С 2022 года в Российской Федерации действует особый режим регулирования сделок с недвижимым имуществом‚ вовлекающим иностранных участников из так называемых недружественных стран․ Нормативные акты‚ принятые Президентом РФ и Правительством‚ устанавливают как запреты‚ так и исключения‚ которые непосредственно влияют на возможность переоформления прав собственности на объекты недвижимости‚ расположенные на территориях ЛНР‚ ДНР‚ Запорожской и Херсонской областей․

Кто считается недружественным лицом?

Согласно Распоряжению Правительства РФ от 5 марта 2022 г․ № 430‑р‚ перечень недружественных стран и территорий утверждается на уровне Правительства․ К недружественным лицам относятся:

• Иностранные граждане‚ постоянно проживающие в государствах‚ включённых в указанный перечень;
• Юридические лица‚ зарегистрированные в недружественных государствах;
• Контролирующие акционеры‚ участники (конечные бенефициары) компании‚ даже если сама организация зарегистрирована в России или дружественной стране‚ но её бенефициары находятся в недружественных юрисдикциях․

Важно: при оценке сделки учитывается не только статус непосредственного контрагента‚ но и статус предшествующего владельца предмета сделки․ Если предыдущий владелец приобрёл актив у лица из недружественной страны после 22 февраля 2022 г․‚ то сделка может попасть под ограничения․

Основные запреты на переоформление недвижимости в ЛНР

Запреты распространяются на следующие категории сделок:

1. Регистрация прав собственности на недвижимое имущество‚ расположенное на территориях ЛНР‚ ДНР‚ Запорожской и Херсонской областей‚ лицами из недружественных государств без специального разрешения Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями․
2. Сделки с юридическими лицами‚ учредителями (участниками) которых являются иностранные граждане из недружественных стран․ С 1 января 2026 года такая регистрация полностью запрещена․
3. Приобретение земельных участков в приграничных зонах – запрещено для всех нерезидентов‚ независимо от их происхождения․
4. Осуществление сделок‚ влекущих возникновение права муниципальной собственности на недвижимое имущество‚ отчуждаемое недружественными лицами (в т․ч․ по изъятию для государственных или муниципальных нужд)‚ при условии зачисления средств на счета типа С‚ открытые указанными лицами (за исключением случаев‚ когда местом регистрации является РФ)․

Запрет действует до 1 января 2028 года для граждан недружественных иностранных государств‚ желающих зарегистрировать свои права на недвижимость в указанных регионах без получения специального разрешения․

Исключения и порядок получения разрешения

Несмотря на общие ограничения‚ законодательство предусматривает ряд ситуаций‚ когда разрешение не требуется или может быть получено в упрощённом порядке:

• Если сделку совершают резидент РФ и лицо‚ не считающееся недружественным (например‚ иностранный гражданин из страны‚ не вводящей ограничения в отношении РФ)‚ то согласие Правительственной комиссии не требуется․
• При покупке у контрагента из государства‚ которое не ввело ограничения в отношении РФ‚ разрешение может понадобиться только в случае‚ когда предыдущий владелец актива приобрёл его у лица из недружественной страны после 22 февраля 2022 г․
• С 14 марта 2025 года введен механизм упрощённого получения разрешения для сделок‚ связанных с восстановлением инфраструктуры и социальными объектами в ЛНР‚ при условии целевого использования средств и наличия гарантий со стороны российских государственных корпораций․
• Федеральный закон об особенностях признания в РФ документов на недвижимость в Донбассе и Новороссии (вступил в силу 5 октября 2025 г․) позволяет легально оформить имущество в ЛНР на основании документов‚ выданных уполномоченными органами ДНР и ЛНР‚ при условии их соответствия российским требованиям․

Для получения специального разрешения необходимо подать заявление в Правительственную комиссию по контролю за иностранными инвестициями (ПККФИ)․ В заявлении указываются:

