Договор аренды нежилого помещения (предприятия) часто содержит условие о возмещении арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги (электроэнергия, вода, отопление, газ и т.д.). Правильное оформление такого условия влияет на налоговый учет обеих сторон, особенно если они применяют упрощённую систему налогообложения (УСН). Ниже представлена пошаговая инструкция, включающая правовые основы, варианты оформления, бухгалтерские проводки и налоговые последствия.

Основные реквизиты договора аренды

• Название договора: Договор аренды нежилого помещения (предприятия)
• Номер договора: № АР‑2026/08‑01
• Дата заключения: 15 августа 2026 г.
• Дата государственной регистрации (если требуется): 20 августа 2026 г. (в соответствии с законодательством ЛНР о регистрации договоров аренды недвижимости)

Сведения о нежилом помещении

• Адрес: г. Луганск, ул. Пролетарская, д. 12, помещение № 3‑Б, площадью 250 м²;
• Кадастровый номер: 44:02:000000:1234;
• Назначение: производство и хранение товаров (складско‑производственное помещение).

Условия оплаты

• Размер базовой арендной платы: 150 000 ₽ в месяц (без НДС);
• Порядок уплаты: ежемесячно, не позднее 5‑го числа текущего месяца, безналичным переводом на расчётный счёт арендодателя;
• Возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги: арендатор оплачивает фактически потреблённые ресурсы по счетам поставщиков (электроэнергия, вода, отопление) и предоставляет арендодателю копии платежных документов в течение 5 рабочих дней после получения счёта;
• Если коммунальные услуги включены в арендную плату, то их стоимость фиксируется в договоре как часть арендной платы (например, +30 000 ₽ в месяц).

Налоговый учёт коммунальных услуг при УСН

Согласно пп. 4 п. 1 ст; 346.16 НК РФ, расходы на оплату коммунальных услуг, включённые в состав арендной платы, учитываются как текущие расходы на аренду после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Если арендатор возмещает арендодателю фактически понесённые расходы, то такие выплаты рассматриваются как возмездное оказание услуг и подлежат учету в зависимости от выбранной схемы.

Вариант 1: Коммунальные услуги включены в арендную плату

• Арендная плата указывается в договоре как совокупная сумма (базовая аренда + коммунальные услуги).
• Для арендодателя: полученная сумма облагается налогом при УСН «Доходы» или «Доходы минус расходы» в зависимости выбранного объекта налогообложения.
• Для арендатора: вся сумма арендной платы (включая коммунальные услуги) учитывается в составе операционных расходов (ст. 346.16 НК РФ) после её оплаты.

Вариант 2: Возмещение фактических расходов арендодателя

• Арендатор оплачивает счета поставщиков напрямую и предоставляет арендодателю подтверждающие документы.
• Арендодатель получает от арендатора возмещение, которое не является доходом, а рассматривается как возмещение расходов.
• Для арендодателя (УСН «Доходы минус расходы»): возмещение уменьшает расходы на коммунальные услуги (можно учесть как уменьшение расходов по статье «Коммунальные услуги»).
• Для арендатора: затраты на оплату счетов коммунальных служб полностью включаются в состав операционных расходов (ст. 346.16 НК РФ) независимо от того, кто является получателем платежа.

Вариант 3: Посреднический/агентский договор

• Арендатор заключает с арендодателем агентский договор, согласно которому арендодатель выступает агентом по оплате коммунальных услуг от имени арендатора.
• Арендатор перечисляет арендодателю средства на оплату коммунальных услуг; арендодатель осуществляет платежи поставщикам и предоставляет отчёт.
• Налоговые последствия:
• Для арендодателя: полученные средства не являются доходом, а являются суммой, полученной от принципала для последующей передачи поставщику; они не включаются в налоговую базу при УСН.
• Для арендатора: расходы на коммунальные услуги учитываються напрямую как операционные расходы.

Бухгалтерский учёт в 1С:Предприятие 8.3

Ниже приведены типовые проводки и документооборот для каждого из трёх вариантов. Предполагается, что организация использует типовый план счетов и конфигурацию «Бухгалтерия предприятия», редакция 3.0.

Вариант 1: Коммунальные услуги в арендной плате

1. Начисление арендной платы (включая коммунальные услуги):
• Дт 62.01 «Расчёты с покупателями и заказчиками» – Кт 90.01 «Выручка» (сумма арендной платы за месяц).
2. Оплата арендатором:
• Дт 51 «Расчётный счёт» – Кт 62.01.
3. Расходы арендатора (при УСН):
• Дт 91.02 «Прочие расходы» – Кт 60.01 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками» (если арендатор сам оплачивает коммунальные услуги через арендодателя) или Дт 91.02 – Кт 51 (оплата непосредственно поставщику).

