ноября 2024 г․) позволяет оформить право собственности на такие объекты‚ как сараи‚ бани‚ погреба‚ летние кухни‚ колодцы и другие хозяйственные постройки‚ находящиеся на земельных участках ИЖС‚ личного подсобного хозяйства или садоводства․ Для регистрации достаточно:

• Технического паспорта объекта;
• Оценочной или иной учетно‑технической документации (если объект учитывался до 1 января 2013 г․);
• Документов‚ подтверждающих право на земельный участок (собственность‚ пожизненное наследуемое владение‚ бессрочное пользование‚ аренда)․

5․2 Права на земельные участки в садоводстве и огородничестве

Закон № 20‑ФЗ от  г․ продлил срок оформления в упрощённом порядке прав на имущество общего пользования в границах территорий садоводства и огородничества до 1 марта 2031 г․

Практические рекомендации для собственников недвижимости в ЛНР

1. Проверьте налоговые обязательства․ Убедитесь‚ что в ИФНС учтён актуальный статус объекта (жилая часть‚ часть под инфраструктуру‚ уничтоженный объект)․ При необходимости подайте заявление о прекращении начисления налога․
2. Оформите льготы․ Если вы или ваш близкий относитесь к категории участников СВО‚ их семей или наследников погибших в результате боевых действий – подайте в налоговую службу пакет документов для получения налоговой льготы․
3. Обновите данные в ЕГРН․ При изменении границ участка‚ площади или статуса (например‚ переход из нежилого в жилое) подайте заявление в Росреестр через личный кабинет или через орган местного самоуправления (закон № 608‑ФЗ)․
4. Перепланировка․ Любое изменение площади помещения в многоквартирном доме считается перепланировкой․ После утверждения акта приёмочной комиссии не забудьте‚ чтобы орган местного самоуправления в течение 5 рабочих дней отправил заявление в Росреестр․
5. Ипотечные вопросы․ Если вы планируете продать заложенную квартиру‚ проверьте‚ не подал ли кредитор уже иск․ При банкротстве изучите возможность применения закона № 298‑ФЗ для защиты единственного жилого помещения․
6. Долевое строительство․ При покупке квартиры в новостройке уточняйте наличие договора о долевом участии‚ а также сроки гарантии (теперь 3 года)․ При возникновении дефектов требуйте применения новых штрафных санкций к застройщику․
7. Хозяйственные постройки․ Если у вас есть сарай‚ баня или колодец‚ подготовьте технический паспорт и документы на земельный участок – это позволит оформить право собственности без длительных процедур․

В 2024‑2025 гг․ законодательство‚ регулирующее недвижимость в ЛНР‚ претерпело существенные изменения‚ направленные на:

• Упрощение и ускорение процедур регистрации и кадастрового учёта;
• Расширение налоговых льгот для определённых категорий граждан;
• Защиту прав ипотечных заемщиков и граждан‚ попавших в процедуру банкротства;
• Снижение административных барьеров при оформлении прав на небольшие хозяйственные постройки;
• Пересмотр ответственности застройщиков и упрощение защиты интересов дольщиков․

Для собственников недвижимости в ЛНР ключевым является своевременное отслеживание изменений‚ подготовка необходимой документации и активное взаимодействие с налоговыми‚ кадастровыми и муниципальными органами․ При правильном подходе новые нормы позволяют сократить налоговую нагрузку‚ ускорить оформление прав и обезопасить свои интересы в случае ипотечного или строительного спора․

Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю – обратитесь к квалифицированному юристу‚ специализирующемуся на недвижимости в ЛНР‚ либо посетите официальный портал Росреестра и ФНС для получения актуальных форм и инструкций․