В условиях ограниченной мобильности, а также при необходимости быстро решить вопросы с имуществом, всё чаще возникает вопрос: можно ли оформить сделку с недвижимостью в Луганской Народной Республике (ЛНР) без личного присутствия сторон? В статье мы подробно разберём правовые основы, порядок оформления доверенности, возможности дистанционного нотариального заверения и ограничения, которые действуют в 2026 году;

Правовой фундамент

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) и законы ЛНР – регулируют порядок передачи прав собственности, требования к документам и к нотариальному заверению.
• Закон «О нотариате» (РФ) и его аналог в ЛНР – определяют, какие формы доверенности допускаются к использованию в сделках с недвижимостью.
• Федеральный закон «Об электронных подписях» – позволяет использовать квалифицированную электронную подпись (КЭП) для подачи заявлений в Росреестр.

Важно помнить, что регистрация права собственности в Росреестре требует личного присутствия заявителя либо его представителя по нотариально удостоверенной доверенности. Исключения возможны только при наличии КЭП и полностью электронного пакета документов.

Почему личное присутствие часто невозможно?

1. Отсутствие возможности выехать из зоны конфликта.
2. Серьёзные медицинские ограничения (болезнь, инвалидность).
3. Длительные командировки, работа за границей.
4. Необходимость быстрого реагирования (например, при угрозе незаконного изъятия имущества).

Доверенность как основной инструмент

Что такое доверенность?

Доверенность – это документ, которым владелец (доверитель) уполномочивает другое лицо (доверенного) совершать от его имени юридические действия, в т.ч. сделки с недвижимостью.

Виды доверенностей, применимых в ЛНР

• Общая доверенность – охватывает широкий спектр действий, но часто не принимается в Росреестр без уточнения конкретных полномочий.
• Специальная (целевое) доверенность – указывает конкретный объект недвижимости и конкретные действия (купля‑продажа, дарение, залог и т.п.). Именно её требует Росреестр.
• Доверенность на действия с долей в квартире – допускается, если в документе чётко прописаны права и ограничения.

Как оформить доверенность без личного присутствия доверителя?

Существует три основных пути:

1. Через представителя (доверенный физический человек) – доверитель подписывает документ в присутствии нотариуса, а затем передаёт его доверенному, который уже действует от его имени;
2. Дистанционное нотариальное заверение – используется видеоконференция, идентификация по документам и электронная подпись нотариуса. В ЛНР такие услуги предоставляются ограниченным числом нотариальных контор, которые работают в режиме онлайн.
3. Электронная доверенность с КЭП – доверитель формирует документ в электронном виде, подписывает его квалифицированной электронной подписью и отправляет нотариусу для заверения. После заверения документ имеет ту же юридическую силу, что и бумажный.

Дистанционное оформление через портал «Госуслуги» – миф или реальность?

Согласно актуальной информации , система дистанционных сделок с недвижимостью через портал «Госуслуги» запрещена. Попытки оформить договор купли‑продажи без личного присутствия через этот портал могут вызвать подозрения со стороны контролирующих органов и привести к отказу в регистрации.

Тем не менее, подача заявления в Росреестр возможна в полностью электронном виде, если у заявителя есть квалифицированная электронная подпись. При этом:

• Все документы (доверенность, выписка из ЕГРН, заявление) должны быть подписаны КЭП.
• Необходимо использовать официальный портал Госуслуг только для получения справок, а не для самой сделки.

Пошаговый алгоритм оформления сделки без личного присутствия

Шаг 1. Подготовка документов

• Соберите сведения о недвижимости: выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт.
• Определите тип доверенности (специальная, на долю и т.д.).
• Подготовьте проект договора купли‑продажи (или другого типа сделки).

Шаг 2. Оформление доверенности

1. Доверитель выбирает способ: видеоконференция + электронный нотариус или электронная подпись.
2. Нотариус проверяет подлинность паспорта (скан или фото) и проводит видеоверификацию.
3. Нотариус заверяет доверенность и отправляет её в электронном виде (PDF с цифровой подписью).

Шаг 3. Передача доверенности доверенному лицу

Доверенный получает электронный документ, сохраняет его в безопасном месте и готовит пакет для Росреестра.

Шаг 4. Подача заявления в Росреестр

1. Если у доверенного есть КЭП – он подписывает заявление и все сопутствующие документы.
2. Если КЭП нет – доверенный может лично явиться в отделение Росреестра, представив оригинал нотариально заверенной доверенности.
3. Загружает пакет в Личный кабинет Росреестра (возможен ввод через портал «Электронный документооборот»).

Шаг 5. Ожидание регистрации

Срок регистрации обычно составляет 5‑10 рабочих дней. При наличии всех необходимых документов и корректных подписей отказа не будет.

Возможные риски и как их избежать

• Недостаточная проверка личности доверителя – использовать только проверенные нотариальные сервисы, требующие видеоверификации.
• Отсутствие квалифицированной электронной подписи – оформить КЭП в аккредитованном центре сертификации.
• Неправильный тип доверенности – всегда готовьте специальную доверенность, где указаны конкретный объект и цель.
• Попытка использовать портал «Госуслуги» для полной сделки – помните, что это запрещено и может привести к отказу в регистрации.

Преимущества удалённого оформления

1. Экономия времени и средств – нет необходимости ехать в центр регистрации;
2. Безопасность – минимизируется риск подделки документов, если используется КЭП.
3. Гибкость – возможность оформить сделку даже в условиях ограниченного доступа к территории ЛНР.

Как запретить сделки без личного присутствия (защита от мошенничества)

Если вы хотите обезопасить свою недвижимость от попыток оформить сделку без вашего участия, можно:

• Подать запрет на совершение сделок без личного присутствия в Росреестр (заявление с указанием причины).
• Установить ограничение в выписке из ЕГРН – указать, что любые действия с объектом требуют вашего личного присутствия.
• Оформить доверенность с условием «только в случае моей смерти» или «только при моём письменном согласии», что делает её недействительной без вашего подписи.

Оформление сделок с недвижимостью в ЛНР без личного присутствия возможно, но требует строгого соблюдения юридических процедур. Ключевыми элементами являются:

• Тщательно подготовленная специальная доверенность;
• Нотариальное заверение – традиционное или дистанционное с видеоверификацией;
• Наличие квалифицированной электронной подписи для подачи в Росреестр;
• Избегание использования запрещённого сервиса «Госуслуги» для полной сделки.

Соблюдая эти правила, вы сможете безопасно и эффективно управлять своей недвижимостью, даже находясь за пределами ЛНР.

Дата публикации: 27 августа 2026 г.