Вариант 2: Возмещение фактических расходов

1. Арендатор оплачивает счета поставщиков:
• Дт 60.01 – Кт 51.
2. Арендатор предоставляет арендодателю подтверждающие документы и получает возмещение:
• Дт 62.01 – Кт 91.01 «Прочие доходы» (возмещение не считается доходом, поэтому в бухгалтерии отражается как взаимозачёт: Дт 62.01 – Кт 76.09 «Расчёты с различными дебиторами и кредиторами»).
3. Арендодатель получает возмещение и уменьшает свои расходы:
• Дт 76.09 – Кт 60.01 (уменьшение расходов на коммунальные услуги).

Вариант 3: Агентский договор

1. Арендатор перечисляет средства арендодателю на оплату коммунальных услуг:
• Дт 60.02 «Расчёты по агентским операциям» – Кт 51.
2. Арендодатель оплачивает счета поставщиков от имени арендатора:
• Дт 60.01 – Кт 60.02.
3. Арендодатель предоставляет отчёт арендатору и получает возмещение своих расходов (комиссии, если предусмотрено):
• Дт 76.09 – Кт 91.01 (вознаграждение агента).
• Дт 91.02 – Кт 76.09 (расходы арендатора на услуги агента).

Документооборот:

• Счёт-фактура от поставщика коммунальных услуг (получает арендатор или арендодатель в зависимости от варианта).
• Акт оказанных услуг (коммунальные услуги) – подписывается сторонами.
• Платёжное поручение (оплата поставщику или арендодателю).
• Справка о возмещении расходов (при варианте 2) или агентский отчёт (при варианте 3).
• Регистрация в книге покупок и книге продаж (для НДС, если применяется).

Налоговые последствия при УСН и ОСН

УСН «Доходы»

• Если коммунальные услуги включены в арендную плату – вся сумма считается доходом и облагается налогом по ставке 6 % (или 8 % для отдельных видов деятельности).
• Если арендатор возмещает фактические расходы – полученное возмещение не является доходом, поэтому не увеличивает налоговую базу.

УСН «Доходы минус расходы»

• Вариант 1: арендная плата (включая коммунальные услуги) – доход; коммунальные услуги, оплаченные арендодателем, учитываются как расходы (ст. 346.16 НК РФ).
• Вариант 2: возмещение расходов уменьшает расходы арендодателя на коммунальные услуги (можно учесть как уменьшение статьи «Коммунальные услуги»).
• Вариант 3: агентское вознаграждение – доход арендодателя; расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг не учитываются (они относятся к принципалу).

ОСН (общая система налогообложения)

• При ОСН коммунальные услуги, оплаченные арендодателем, включаются в состав расходов по статье «Прочие расходы» (ст. 252 НК РФ) и уменьшают налог на прибыль.
• Возмещение от арендатора не является доходом, если оформлено как возмещение фактически понесённых расходов (п. 1 ст. 251 НК РФ).
• При агентской схеме арендодатель получает агентское вознаграждение, которое облагается НДС и налогом на прибыль как обычный доход.

Практические рекомендации

1. Чётко пропишите в договоре порядок оплаты коммунальных услуг (включено в арендную плату, возмещение фактических расходов или агентский договор). Это исключит разногласия при налоговой проверке.
2. Сохраняйте все первичные документы (счета, акты, платежные поручения, справки о возмещении). Они служат основанием для учёта расходов и доходов.
3. Применяйте одинаковый метод учёта у обеих сторон (например, если арендатор учитывает коммунальные услуги как операционные расходы, арендодатель должен отражать возмещение как уменьшение расходов, а не как доход).
4. В 1С настройте отдельные субконто для расчётов по коммунальным услугам (например, субконто 60.01/КУ – коммунальные услуги). Это упростит формирование регистров и отчетности.
5. При переходе с УСН на ОСН (или наоборот) пересмотрите условия договора, чтобы избежать двойного налогообложения или неучтенных расходов.

Учёт коммунальных услуг в договоре аренды предприятия в ЛНР требует внимательного подхода к формулировке условий, выбора схемы возмещения и корректного отражения в бухгалтерском и налоговом учёте. При правильном оформлении:

• арендодатель минимизирует риски доначисления налогов;
• арендатор получает возможность полностью учесть затраты на коммунальные услуги в составе операционных расходов;
• обе стороны избегают споров с налоговыми органами и получают прозрачную финансовую картину.

Следуя представленной инструкции и используя возможности 1С 8.3, вы сможете настроить учёт так, чтобы он соответствовал как законодательным требованиям, так и интересам вашего бизнеса.