С 04 октября 2022 г․ в силу Федерального конституционного закона № 6‑ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Луганской Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта – Луганской Народной Республики» (далее – 21‑ФКЗ) территория ЛНР официально стала частью России․ Это привело к необходимости адаптировать все правовые нормы, в т․ч․ и правила аренды недвижимости․

Правовая база, определяющая аренду в ЛНР

1. 21‑ФКЗ от № 6‑ФКЗ – основной документ, фиксирующий переход территории в состав РФ․
2. Федеральный закон № 193‑ФЗ (2025 г․) – устанавливает порядок регистрации прав на недвижимость в новых регионах (ЛНР, ДНР, Запорожская и Херсонская области)․
3. Гражданский кодекс РФ (части первая‑третья) – применяеться к арендным отношениям, если иное не предусмотрено региональными актами․
4. Порядок проведения оценки имущества Луганской Народной Республики (утверждён региональными нормативными актами)․
5. Нормативные акты Росреестра, регулирующие кадастровый учёт и регистрацию арендных договоров․

Оценка арендного объекта

Оценка имущества, передаваемого в аренду, производится в соответствии с Порядком проведения оценки имущества Луганской Народной Республики․ При этом учитываются:

• Рыночная стоимость аналогичных объектов в регионе;
• Особенности использования (коммерческое, производственное, сельскохозяйственное);
• Наличие обременений и прав третьих лиц․

Оценка необходима для определения арендной платы и расчёта налоговых обязательств арендатора․

Договор аренды: содержание и обязательные пункты

С 2025 года в ЛНР введены чёткие требования к оформлению арендных договоров․ Основные положения, которые обязаны быть отражены в договоре:

• Стороны договора – полные ФИО (или наименование юридических лиц), ИНН, ОГРН (для юридических лиц)․
• Предмет аренды – точный адрес, кадастровый номер, описание помещения (жилая, нежилая, сельскохозяйственная земля)․
• Срок аренды:
  • Если срок менее одного года или не определён – регистрация договора в Росреестре не требуется․
  • Срок от одного года до пяти лет – обязательна регистрация․
• Арендная плата – размер, порядок и сроки её внесения, а также индексация (если предусмотрена)․
• Права и обязанности сторон – в т․ч․ порядок проведения текущего и капитального ремонта, ответственность за порчу имущества․
• Условия досрочного прекращения – основания, порядок уведомления, компенсации․
• Порядок передачи прав аренды третьим лицам – требуется согласие арендодателя․
• Указание количества проживающих/использующих помещение лиц (для жилых и общежитий)․

Сохранение договора при изменении сторон

Согласно 21‑ФКЗ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды․ Это значит, что:

• Арендатор сохраняет свои права независимо от того, кто станет новым собственником․
• Новый собственник обязан принимать на себя обязательства арендодателя по существующему договору․

Регистрация прав собственности и кадастровый учёт

Для легализации прав на недвижимость в ЛНР необходимо:

1. Внести сведения о собственности в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – срок до июля 2026 г․
2. Провести кадастровый учёт и получить кадастровый паспорт․
3. Подать документы в один из МФЦ, обслуживающих новые регионы, либо лично в отделение Росреестра в ЛНР․

Без регистрации в ЕГРН арендные сделки могут быть признаны недействительными, а права арендатора – незащищёнными․

Специфика аренды разных типов недвижимости

6․1 Нежилые помещения

Для нежилых помещений (офисы, склады, производственные площади) применяются общие положения ГК РФ, однако:

• Документы, выданные до 19 февраля 2025 г․, не подлежат обязательной регистрации в налоговых органах до 31 декабря 2022 г․ (переходный период)․
• Арендная плата может быть фиксированной или основанной на проценте от доходов арендатора – это должно быть явно указано в договоре․

6․2 Сельскохозяйственные земли

Для земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, предусмотрен проект договора аренды сроком до одного года, который может быть подготовлен территориальным органом Госкомзема ЛНР․ В договоре обязательно указываются:

• Точный размер арендной платы;
• Количествo арендаторов и их ФИО;
• Ограничения по использованию земли (виды сельскохозяйственных культур, запрет на переустройство)․

6․3 Жилые помещения

Для жилой недвижимости действуют дополнительные ограничения:

• Максимальное количество проживающих в квартире (обычно не более 3‑4 человек, если иное не согласовано)․
• Обязанность арендодателя предоставить жильё, отвечающее санитарным и пожарным нормам․

Пошлины, сроки и порядок регистрации арендных договоров

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли регистрировать договор аренды, если срок аренды 9 месяцев?

Нет․ По действующему законодательству договоры с сроком менее одного года не подлежат обязательной регистрации в Росреестре․

Можно ли передать арендные права третьему лицу без согласия арендодателя?

Только если это прямо предусмотрено в договоре․ В противном случае требуется письменное согласие арендодателя․

Как оформить аренду недвижимости, если у меня только украинские документы на право собственности?

Документы, выданные до присоединения к России, признаются действительными при условии их легализации в российских органах (нотариальное заверение, перевод на русский язык)․ После этого необходимо внести их в ЕГРН․

Что происходит с арендой, если объект переходит в собственность Фонда развития территорий?

Закон предусматривает специальные условия отчуждения имущества Фонда․ Арендатор может приобрести объект в собственность преимущественно без торгов, но только при соблюдении условий, указанных в договоре и в нормативных актах Фонда․

Какие штрафы предусмотрены за отсутствие регистрации в ЕГРН до июля 2026 г․

Штраф за нарушение порядка регистрации составляет от 30 000 до 150 000 руб․, в зависимости от характера нарушения и стоимости недвижимости․

Переход ЛНР в состав Российской Федерации привёл к существенной гармонизации арендных отношений с российским правом․ Ключевые изменения включают:

• Применение Гражданского кодекса РФ и региональных нормативных актов к арендным сделкам․
• Обязательность оценки имущества в соответствии с региональными правилами․
• Чётко регламентированные требования к содержанию и регистрации договоров аренды․
• Сохранение арендных прав при смене собственника имущества․
• Необходимость внесения всех прав собственности в ЕГРН и проведения кадастрового учёта до июля 2026 г․

Соблюдение указанных требований позволит арендодателям и арендаторам избежать юридических рисков, обеспечить защиту своих интересов и вести бизнес в новых условиях легально и прозрачно․

Дата публикации: 27 августа 2026 г․