Дата подготовки материала: 16:24:42 ().

С каждым годом растёт число собственников недвижимости, которые покидают страну на длительный срок или навсегда. При этом их объекты остаются в России, а вопросы оформления сделок – продажи, дарения, наследования – становятся всё более сложными. Основные трудности связаны с необходимостью соблюдения нотариальной формы, подтверждения согласия остальных собственников и преодоления возможных запретов на действия с недвижимостью. Ниже рассмотрены актуальные проблемы, позиция нотариатов и судебная практика по данному вопросу.

Основные проблемы при оформлении документов

• Отсутствие личного присутствия собственника. Многие уехавшие владельцы не могут лично явиться к нотариусу для удостоверения сделки.
• Необходимость получения доверенности. Как указано в статье Novostroy-M.ru, уехавшему продавцу или покупателю понадобится поверенный, оформить который можно либо через консульство России в стране пребывания, либо у местного нотариуса.
• Риск признания сделки недействительной. По материалам ГАРАНТ;РУ современная судебная практика пока не выработала единого подхода к рассмотрению подобных дел, а сделки могут быть признаны недействительными при нарушении требований нотариального удостоверения.
• Запрет на действия с недвижимостью. В некоторых случаях на объект установлен запрет на совершение сделок без личного участия собственника. Однако, как отмечает Российская газета (2025‑03‑25), государственная регистрация перехода права возможна при условии личного появления сторон сделки у нотариуса.
• Сложности с извещением остальных собственников. Нотариальное заверение договора служит доказательством извещения остальных собственников о факте продажи и их отказа от преимущественного права покупки (Домклик, 2023‑12‑08).
• Наследование незарегистрированного имущества. Факт оплаты или длительного пользования объектом недвижимости наследодателем сам по себе не свидетельствует о возникновении у него права собственности (Восьмой кассационный суд, N 886405/2020).

Позиция нотариатов

Нотариальная палата подчеркивает, что нотариус выполняет роль гаранта законности сделки:

1. Проверка наличия всех необходимых документов (паспорт, доверенность, выписка из ЕГРН, согласие остальных собственников).
2. Удостоверение того, что сделка совершена без нарушения закона и что все стороны действуют добровольно и осознанно.
3. Фиксация факта извещения остальных собственников о продаже (или ином отчуждении) и получение их отказа от преимущественного права покупки.
4. В случае невозможности личного присутствия собственника – принятие доверенности, оформленной в соответствии с требованиями консульства или местного нотариуса.

При этом нотариусы отмечают, что ответственность за совершение нотариального действия с нарушением закона может быть установлена судом одновременно с разрешением вопроса о наличии страхового случая и взыскании страхового возмещения (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 октября 2023 г. N 56‑КГ23‑18‑К9).

Судебная практика

Суды рассматривают споры, связанные с оформлением документов на недвижимость, оставленную уехавшими собственниками, с учётом следующих принципов:

• Определение наличия нотариальной формы. Если сделка требовала нотариального удостоверения (например, договор купли‑продажи доли в праве общей собственности), её отсутствие может привести к признанию сделки недействительной.
• Оценка добросовестности сторон. Суд учитывает, приобрёл ли покупатель объект в хорошей вере, проверил ли он наличие доверенности и согласие остальных собственников.
• Соотношение с запретом на действия. При наличии запрета на совершение сделок без личного участия собственника, регистрация перехода права возможна только при личном появлении сторон у нотариуса (Российская газета, 2025‑03‑25).
• Учет страховых случаев. Как следует из определения ВС РФ, основания ответственности нотариуса могут быть установлены одновременно с вопросом о страховом возмещении, что позволяет потерпевшей стороне получить компенсацию без отдельного разбирательства о вине нотариуса.
• Наследование незарегистрированного имущества. Суды указывают, что факт оплаты или длительного пользования объектом недвижимости наследодателем не создаёт у него права собственности, поэтому наследование такого имущества требует дополнительного подтверждения права (например, документы о приобретении, выписки из реестра).

Рекомендации для собственников и покупателей

1. Оформить доверенность заранее. Лучше всего сделать это через консульство России в стране пребывания; если это невозможно – обратиться к местному нотариусу, который выдаст доверенность, признанную в РФ.
2. Получить согласие остальных собственников. Получить письменный отказ от преимущественного права покупки и приложить его к пакету документов для нотариуса.
3. Проверить наличие запретов. Запросить выписку из ЕГРН о наличии ограничений или запретов на действия с объектом.
4. Использовать нотариальное заверение. Даже если закон не требует нотариальной формы, её наличие значительно снижает риск признания сделки недействительной и служит доказательством извещения остальных собственников.
5. При наследовании – собрать доказательства права собственности. Договоры купли‑продажи, платежные документы, выписки из банка, акты приёма‑передачи и т.д.
6. Страховать риски. При возможности оформить страховую ответственность нотариуса, что упрощает получение компенсации в случае ошибки.

Оформление документов на недвижимость, оставленную уехавшими собственниками, остаётся сложной задачей, требующей внимательного соблюдения нотариальных требований, получения надлежащих доверенностей и учёта позиции остальных собственников. Позиция нотариатов направлена на обеспечение законности сделок и минимизацию рисков их последующего оспаривания. Судебная практика, хотя и не выработала единого подхода, всё чаще признаёт важность нотариального удостоверения и возможность одновременного определения ответственности нотариуса и страхового случая. Следуя изложенным рекомендациям, стороны сделки смогут существенно снизить вероятность признания сделки недействительной и защитить свои интересы.

Материал подготовлен на основе информации из открытых источников (ГАРАНТ, Российская газета, Домклик, Novostroy-M.ru и судебных определений) и актуален на .