Во время действия военного положения и активных боевых действий правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом претерпевает значительные изменения. Особое внимание заслуживает вопрос об обременениях – ограничениях прав собственника, которые могут существенно влиять на возможность продажи, аренды, наследования или получения компенсаций за повреждённое жильё.

Что такое обременение недвижимости?

Обременение – это ограничение права собственности, зарегистрированное в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Оно может быть добровольным (залог, ипотека) или налагаться государством (арендные права, сервитуты, ограничения по использованию земли). К основным видам обременений относяться:

• Ипотека (залог) – обеспечение исполнения обязательства кредитором;
• Сервитут – право ограниченного использования чужого земельного участка (проезд, прокладка коммуникаций);
• Аренда (право пользования) – временное право владения и использования;
• Ограничения по распоряжению землёй (запрет на застройку, охранные зоны);
• Право выкупа, право покупки и другие ограничения, установленные законом или договором.

Регистрация обременения делает его обязательным для всех последующих собственников объекта.

Нормативная база в условиях военного положения

Постановление КМУ № 209 от и Постановление № 480 ЮРЛІГА

Согласно обновлениям, внесённым Постановлением 480 в Постановление КМУ № 209, в условиях военного положения основные регистрационные действия остаются возможными:

1. Регистрация права собственности;
2. Регистрация права пользования (аренды) на объекты недвижимости;
3. Регистрация ограничений и обременений.

Это означает, что даже в период боевых действий нотариус и органы регистрации могут принимать документы о создании, изменении или прекращении обременений, при условии соблюдения установленных процедур.

Закон № 4698 «О налогообложении и бухгалтерском учёте» (ред. от )

Новая норма, действующая с 1 января 2025 года, устанавливает специальный порядок налогообложения объектов недвижимости, расположенных на территориях, где завершены активные боевые действия или временная оккупация. Закон также предусматривает:

• Освобождение от налога на имущество для владельцев недвижимости на временно оккупированных территориях (ВОТ) и в зонах активных боевых действий;
• Возможность получения земельных участков участниками СВО (см. пункт 4).

Программа єВідновлення

Компенсации за жильё, находящееся на временно оккупированных территориях или в зоне ведения активных боевых действий, выплачиваются в рамках программы єВідновлення. При этом важно, чтобы объект недвижимости был зарегистрирован в реестре и не имел неучтённых обременений, которые могли бы повлиять на размер выплаты.

Как боевые действия влияют на существующие обременения?

Уничтожение предмета залога

Согласно разъяснениям Высшего суда (ВС), уничтожение предмета залога (например, жилого дома, разрушенного в результате боевых действий) является основанием прекращения обременения недвижимости. Это имеет ключевое значение для владельцев, чьи объекты оказались в зоне поражения: после подтверждения факта разрушения ипотечный долг может быть аннулирован, однако необходимо оформить соответствующее решение суда и внести изменения в реестр.

Сервитуты и ограничения по использованию земли

Сервитуты, зарегистрированные до начала войны, сохраняют свою силу, если объекты, в пользу которых они установлены, продолжают существовать (например, линии электропередачи, водопровод). Однако в условиях активных боевых действий возможны:

• Временное приостановление действия сервитута из‑за невозможности доступа к объекту;
• Изменение объёма сервитута (например, сокращение ширины проездной полосы) по решению местных органов самоуправления в интересах обороны.

Любые изменения должны быть оформлены в установленном порядке и внесены в государственный реестр.

Арендные отношения

Право аренды (право пользования) также остаётся действующим, если арендованное помещение не разрушено. В случае повреждения объекта арендатор может потребовать:

• Снижения арендной платы пропорционально утраченной части функционала;
• Расторжения договора с возвратом предоплаты;
• Получения компенсации за убытки, связанные с невозможностью использования помещения.

Все изменения должны быть зафиксированы дополнительным соглашением и, при необходимости, зарегистрированы.

Особенности оформления новых обременений в wartime

Ипотека и залог

При оформлении ипотеки в условиях военного положения необходимо учитывать:

• Обязательную проверку технического состояния объекта (особенно в регионах, где были боевые действия);
• Наличие актуальных выписок из государственного реестра о существующих обременениях и ограничениях;
• Возможность применения льгот по налогу на имущество для залогодателя, если объект расположен на ВОТ или в зоне боевых действий.

Нотариус обязан убедиться, что объект не находится под арестом или наложенным ограничением, которое могло бы препятствовать регистрации залога.

Сервитуты и ограничения по использованию земли

Регистрация новых сервитутов возможна, но требует:

• Согласования с местными органами самоуправления и военной администрацией (в случае, если объект расположен в зоне ответственности сил обороны);
• Проведения землеустроительных работ, если это необходимо для определения границ сервитута;
• Оплаты государственной пошлины и внесения записи в реестр.

Аренда (право пользования)

Для заключения договора аренды в wartime рекомендуется:

• Включить в договор пункт о форс‑мажоре, предусматривающий приостановление или расторжение договора в случае разрушения объекта;
• Указать порядок определения ущерба и механизм компенсации;
• Обеспечить регистрация договора аренды, если срок превышает один год (требуется государственная регистрация).

Риски и рекомендации для собственников и покупателей

Сделки с недвижимостью в зоне боевых действий связаны с повышенными рисками. Ниже перечислены основные угрозы и способы их минимизации.

Риски для покупателя

• Необнаруженные скрытые обременения (например, незарегистрированные сервитуты или ограничения, установленные местными властями);
• Повышенная вероятность признания сделки недействительной, если оформление происходило в оккупированной территории без соблюдения украинского законодательства;
• Сложности с получением компенсаций за повреждённое жильё из‑за наличия обременений, которые уменьшают размер выплаты.

Риски для продавца

• Возможность предъявления претензий со стороны кредитора, если залог не был погашен до продажи;
• Утрата права на налоговые льготы, если объект недвижимости не оформлен в собственность участника СВО (см. пункт 2.2);
• Репутационные риски при работе с посредниками, предоставляющими поддельные документы.

Рекомендации

1. Получить выписку из государственного реестра прав на недвижимое имущество за последние 6 мес., проверив наличие всех видов обременений и ограничений;
2. Заказать независимую техническую экспертизу состояния объекта (особенно важно для зданий, расположенных вблизи линии фронта);
3. Включить в договор положения о форс‑мажоре и механизме разрешения споров, связанных с повреждением объекта;
4. При наличии ипотеки – получить согласие залогодаря на продажу или обмен объекта;
5. При покупке жилья на ВОТ – уточнить право на налоговые льготы и возможность получения компенсаций в рамках єВідновлення;
6. Обращаться только к licenced нотариусам и проверенным риелторским агентствам, требовать оригиналы всех документов и проверять их подлинность через реестры.

Обременение недвижимости в зоне боевых действий остаётся важным правовым институтом, требующим внимательного подхода со стороны всех участников рынка. Нормативные акты, такие как Постановление 480 ЮРЛІГА, Закон № 4698 и программа єВідновлення, создают основу для продолжения регистрационных действий, однако реальное применение этих положений сопряжено с рядом практических сложностей: разрушение объектов, изменение статуса земель, необходимость согласования с военными и местными властями.

Для минимизации рисков собственникам и покупателям необходимо:

• Тщательно проверять историю объекта и наличие обременений;
• Использовать все доступные механизмы государственной защиты (налоговые льготы, компенсации, льготное получение земельных участков);
• Соблюдать формальные требования к оформлению сделок (нотариальное заверение, государственная регистрация);
• Учитывать специфику военного положения при составлении договоров (форс‑мажор, порядок возмещения ущерба).

Соблюдение этих рекомендаций позволит сохранить права на недвижимость, минимизировать финансовые потери и обеспечить законность сделок даже в самых сложных условиях военного времени.