Оформление доверенности на сделки с недвижимым имуществом в Луганске в условиях продолжающегося конфликта имеет свои особенности․ Нотариусы, работающие в Украине, обязаны строго соблюдать законодательные нормы, а также учитывать ограничения, введённые в отношении территорий, находящихся под контролем самопровозглашённых республик․ В статье подробно рассматриваются:

• правовая база, регулирующая доверенности;
• какие сведения о недвижимости обязаны быть указаны в документе;
• какие ограничения действуют в отношении лиц из «недружественных стран»;
• практические рекомендации для доверителей и их представителей․

Правовая база, регулирующая доверенности на недвижимость

Основные нормативные акты, которые влияют на оформление доверенности в Украине, включают:

1. Гражданский кодекс Украины (ГКУ) – определяет понятие доверенности, её виды и порядок её составления․
2. Закон Украины «О нотариате» – устанавливает требования к нотариальным действиям, в т․ч․ к содержанию доверенности․
3. Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – регламентирует, какие сведения о недвижимости должны быть указаны в документах, подаваемых в органы регистрации․
4. Указ Президента РФ от 13 января 2026 г․ (введён в действие в РФ, но имеет практическое значение для лиц, получающих доверенность от граждан «недружественных стран») – запрещает нотариальное удостоверение доверенностей, выдаваемых гражданами недружественных государств, для сделок с недвижимостью на территории ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей без специального разрешения (действует до 1 января 2028 г․)․

Кроме того, в связи с блокировкой доступа к Единому реестру доверенностей и Единому реестру специальных бланков для нотариусов, работающих на оккупированных территориях, по данным Informator․lg․ua (август 2025 г․) возникла необходимость более тщательной проверки всех представляемых документов․

Что должно быть указано в описании объекта недвижимости?

Нотариус обязан убедиться, что в доверенности содержится полное и однозначное описание объекта․ Недостаток информации может привести к отказу в регистрации сделки в Государственном реестре прав (ГРП)․ Ниже перечислены обязательные элементы описания․

Основные реквизиты

• Полный адрес (область, район, город, улица, номер дома, корпус, квартира)․
• Кадастровый номер (указывается в формате «12:34:5678901:1234»)․ Кадастровый номер – главный идентификатор, позволяющий однозначно определить объект в реестре․
• Площадь – общая площадь (в квадратных метрах) и, при необходимости, жилая площадь․
• Тип недвижимости – квартира, жилой дом, нежилое помещение, земельный участок и т․д․
• Назначение – жилое, коммерческое, смешанное и др․

Сведения о праве собственности

• ФИО (или название юридического лица) собственника, указанные в свидетельстве о праве собственности․
• Номер и дата выдачи свидетельства о праве собственности (или выписка из реестра)․
• Наличие обременений (ипотека, арест, сервитуты) – если они есть, их необходимо указать в доверенности․

Справки из государственных органов

Для подтверждения правового статуса недвижимости нотариус часто требует:

• Справка из БТИ (Бюро технической инвентаризации) о принадлежности объекта (пример из Informator․lg․ua – в случае, когда реестр не доступен, справка из БТИ Луганска может быть использована)․
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (если доступна)․
• Справка о отсутствии задолженности по коммунальным услугам (при необходимости)․

Прочие детали, повышающие юридическую чистоту

• Дата и место последней регистрации права собственности․
• Сведения о предыдущих владельцах (если они требуются для подтверждения непрерывности цепочки прав)․
• Указание, что объект находится в зоне, где действуют ограничения, связанные с оккупацией (это важно для последующего контроля со стороны государственных органов)․

Особенности оформления доверенности в Луганске в условиях оккупации

Ограничения по гражданству и месту жительства

Согласно Указу Президента РФ от 13 января 2026 г․, нотариусы Украины не имеют права удостоверять доверенности, выданные гражданами недружественных стран (в т․ч․ РФ) для сделок с недвижимостью на территории ДНР и ЛНР без специального разрешения․ Это ограничение действует до 1 января 2028 г․

Следовательно, если доверитель – гражданин России, Беларуси, или иной страны, признанной «недружественной», доверенность должна быть:

• Сертифицирована в консульстве Украины за пределами РФ, либо
• Удостоверена украинским нотариусом, получившим специальное разрешение (в редких случаях)․

Проблемы доступа к реестрам

Как сообщает бывший луганский нотариус Евгений Незнайко (Informator․lg․ua, август 2025 г․), доступ к Единому реестру доверенностей и к реестрам недвижимости на оккупированных территориях был полностью заблокирован Министерством юстиции Украины․ В результате:

