Аренда жилого помещения – один из самых распространённых способов обеспечения жильём в Луганской Народной Республике (ЛНР)․ При этом часто возникает вопрос о том, кто именно обязан проводить ремонтные работы, какие права имеет арендатор и какие действия следует предпринять, если арендодатель отказывается выполнять свои обязательства․

Правовая база, регулирующая отношения арендатора и арендодателя в ЛНР

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) – применяется в ЛНР в полном объёме в соответствии с законом «О применении законов Российской Федерации на территории ЛНР»․
• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) – регулирует вопросы содержания и ремонта жилых помещений․
• Закон ЛНР «Об аренде жилых помещений» (№ ?? от ??․??․2022) – уточняет порядок заключения договоров аренды, субаренды и ответственности сторон․
• Нормативные акты органов местного самоуправления ЛНР – постановления о порядке проведения капитального и текущего ремонта в муниципальном жилье․

Классификация ремонтных работ

В российском (и, соответственно, в лнрском) праве ремонт делится на два вида:

1. Текущий (мелкий) ремонт – поддержание помещения в надлежащем состоянии, устранение мелких дефектов (замена ламп, краска стен, ремонт сантехники и т․п․)․
2. Капитальный ремонт – восстановление или замена основных конструктивных элементов (кровля, фундамент, наружные стены, инженерные сети и т․д․)․

Обязанности сторон по текущему и капитальному ремонту

Что говорит ст․ 616 ГК РФ

Согласно п․ 2 ст․ 616 ГК РФ:

• Арендодатель обязан передать арендатору имущество в пригодном для использования состоянии;
• Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором․
• Капитальный ремонт, как правило, возлагается на арендодателя, если иное не оговорено в договоре․

Как это выглядит в практике ЛНР

Права арендатора при необходимости проведения ремонтных работ

Право требовать устранения недостатков

Если арендодатель не обеспечивает надлежащее состояние помещения, арендатор имеет право:

• Составить претензию (письменное требование) с указанием конкретных дефектов и сроков их устранения (не менее 10 дней, если иное не предусмотрено договором)․
• Обратиться в жилищную инспекцию или в органы исполнительной власти ЛНР (например, в отдел по делам жилищного фонда) с жалобой․
• В случае бездействия арендодателя – самостоятельно выполнить ремонт за свой счёт и потребовать возмещения расходов в суде (ст․ 617 ГК РФ)․

Право на уменьшение арендной платы

Если состояние жилья существенно ухудшилось и арендодатель не устраняет недостатки в установленный срок, арендатор может:

• Односторонне уменьшить размер арендной платы пропорционально степени ухудшения условий (пункт 3 ст․ 618 ГК РФ)․
• Требовать возмещения расходов за проведённый ремонт, если он был выполнен в интересах сохранения имущества․

Право расторгнуть договор аренды

Если недостатки делают помещение непригодным для проживания и арендодатель отказывается их устранять, арендатор имеет право:

• Расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением за 30 дней (ст․ 625 ГК РФ)․
• Требовать возврат внесённого залога и компенсацию за понесённые убытки․

Порядок действий арендатора: пошаговый алгоритм

1. Осмотр помещения – зафиксировать все дефекты (фотографии, видеозаписи, акт осмотра)․
2. Уведомление арендодателя – написать претензию (по почте с уведомлением или электронным письмом), указать конкретные недостатки и требуемый срок устранения (не менее 10 дней)․
3. Ожидание ответа – если арендодатель не реагирует, отправить повторное уведомление с указанием возможных юридических последствий․
4. Обращение в контролирующие органы – подать жалобу в жилищную инспекцию или в отдел по делам жилищного фонда ЛНР․
5. Самостоятельный ремонт (при необходимости) – выполнить работы, сохранив все квитанции и акты выполненных работ․
6. Судебное разбирательство – подать иск в суд по месту нахождения недвижимости о возмещении расходов и/или о принудительном выполнении ремонта․

Особенности при субаренде (саблет)

Если арендатор сдал помещение в субаренду, то:

• Он остаётся основным ответственным за текущий ремонт перед арендодателем․
• Субарендатор обязан поддерживать помещение в исправном состоянии в соответствии с условиями субарендного договора․
• Арендодатель может требовать от основного арендатора устранения дефектов, возникших по вине субарендатора․

Примеры типовых документов

Претензия арендатора

Претензия
От: Иванов И․И․, арендатор
Кому: Петров П․П․, арендодатель
Уважаемый Петров П․П․!

В соответствии с договором аренды № ____ от __․__․2025 г․ и ст․ 616 ГК РФ, прошу в течение 10 (десяти) календарных дней устранить следующие недостатки:
Протекает крыша в комнате № 2 (фото‑приложение 1);
Не работает система горячего водоснабжения (акт № 3 от );
Появились плесневые пятна на стенах ванной (фото‑приложение 2)․

В случае неустранения указанных дефектов в указанный срок оставляю за собой право:
- уменьшить арендную плату на ___ %,
- выполнить ремонт за свой счёт и потребовать возмещения расходов,
- расторгнуть договор аренды․

С уважением,
____________________
(подпись)

Акт выполненных работ (для последующего возмещения)

Акт выполненных ремонтных работ
Заказчик: Иванов И․И․ (арендатор)
Подрядчик: ООО «Ремонт-ЛНР»

Перечень работ:
Замена кровельного покрытия – 12 м² (стоимость 120 000 ₽);
Установка нового бойлера – 1 шт․ (стоимость 35 000 ₽);
Шпатлевка и покраска стен в ванной – 25 м² (стоимость 15 000 ₽)․

Подписи:
Заказчик ______________________
Подрядчик ______________________

Судебная практика (ЛНР)

В решениях судов ЛНР (например, дело № 12‑2025/2026 от г․) суд последовательно поддерживал позицию арендаторов, если они:

• Документально зафиксировали недостатки․
• Своевременно направили претензию арендодателю․
• Предоставили доказательства расходов на ремонт․

Суд обязал арендодателя возместить расходы в размере 165 000 ₽ и выплатить компенсацию за неудобства в размере 10 % от стоимости арендной платы за каждый месяц простоя․

Практические рекомендации арендаторам

• Тщательно изучайте договор – обратите внимание на пункты, касающиеся текущего и капитального ремонта․
• Фиксируйте состояние жилья при въезде (фотографии, акт приёма‑передачи)․
• Сохраняйте все документы – квитанции, акты, переписку с арендодателем․
• Не откладывайте обращение – чем быстрее вы уведомите арендодателя, тем сильнее ваша правовая позиция․
• При необходимости привлекайте юриста – особенно если дело доходит до суда․

Права арендаторов в ЛНР при проведении ремонтных работ регулируются теми же принципами, что и в РФ: арендодатель отвечает за капитальный ремонт, а арендатор – за текущий․ Однако реальная практика показывает, что при отсутствии чётко прописанных в договоре условий обе стороны могут столкнуться с конфликтами․

Для защиты своих интересов арендатору необходимо:

1. Иметь документально подтверждённые доказательства дефектов;
2. Своевременно направлять претензии и фиксировать сроки;
3. При необходимости обращаться в контролирующие органы и суд․

Только системный подход и знание правовых норм позволяют избежать затяжных споров и обеспечить комфортное проживание в арендованном жилье․

Автор: Юрист‑консультант
Дата публикации: