С 2026 года в Луганской Народной Республике действуют специальные нормативные акты, ограничивающие возможность граждан недружественных иностранных государств участвовать в сделках с недвижимым имуществом․ Ниже представлен подробный разбор действующего законодательства, его практических последствий и рекомендаций для участников рынка․
Нормативная база
Основными источниками ограничений являются:
- Указ Президента Российской Федерации № 1103 от «О запрете совершения нотариальных действий и государственной регистрации прав на недвижимое имущество гражданами недружественных иностранных государств без специального разрешения»;
- Закон ЛНР «О внесении изменений в приложение к закону ЛНР о реализации прав граждан на предоставление им жилых помещений государственного жилищного фонда ЛНР и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» (принят в 2026 г․, вступает в силу с момента опубликования);
- Постановление Правительства ЛНР № 45/2026 «О порядке выдачи специального разрешения на совершение сделок с недвижимым имуществом гражданами недружественных стран»;
- Разъяснения Росреестра и Роскадастра по ЛНР (информационные письма от и )․
Все перечисленные акты действуют до 1 января 2028 года, после чего их действие может быть продлено либо изменено․
Основные ограничения
Запрет на нотариальное удостоверение доверенностей
Нотариусы ЛНР не имеют права удостоверять доверенности, выданные гражданами недружественных иностранных государств, если такие доверенности предназначены для представления интересов в сделках с недвижимым имуществом, расположенным на территории ЛНР․
Запрет на государственную регистрация прав без разрешения
Регистрация перехода, обременения или прекращения права на недвижимое имущество, принадлежащее гражданам недружественных стран, возможна только после получения специального разрешения уполномоченного органа (Министерство юстиции ЛНР или уполномоченное подразделение Росреестра по ЛНР)․
Ограничения на кредитные и заемные операции
Запрещено предоставлять кредиты или займы в рублях иностранному контрагенту из недружественной страны и подконтрольному ему лицу‑нерезиденту, если цель такого финансирования – приобретение недвижимости в ЛНР․
Запрет на приобретение и отчуждение недвижимости и ценных бумаг
Граждане недружественных государств не могут:
- приобретать в собственность недвижимое имущество или ценные бумаги у лиц из недружественных стран и подконтрольных им лиц;
- продавать или иным образом передавать свое недвижимое имущество и ценные бумаги таким лицам (за исключением специально уполномоченных иностранных лиц, указанных в приложении к Указу № 1103)․
Исключения
Несмотря на общий запрет, законодательство допускает следующие исключения:
- Дарение и получение в дар недвижимости на общих основаниях, установленных законодательством Российской Федерации;
- Совершение сделок с недвижимостью при наличии специального разрешения, выдаваемого после рассмотрения заявления в уполномоченном органе;
- Осуществление сделок через юридические лица, зарегистрированные в дружественных юрисдикциях, если конечный бенефициар не является гражданином недружественного государства․
Процедура получения специального разрешения
- Подготовка пакета документов:
- Заявление о выдаче разрешения (форма утверждена Приказом Минюста ЛНР № 12/2026);
- Копия паспорта гражданина недружественного государства;
- Документы, подтверждающие право на объект недвижимости (договор купли‑продажи, завещание и т․п․);
- Сведения о источнике средств, используемых в сделке (выписки из банков, декларации о доходах);
- Согласие второго участника сделки (если он является резидентом ЛНР или дружественного государства)․
- Подача заявления в территориальный орган Росреестра по ЛНР или в отдел МФЦ по ЛНР․
- Рассмотрение заявления – срок не более 30 рабочих дней․ В ходе проверки уполномоченный орган оценивает:
- Соответствие сделки требованиям национальной безопасности;
- Отсутствие признаков обхода санкций;
- Финансовую прозрачность сторон․
- Выдача разрешения или мотивированный отказ․ В случае отказа заявитель вправе обжаловать решение в суд ЛНР в течение 10 дней с момента получения уведомления․
- Регистрация сделки после получения разрешения – стандартная процедура государственной регистрации прав в Росреестре․
Практические рекомендации для участников рынка
Для продавцов‑резидентов ЛНР
- Проверять гражданство покупателя через запрос в миграционную службу;
- При подозрении на принадлежность покупателя к недружественному государству запрашивать предварительное согласие уполномоченного органа перед подписанием предварительного договора;
- Включать в договор условие о необходимости получения специального разрешения как условие эффективности сделки․
Для покупателей‑нерезидентов
- Заблаговременно готовить пакет документов для получения разрешения;
- Использовать услуги юридических компаний, аккредитованных в ЛНР, имеющих опыт взаимодействия с уполномоченными органами;
- Рассматривать альтернативные структуры сделки (например, покупка через доверенное лицо‑резидента ЛНР) только после получения четкого разъяснения о законности такой схемы․
Для нотариусов и регистраторов
- Обязательно проверять наличие специального разрешения перед совершением нотариального действия или подачей документов на госрегистрацию;
- Вести журнал учета запросов на разрешение и их outcomes для внутреннего контроля;
- При отказе в разрешении предоставлять заявителю письменное мотивированное объяснение․
Ограничения для недружественных граждан при сделках с недвижимостью в ЛНР представляют собой комплекс мер, направленных на защиту национальных интересов и предотвращение обхода международных санкций․ Основной механизм – обязательное получение специального разрешения перед совершением нотариальных действий и государственной регистрации прав․ Несоблюдение данного требования приводит к невозможности завершить сделку и может повлечь административную ответственность․
Для успешного участия в рынке недвижимости ЛНР рекомендуется:
- Тщательно проверять контрагента на предмет принадлежности к недружественным юрисдикциям;
- Готовить документацию для получения разрешения заранее;
- Соблюдать процедурные требования нотариусов и регистраторов;
- При возникновении сомнений обращаться за квалифицированной юридической помощью․
Соблюдение этих правил позволит минимизировать риски срыва сделки и обеспечит законность проводимых операций на территории Луганской Народной Республики․