Дата подготовки материала: 27 августа 2026 г.
В условиях продолжающегося восстановления инфраструктуры Луганской Народной Республики (ЛНР) особое внимание уделяется решению вопроса о расселении граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде. Особую сложность представляют коммунальные квартиры, где несколько семей совместно используют одно жилое помещение. Ниже рассмотрены правовые основания, процедурные нюансы и практические рекомендации, связанные с переселением таких квартир, признанных аварийными, в ЛНР.
Нормативная база
- Жилищный кодекс РФ – ст. 84, 85, 90, 91 (применяются на основании судебной практики Московского городского суда).
- Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно‑коммунального хозяйства» (с поправками, внесёнными законопроектом о новых механизмах расселения аварийного жилья).
- Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (ст. 16 ЖК РФ).
- Пояснения юристов практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры (Валерия Дозорова) о критериях признания дома аварийным.
Критерии признания дома аварийным
Здание считается аварийным, если более 50 % жилых помещений и основных несущих конструкций относятся к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.
Порядок расселения коммунальных квартир
Определение статуса нанимателя
Если наниматель (и совместно проживающие с ним члены его семьи) до выселения занимали квартиру или не менее двух комнат, он имеет право на получение:
- квартиры того же числа комнат;
- жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире нового дома.
Это положение закреплено в п. 2 ст. 84 ЖК РФ и подтверждаеться судебной практикой.
Предоставление альтернативного жилья
При выселении из признанного аварийного жилого помещения суд первой инстанции обязан указать, что предоставленное жилье:
- отвечает уровню благоустроенности жилых помещений, применительно к условиям данного населённого пункта;
- равнозначно по общей площади изымаемому жилью.
Если наниматель не желает расторгать договор социального найма, администрация обращается в суд, который выносит решение о принудительном выселении с предоставлением альтернативного жилья.
Ситуация с собственниками, купившими квартиру после признания дома аварийным
Собственники, приобретшие квартиру в аварийном доме уже после его официального признания таковым, имеют право только на денежную компенсацию в размере, указанном в документах о сделке. Новое жилье им не предоставляется.
Возможности приватизации и получения нескольких квартир
Согласно новому законопроекту, принятому Госдумой во втором чтении (финальное чтение запланировано на 18 декабря 2026 г.):
- запрет на приватизацию квартир в аварийных домах снимается;
- по желанию владельцу могут быть предоставлены не одна, а несколько квартир, при условии, что их общая площадь не превышает площадь изымаемого жилья.
Региональная адресная программа переселени� ЛНР
Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти ЛНР. Она включает:
- определение перечня домов, подлежащих расселению (признаваемых аварийными и подлежащими сносу);
- установление сроков и этапов реализации программы;
- определение источников финансирования (бюджетные средства, средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, возможное привлечение инвесторов);
- указание на необходимость получения письменного согласия всех нанимателей и собственников при привлечении инвестора к расселению коммунальной квартиры и выставлении комнат на продажу.
Особенности, связанные с коммунальными квартирами
- Соразмерность по количеству комнат. При переселении сохраняется число комнат, занимаемое семьёй до выселения.
- Равнозначность по площади. Новое жильё должно соответствовать общей площади изымаемого помещения.
- Отсутствие различий между домами, включёнными в программу расселения, и теми, которые пока не включены. Права нанимателей защищены независимо от статуса дома в программе.
- Возможность получения нескольких квартир. При соблюдении условия общей площади владельцу могут быть предложены несколько жилых единиц.
- Денежная компенсация для покупателей после признания аварийности. Собственники, купившие квартиру после официального признания дома аварийным, получают только выплату, равную стоимости сделки.
Судебная практика и рекомендации
Согласно решениям судов (в т.ч. практике Московского городского суда, применяемой в ЛНР по аналогии):
- Суд обязан проверить, соответствует ли предоставленное жилье уровню благоустроенности, характерному для данного населённого пункта.
- Если наниматель отказывается от предложенного варианта без уважительной причины, суд может признать такой отказ необоснованным и принять решение о принудительном переселении.
- При привлечении инвестора к расселению коммунальной квартиры необходимо оформить письменное согласие всех соседей и нанимателей на выставление комнат на продажу.
Перспективы и ожидаемые эффекты
Ожидается, что новые механизмы расселения аварийного жилфонда позволят:
- Сократить сроки переселения граждан;
- Снизить расходы бюджетных средств за счёт более эффективного использования средств Фонда и возможного привлечения частных инвестиций;
- Обеспечить равнозначные жилищные условия для всех категорий граждан (нанимателей по соцнайму, собственников, покупателей после признания аварийности).
Важно учитывать региональные особенности ЛНР: уровень разрушения инфраструктуры, доступность строительных материалов и наличие местных подрядных организаций.
Расселение коммунальных квартир, признанных аварийными, в ЛНР регулируется комплексом федеральных и региональных нормативных актов, а также судебной практикой. Ключевые принципы – сохранение числа комнат и общей площади жилья, предоставление равнозначного альтернативного жилья нанимателям по соцнайму, денежная компенсация для собственников, купивших квартиру после признания дома аварийным, а также возможность получения нескольких квартир при соблюдении условия общей площади. Соблюдение данных требований обеспечивает защиту прав граждан и способствует эффективному восстановлению жилищного фонда в регионе.
Материал подготовлен на основе информации из открытых источников, актуальной на 27 августа 2026 г.