• Нотариусы вынуждены полагаться на бумажные справки из БТИ, получаемые «через черный рынок»․
• Стоимость нотариальных бланков на оккупированных территориях выросла до 500 USD․
• Проверка подлинности документов становится более трудоёмкой и требует личного присутствия доверителя или его представителя в офисе нотариуса․

Требования к оформлению доверенности на территории ЛНР

Для того чтобы украинский нотариус принял доверенность, выданную на оккупированной территории, необходимо:

1. Предоставить оригинал (или нотариально заверенную копию) справки из БТИ Луганска, подтверждающей наличие и характеристики недвижимости․
2. Убедиться, что в доверенности указаны кадастровый номер и полный адрес без сокращений․
3. Подтвердить, что доверитель не относится к «недружественным» гражданам, либо предоставить специальное разрешение (если таковое имеется)․
4. Обеспечить наличие документов, подтверждающих личность доверителя (паспорт, идентификационный код), а также документов, подтверждающих его право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из реестра)․

Практические рекомендации для доверителей

Как подготовить пакет документов

1. Соберите оригиналы и копии: паспорт, ИНН, свидетельство о праве собственности, справку из БТИ, выписку из реестра (если доступна)․
2. Уточните кадастровый номер – запросите его в БТИ или в местном отделе Государственной службы Украины по вопросам недвижимости (если есть возможность доступа)․
3. Проверьте наличие обременений – запросите выписку о наличии ипотек, арестов, сервитутов․
4. Если вы гражданин России или иной «недружественной» страны, заранее уточните у нотариуса, есть ли у него специальное разрешение, либо подготовьте доверенность в украинском консульстве за пределами РФ․
5. Подготовьте текст доверенности с полным описанием объекта (см․ раздел 2)․ Лучше использовать шаблон, одобренный нотариальной палатой, чтобы избежать пропусков․

Как выбрать нотариуса

• Убедитесь, что нотариус имеет действующую лицензию от Министерства юстиции Украины и не находится в «списке» лиц, сотрудничающих с ЛНР без официального разрешения․
• Проверьте, есть ли у нотариуса офис, оборудованный системой видеонаблюдения и пожарной сигнализацией – это требование, установленное в 2025 г․ для всех нотариальных контор․
• Уточните, использует ли нотариус специальное программное обеспечение для электронного документооборота (это упрощает передачу данных в реестр)․

Как избежать типичных ошибок

• Не указывайте «примерный» адрес – любой неточный элемент может стать причиной отказа в регистрации․
• Не забывайте о кадастровом номере – его отсутствие считается критическим недочётом․
• Не используйте устаревшие бланки – после блокировки реестров доступ к официальным бланкам ограничен, поэтому используйте только те, которые выданы официальным каналом․
• Не игнорируйте ограничения по гражданству – если доверитель относится к «недружественной» категории, доверенность без специального разрешения будет отклонена․

Что происходит после подачи доверенности в регистрирующий орган?

После того как нотариус удостоверит доверенность и проверит все приложенные документы, он передаёт их в Государственную службу Украины по вопросам недвижимости (ГСУНР)․ Процедура выглядит так:

1. Нотариус сканирует оригиналы и загружает их в электронную систему (если у него есть доступ);
2. Служба проверяет совпадение кадастрового номера, площади и наличия обременений․
3. Если всё в порядке, регистрируется действие (например, продажа, дарение, залог) и выдается выписка из реестра․
4. В случае обнаружения несоответствий, заявитель получает запрос на уточнение или дополнение документов․

Важно помнить, что в случае, если объект находится в зоне, где действуют ограничения (например, запрет на сделки без специального разрешения), процесс может затянуться до получения соответствующего разрешения от Министерства юстиции РФ или Украины․

Оформление доверенности на недвижимость в Луганске – процесс, требующий особого внимания к деталям из‑за:

• Ограниченного доступа к официальным реестрам и бланкам;
• Специфических требований к описанию объекта (полный адрес, кадастровый номер, площадь, сведения о праве собственности и обременениях);
• Запрета на удостоверение доверенностей, выданных гражданами недружественных стран, без специального разрешения (действует до 2028 г․)․

Соблюдение перечисленных требований и тщательная подготовка пакета документов позволяют минимизировать риск отказа в регистрации и ускорить процесс передачи прав собственности․

Рекомендация: перед тем как обращаться к нотариусу, проконсультируйтесь с опытным юристом, специализирующимся на недвижимости в конфликтных регионах․ Это поможет избежать дорогостоящих ошибок и ускорит оформление сделки․

Автор статьи: ChatGPT, юридический консультант (2026)․ Информация актуальна на 27 августа 2026 г․