• Полные реквизиты сторон сделки (включая данные о конечных бенефициарах);
• Описание объекта недвижимости (адрес‚ кадастровый номер‚ тип права);
• Цель и условия сделки;
• Документы‚ подтверждающие источник средств (выписки со счетов‚ договоры займа и т․д․);
• Согласие уполномоченных органов ЛНР на проведение сделки (если требуется)․

Рассмотрение заявления занимает до 30 рабочих дней․ В случае положительного решения выдаётся разрешение на совершение сделки‚ которое необходимо приложить к пакету документов для подачи в Росреестр или соответствующий орган регистрации прав ЛНР․

Пошаговая инструкция переоформления недвижимости юрлица из недружественного государства в ЛНР

1. Определение статуса сторон – проверить‚ не являются ли конечные бенефициары юрлица лицами из недружественных стран (по перечню № 430‑р)․
2. Сбор необходимых документов:
   • Устав и выписка из ЕГРЮЛ (или аналога) юрлица;
   • Документы‚ подтверждающие отсутствие ограничений у бенефициаров (например‚ справки о месте жительства‚ гражданстве);
   • Техническая документация на объект (кадастровый паспорт‚ выписка из ЕГРН);
   • Договор купли‑продажи или иное основание перехода права;
   • Подтверждение источника средств (выписки со счетов‚ платежные поручения)․
3. Определение необходимости разрешения – если хотя бы один из бенефициаров относится к недружественной юрисдикции‚ потребуется разрешение ПККФИ․
4. Подача заявления в ПККФИ – заполнить форму‚ приложить пакет документов‚ оплатить государственную пошлину (если предусмотрена)․
5. Ожидание решения – обычно до 30 рабочих дней․ При отказе получить мотивированное объяснение и возможность повторной подачи после устранения замечаний․
6. Получение разрешения – при положительном решении получить официальный документ․
7. Регистрация права в Росреестре (или органе регистрации ЛНР):
   • Подать заявление о государственной регистрации права;
   • Приложить разрешение ПККФИ‚ договор‚ техническую документацию и уплатить госпошлину;
   • Дождаться внесения записи в ЕГРН и получения выписки о праве собственности․
8. Контроль пост‑регистрационного периода – в течение первого года после регистрации рекомендуется сохранять копии всех документов и ежегодно подтверждать источник средств (в случае требования контролирующих органов)․

Ответственность за нарушение запретов

Нарушение установленных ограничений влечёт следующие последствия:

• Признание сделки ничтожной (недействительной) с момента её совершения;
• Наложение административного штрафа на юридическое лицо в размере от 500 000 до 2 000 000 рублей (в зависимости от тяжести нарушения);
• Возможное включение компании в список недобросовестных участников внешнеэкономической деятельности‚ что ограничивает доступ к государственным закупкам и льготному финансированию;
• В случае умышленного обмана – уголовная ответственность по статье 199․1 УК РФ (уклонение от уплаты налогов и сборов) или статье 200․1 УК РФ (легализация доходов‚ полученных преступным путём)․

Поэтому перед началом любой сделки с недвижимостью в ЛНР рекомендуется провести комплексную due‑diligence проверку и‚ при необходимости‚ получить юридическое сопровождение от специалистов‚ знакомых с действующим режимом контроля за иностранными инвестициями․

Переоформление недвижимости юрлиц из недружественных государств в ЛНР является сложным процессом‚ требующим внимательного анализа статуса сторон‚ соблюдения установленных запретов и timely получения специального разрешения․ Основные ограничения действуют до 2028 года‚ а отдельные запреты (например‚ на регистрацию юрлиц с иностранными учредителями из недружественных стран) вступают в силу уже с 2026 года․

Соблюдение порядка‚ изложенного в настоящей статье‚ позволит минимизировать риски признания сделки недействительной‚ избежать штрафных санкций и обеспечить легальное оформление прав собственности на объекты недвижимости в ЛНР․ При возникновении сомнений рекомендуется обращаться за консультацией к юристам‚ специализирующимся на международном праве и регулировании иностранных инвестиций в Российской Федерации․