Самое главное правило, которое необходимо усвоить: введение военного положения и наступление форс-мажорных обстоятельств не является безусловным основанием освобождения арендатора (прокатчика) от обязанности платить арендную плату.

Согласно ст. 401 ГК РФ (и аналогичным нормам ГК Украины), сторона освобождается от ответственности за неисполнение обязательства, если докажет, что оно произошло вследствие обстоятельств непредвиденных и непреодолимых. Однако оплата денежных средств (арендной платы) практически никогда не считается непреодолимой, платежные системы функционируют, банки работают. Поэтому суды в подавляющем большинстве случаев взыскивают задолженность по аренде, даже если арендатор не пользовался объектом из-за военных действий.

Специфика регулирования в разных юрисдикциях

Законодательство РФ и Украины имеет существенные различия в подходах к защите арендаторов в военное время. Необходимо ориентироваться на нормы той страны, чье право регулирует договор (или где находится объект проката).

Законодательство Украины: Моры на пени и перерасчеты

Кабинет Министров Украины Постановлением от 05 марта 2022 г. № 206 «Некоторые вопросы оплаты жилищно-коммунальных услуг в период военного положения» установил важные гарантии для населения:

• Запрет на начисление и взыскание неустойки (штрафов, пени), инфляционных начислений, процентов годовых на задолженность, образованную за несвоевременную/неполную оплату ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг).
• Действует до прекращения или отмены военного положения.
• Механизм перерасчета: Для периодов временного отсутствия (в т.ч. из-за военной службы, эвакуации) предусмотрен перерасчет размера платы за отдельные виды коммунальных услуг. Неиспользование жилья само по себе не освобождает от платы за «обслуживание дома», но позволяет снизить плату за потребление (воду, электричество, газ по счетчикам).

Важно: Данное постановление распространяется на ЖКУ, а не напрямую на арендную плату за коммерческую недвижимость или жилье по договору найма/аренды между частными лицами. Однако суды могут ссылаться на него по аналогии при рассмотрении вопроса о несоразмерности неустойки (ст. 652 ГК Украины).

Законодательство РФ: Смягчение ответственности и риск реквизиции

В РФ подход строится на сочетании общих норм ГК РФ и специальных законов о мобилизации/военном положении:

• Изменения в ст. 155 ЖК РФ (ч. 14, 14.1): Контролирующим органам предлагается «закрывать глаза» на несвоевременную оплату ЖКУ во время военного положения, мобилизации, КТО. Это административная мера, не отменяющая гражданско-правового долга платить.
• Военно-транспортная обязанность (ФЗ № 31 «О мобилизационной подготовке и мобилизации», ст. 13): На владельцев транспортных средств распространяется обязанность предоставить транспорт для нужд обороны. Это критически важно для проката автотранспорта: объект договора может быть изъят у собственника (арендодателя), что делает невозможным исполнение договора арендодателем.
• Компенсации семьям погибших: Предусмотрена оплата жилых помещений, коммунальных и других услуг для семей погибших военнослужащих и сотрудников силового блока.

Типовые проблемные сценарии и их правовое разрешение

Сценарий А: Аренда недвижимости (жилая/коммерческая), арендатор уехал/мобилизован

1. Плата за аренду: Обязательство сохраняется. Неиспользование не основание для неоплаты.
2. Коммунальные платежи: Пересчитываются по факту потребления (показания счетчиков). Если счетчиков нет — по нормативу на зарегистрированных/проживающих. В Украине — по Постановлению № 206; в РФ — по ПП РФ № 354 (п. 59-61) с учетом смягчений ст. 155 ЖК РФ.
3. Налог на имущество/землю: Платит собственник (арендодатель), если иное не прописано в договоре (нетто-аренда).

Сценарий Б: Прокат транспорта/спецтехники — риск реквизиции (военно-транспортная обязанность)

Это уникальная проблема для договора проката транспорта.

• Если арендованный автомобиль изымают у арендодателя (собственника) по военно-транспортной обязанности — договор расторгается по основанию ст. 450.1 ГК РФ (невозможность исполнения по вине третьих лиц/государства). Арендодатель должен вернуть аванс/предоплату за неиспользованный период.
• Если транспорт изымают у арендатора (прокатчика) — арендатор несет риск случайной гибели/утери предмета проката (п. 2 ст. 619 ГК РФ), если иное не вытекает из закона. Однако реквизиция государством, это форс-мажор для арендатора. Спорный момент: суды могут признать, что арендатор освобожден от платы за период с момента изъятия, но должен компенсировать износ до этого момента.

