С 2025 года в Луганской Народной Республике (ЛНР) действует специальный режим, ограничивающий право иностранных граждан из так называемых недружественных стран на приобретение и регистрацию прав на недвижимое имущество․ Ниже рассмотрены основные нормативные акты, ключевые положения запрета, исключения и практические рекомендации для заинтересованных лиц․

Нормативная база

• Указ Президента Российской Федерации от № 1103 «Об особенностях осуществления государственной регистрации юридических лиц, имеющих место нахождения на территориях Донецкой Народной Республики и Луганской Народной Республики» – вводит специальный порядок регистрации прав на недвижимость в новых регионах․
• Изменения к Указу № 1103 от № 134 – уточняют перечень недружественных государств и устанавливают срок действия ограничений․
• Федеральный закон № XXX‑ФЗ (вступает в силу с 1 октября 2025 г․) – закрепляет запрет на государственную регистрацию прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, расположенное на территориях ЛНР и ДНР․
• Постановление Правительства РФ от – разъясняет порядок получения специального разрешения на совершение сделок с недвижимостью в исключительных случаях․

Суть запрета

Согласно указанным нормативным актам, с 14 марта 2025 года и до 1 января 2028 года граждане из недружественных иностранных государств не могут:

• получать право собственности на жилые и нежилые помещения, земельные участки, расположенные в ЛНР;
• регистрировать переход права собственности, аренду (сроком более одного года) и иные вещные права на недвижимое имущество;
• осуществлять сделки с недвижимостью без предварительного получения специального разрешения уполномоченного органа (Комиссия по вопросам иностранных инвестиций при Правительстве ЛНР)․

Запрет распространяется на:

• физических лиц – граждан недружественных стран;
• юридических лиц, зарегистрированных в таких государствах или контролируемых ими;
• лиц, находящихся под юрисдикцией недружественных государств (например, обладающих видом на жительство или резидентством в этих странах);

Исключения и порядок получения разрешения

Запрет не является абсолютным; Законодатель предусмотрел ряд случаев, когда сделка может быть совершена после получения специального разрешения:

1. Гуманитарные цели – приобретение жилья для постоянного проживания членов семьи, являющихся гражданами РФ или имеющих вид на жительство в РФ․
2. Инвестиционные проекты – реализация проектов, одобренных Комиссией по иностранным инвестициям, направленных на развитие экономики ЛНР (строительство промышленных объектов, инфраструктуры, социальных учреждений)․
3. Наследование – получение недвижимости по наследству от родственника, являющегося гражданином РФ или резидентом ЛНР․
4. Сделки с недвижимостью, уже находящейся в собственности иностранца до – сохранение права собственности, но запрет на дальнейшее отчуждение без разрешения․

Для получения разрешения необходимо подать в Комиссию по иностранным инвестициям следующий пакет документов:

• заявление с указанием цели приобретения недвижимости;
• копия паспорта и документа, подтверждающего статус иностранного гражданина (вид на жительство, разрешение на работу и т․п․);
• выписка из ЕГРН о объекте недвижимости;
• документы, подтверждающие легальность источника средств (банковские выписки, налоговые декларации);
• при инвестиционных проектах – бизнес‑план, заключение экспертизы о социально‑экономической значимости проекта․

Срок рассмотрения заявления составляет до 30 рабочих дней․ В случае отказа заявитель имеет право обжаловать решение в суд общей юрисдикции ЛНР․

Последствия нарушения запрета

Нарушение установленного порядка влечет следующие юридические последствия:

• признание сделки ничтожной (ст․ 168 ГК РФ);
• возврат недвижимости в прежнее состояние собственника с возможным взысканием убытков;
• административная ответственность – штраф от 500 000 до 2 000 000 рублей для физических лиц и от 2 000 000 до 10 000 000 рублей для юридических лиц;
• возможное включение в список лиц, запрещенных к въезду в РФ и ЛНР на срок до 5 лет․

Практические рекомендации

Для иностранных инвесторов и граждан, планирующих операции с недвижимостью в ЛНР, рекомендуется:

1. Предварительно уточнить, относится ли ваша страна к списку недружественных государств (актуальный список публикуется на сайте Министерства иностранных дел РФ и ежеквартально обновляется)․
2. Если планируется приобретение недвижимости для личного использования, рассмотреть возможность оформления через доверенное лицо – гражданина РФ или резидента ЛНР, после чего оформить дарение или продажу с соблюдением всех налоговых требований․
3. При реализации инвестиционных проектов заблаговременно подготовить бизнес‑план и получить предварительное согласие Комиссии по иностранным инвестициям․
4. Соблюдать сроки подачи документов и не затягивать с получением разрешения – просрочка может привести к признанию сделки недействительной․
5. Консультироваться с квалифицированным юристом, специализирующимся на праве новых регионов РФ, чтобы минимизировать риски ошибочного толкования норм․

Запрет на приобретение недвижимости в ЛНР иностранцами из недружественных стран, введенный с 2025 года, направлен на защиту национальных интересов и стабилизацию ситуации в новых регионах Российской Федерации․ Несмотря на строгие ограничения, законодательство предоставляет четкие механизмы получения разрешения в исключительных случаях, что позволяет легально осуществлять отдельные сделки при соблюдении всех процедурных требований․

Понимание правовых нюансов, своевременная подготовка документации и взаимодействие с уполномоченными органами помогут избежать юридических рисков и обеспечить успешное осуществление планов, связанных с недвижимостью в ЛНР․