С 2025 года в Донецкой (ДНР)‚ Луганской (ЛНР)‚ Запорожской и Херсонской областях действует особый порядок регистрации недвижимости․ Для граждан иностранных государств‚ признанных недружественными‚ оформление права собственности возможно только при наличии специального разрешения․ В статье подробно рассматриваются правовые основы‚ кто обязан получать разрешение‚ какие документы нужны и как проходит сама процедура․

Правовая база

Регистрация недвижимости в новых регионах регулируется совокупностью нормативных актов:

• Федеральные конституционные законы № 5‑ФКЗ‚ № 6‑ФКЗ‚ № 7‑ФКЗ‚ № 8‑ФКЗ (п․ 2 ст․ 12) – определяют‚ что территории ДНР‚ ЛНР‚ Запорожской и Херсонской областей входят в состав РФ и устанавливают крайний срок регистрации – 1 января 2028 г․
• Федеральный закон от № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – основной регламент процедуры․
• Указ Президента РФ от № 1103 и Указ от № 145 – вводят запрет регистрации прав для граждан из недружественных стран без специального разрешения․
• Распоряжение Правительства РФ от № 430‑р – формирует перечень недружественных государств․
• Приказ Росреестра от № П/0310 – утверждает форму заявления и требования к документам․

Что такое «специальное разрешение»?

Это документ‚ выдаваемый коллегиальным органом‚ формируемым высшим должностным лицом соответствующей территории (ДНР‚ ЛНР‚ Запорожская или Херсонская область)․ Разрешение подтверждает‚ что иностранный гражданин (или его представитель) имеет право оформить право собственности на объект недвижимости‚ находящийся в новых регионах‚ несмотря на общий запрет․

Кому необходимо разрешение?

• Гражданам иностранных государств‚ включённых в перечень недружественных (см․ Распоряжение № 430‑р)․
• Иностранным военнослужащим‚ проходящим службу по контракту в ВС РФ‚ и их семьям (исключения: уволенные по приговору суда)․

Кто освобождается от получения разрешения?

• Граждане РФ․
• Иностранные граждане‚ не входящие в перечень недружественных государств․
• Иностранные военнослужащие и их законные представители (по условиям‚ указанным в Указе)․

Этапы получения специального разрешения

1. Подготовка предварительного пакета документов (см․ пункт 4)․
2. Подача заявления в коллегиальный орган:
   • Заполнить форму заявления (внутренний бланк органа)․
   • Приложить копии документов‚ подтверждающих личность и цель приобретения недвижимости․
   • Оплатить государственную пошлину за рассмотрение (размер уточняется в региональном нормативе)․
3. Экспертиза заявления – коллегиальный орган проверяет:
   • Отсутствие конфликтов интересов․
   • Соответствие заявителя критериям (гражданство‚ статус военнослужащего и т․п․)․
   • Наличие всех обязательных документов․
4. Выдача разрешения – в случае положительного решения выдается официальное письмо‑разрешение с уникальным номером‚ сроком действия (обычно 6 мес․) и указанием объекта недвижимости․
5. Регистрация права собственности в Росреестре – получив разрешение‚ собственник переходит к обычной процедуре регистрации (см․ пункт 4)․

Регистрация права собственности в новых регионах

После получения специального разрешения (если оно необходимо) собственник подаёт в Росреестр заявление о государственной регистрации права․ Процедура делится на три основных шага․

Сбор документов и оплата госпошлины

Основной перечень документов (п․ 4 ст․ 18 Закона № 218‑ФЗ) выглядит так:

• Документ‚ удостоверяющий личность заявителя (паспорт РФ‚ временное удостоверение‚ вид на жительство и т․п․)․ При подаче через представителя – паспорт представителя + нотариальная доверенность․
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости:
  • Свидетельство о праве собственности‚ выписка из ЕГРН (если уже есть)․
  • Договор купли‑продажи‚ дарения‚ мены‚ договор участия в долевом строительстве‚ ипотечный договор и др․
  • Акты‚ изданные органами госвласти или местного самоуправления (в т․ч․ украинскими органами‚ действовавшими до включения территории в состав РФ – они признаются без дополнительного подтверждения)․
  • Технический план (для объектов‚ возникших после 5 октября 2022 г․) и акт ввода в эксплуатацию (для новостроек)․
• Специальное разрешение (если требуется) – оригинал и копия․
• Дополнительные документы в зависимости от ситуации:
  • Согласие супруга (при совместной собственности)․
  • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети)․
  • Межевой план‚ схема размещения участка‚ карта‑план территории (для земельных участков)․