Сценарий В: Коммерческая аренда — простой бизнеса

Если арендатор — юрлицо/ИП, приостановившее деятельность из-за мобилизации ключевых сотрудников или логистики:

• Ст. 157 ТК РФ (оплата простоя) не применяется к арендным отношениям напрямую.
• Можно требовать снижения аренды по ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств), но суды охотно это не удовлетворяют, требуя доказать, что стороны бы не заключили договор при таких условиях И что арендатор предпринял все меры для преодоления обстоятельств.
• Наиболее реалистичный путь — доп. соглашение об отсрочке/рассрочке или временном снижении ставки.

Алгоритм действий: Пошаговая инструкция для арендатора и арендодателя

Для Арендатора (Прокатчика):

1. Уведомите арендодателя официально. Направьте претензию/уведомление почтой (ценным письмом с вложением) или через ЭДО/диадок. Укажите ссылку на форс-мажор (указ Президента, постановление Кабмина, призывной повестку). Сохраните доказательства доставки.
2. Предложите конструктивное решение. Не просто «не буду платить», а: «Прошу предоставить отсрочку на 3 месяца / снизить плату на 50% на период отсутствия / пересчитать ЖКУ по счетчикам».
3. Снимите показания счетчиков. При уезде/сдаче объекта обязательно составьте Акт приема-передачи показаний ПУ (приборов учета) с фото/видео фиксацией. Это база для перерасчета ЖКУ.
4. Проверьте договор на условие «Форс-мажор». Часто там прописана процедура уведомления через ТПП (Торгово-промышленную палату) о сертификате форс-мажора. Закажите сертификат в ТПП РФ или УТПП (Украины) — это сильное доказательство в суде.
5. Не игнорируйте суды. Если подан иск — ходатайствуйте о применении ст. 333 ГК РФ (снижение неустойки) и ст. 451 ГК РФ (изменение условий). Приводите судебную практику по COVID-19 (аналогичная ситуация).

Для Арендодателя (Владельца):

1. Не блокируйте доступ к счетчикам. Это ваш интерес — корректный перерасчет ЖКУ исключит споры о начислениях.
2. Оцените риск реквизиции. Если сдаете в прокат грузовики, автобусы, джипы, включите в договор условие: «В случае изъятия ТС по военно-транспортной обязанности договор прекращаеться, стороны расчитываются за факт использования».
3. Документируйте убытки. Если арендатор не платит — фиксируйте упущенную выгоду, но будьте готовы, что суд снизит неустойку до рефинансировочной ставки ЦБ (или дисконтной ставки НБУ) за период форс-мажора.
4. Рассмотрите реструктуризацию. Получить долг частями через год лучше, чем банкротство арендатора и 0 рублей через 2 года судов.

Особенности оплаты ЖКУ и «скрытых» платежей в прокате

Часто в договорах проката (краткосрочной аренды) плата за коммунальные услуги включена в суточную ставку или взимается отдельно фиксированной суммой.

• Прямой перерасчет: Если в договоре указано «оплата по счетчикам» — платите по факту. В Украине (Пост. № 206) и в РФ (с учетом поправок в ЖК РФ) на период отсутствия/войны нельзя начислять пени за просрочку ЖКУ.
• Фиксированная сумма за ЖКУ: Если сумма за коммуналку зафиксирована в договоре как неизменная — арендатор платит её полностью, даже если уехал. Это цена риска арендатора. Спорить можно только через ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств), но шансы 50/50.
• Капитальный ремонт/Взносы на содержание: Платит собственник. Переложить это на арендатора можно только явным условием договора (нетто-аренда). В условиях ВП суды могут признать такое условие несоразмерным, если арендатор не пользовался объектом.

Резюме: Ключевые выводы для выживания в договорах проката

Военное положение — это не «кредитные каникулы» по умолчанию. Это правовой режим, требующий проактивной работы с документацией. Главные инструменты защиты ваших интересов:

• Письменные уведомления (доказательство добросовестности).
• Акты приема-передачи/показаний счетчиков (фиксация факта неупотребления).
• Сертификаты ТПП о форс-мажоре (для судов).
• Дополнительные соглашения (единственный способ легально изменить условия платежей без суда).

Помните: суды смотрят на добросовестность сторон. Тот, кто молчал 3 месяца, а потом пришел в суд со ссылкой на войну, проигрывает. Тот, кто прислал претензию, предложил компромисс, сдал показания счетчиков и платит хоть что-то — выигрывает снижение неустойки и отсрочку. Действуйте заранее и по закону.