Оплата государственной пошлины производится в банке или через онлайн‑сервис «Госуслуги»․ Размер пошлины зависит от типа сделки (купля‑продажа‚ дарение‚ наследство) и от стоимости объекта․

Подача заявления

Документы можно подать:

• Лично в территориальном отделении Росреестра (в ППК «Роскадастр» или в МФЦ)․
• Через портал Госуслуги (электронная форма заявления)․
• По почте с заказным письмом (при условии подтверждения получения)․
• Через нотариуса – если сделка была нотариально заверена‚ нотариус может подать заявление от имени клиента․

Важно: в новых регионах действует принцип «одного окна» – и кадастровый учёт‚ и регистрация выполняются в одном месте․ При подаче заявления одновременно можно оформить и постановку на кадастровый учёт‚ если объект ещё не учтён․

Получение выписки из ЕГРН

После успешного рассмотрения заявления Росреестр вносит запись в ЕГРН и выдаёт выписку‚ подтверждающую право собственности․ Выписка может быть получена в электронном виде (через портал Росреестра) или в бумажном виде в отделении․

Сроки и стоимость

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кому необходимо получать специальное разрешение?

Только гражданам стран‚ включённым в перечень недружественных государств (см․ Распоряжение № 430‑р)‚ а также тем‚ кто не подпадает под исключения (военнослужащие РФ и их семьи)․

Можно ли оформить разрешение онлайн?

В большинстве регионов заявление подаётся в бумажном виде в территориальном органе․ Некоторые регионы уже тестируют электронную подачу через портал «Госуслуги»‚ но окончательная возможность зависит от конкретного субъекта․

Что делать‚ если у меня нет оригинала украинского правоустанавливающего документа?

Документы‚ выданные украинскими органами до включения территории в состав РФ‚ признаются без дополнительного подтверждения․ Достаточно предоставить копию и‚ при необходимости‚ заверенный перевод (перевод может выполнить сотрудник территориального офиса)․

Можно ли подать заявление в Росреестр‚ находясь в другом регионе России?

Да․ С 2024 года действует экстерриториальный принцип: документы можно подавать в МФЦ Москвы‚ Московской области‚ Санкт‑Петербурга и Ростовской области․ Предварительная запись обязательна․

Сколько времени действует специальное разрешение?

Обычно 6 месяцев․ При необходимости продления следует подать повторное заявление за 30 дней до истечения срока․

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие специального разрешения – попытка зарегистрировать право без него приводит к приостановке процесса․
• Неполный пакет документов – отсутствие хотя бы одного из правоустанавливающих бумаг (например‚ технического плана) заставит Росреестр запросить дополнения‚ увеличивая сроки․
• Неправильный перевод – если документ на украинском языке‚ перевод не требуется‚ но иногда требуется заверенный перевод в случае сомнений․ Лучше уточнить в офисе заранее․
• Оплата пошлины после подачи заявления – в случае неоплаченной пошлины заявление будет отклонено․
• Несоблюдение сроков подачи заявления в МФЦ – в новых регионах требуется предварительная запись; без неё документ не принимают․

Оформление права собственности в новых регионах – процесс‚ который сочетает в себе обычную регистрацию в Росреестре и‚ при необходимости‚ получение специального разрешения для граждан из недружественных стран․ Ключевые моменты:

1. Определить‚ нужен ли вам документ‑разрешение (проверить гражданство и статус)․
2. Собрать полный пакет документов‚ включая правоустанавливающие‚ удостоверяющие личность и‚ при необходимости‚ специальное разрешение․
3. Подать заявление в коллегиальный орган‚ получить разрешение и затем в Росреестр․
4. Следить за сроками: до 1 января 2028 г․ необходимо завершить регистрацию․

Соблюдая порядок и подготовив все необходимые бумаги‚ вы избежите задержек и сможете законно закрепить право собственности на имущество в ДНР‚ ЛНР‚ Запорожской и Херсонской областях․

Дата публикации:  г․