Переучет (перерегистрация) прав собственности на недвижимое имущество – процесс, который в последние годы стал особенно актуален для миллионов украинцев. Причины просты: изменения в законодательстве, введение нового Государственного реестра вещных прав, военный конфликт и необходимость подтверждения права для получения компенсаций. В статье рассмотрим основные правовые сложности, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости, а также предложим практические рекомендации.

Исторический контекст и законодательная база

С момента обретения независимости Украина несколько раз реформировала систему регистрации прав на землю и жильё. Ключевые нормативные акты:

1. Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (принят в 2001 г., с многочисленными поправками).
2. Гражданский кодекс Украины (часть II) – регулирует сделки с недвижимостью.
3. Закон «О государственной регистрации прав на землю» (2001 г.) и последующие изменения.

Особое значение имеют два периода:

• Документы, оформленные до 2013 года. По разъяснениям sud.ua такие права остаются действительными, если они были зарегистрированы по законодательству, действовавшему на тот момент, либо если регистрация тогда не была обязательной.
• Период 2013 г. – 2022 г. Введён обязательный электронный реестр, а с 2023 г. – полное прекращение взаимного обмена данными между Государственным земельным кадастром и Реестром вещных прав.

Основные правовые проблемы переучёта

Отсутствие записи в новом реестре

По данным ИндексыЦены, владельцы недвижимости, получившие право до 2013 года, часто не имеют записи в современном реестре. Это приводит к:

• Трудностям при оформлении сделок (купля‑продажа, дарение, наследство).
• Отказу в получении государственных компенсаций за повреждённую в ходе войны собственность.
• Риску признания прав недействительными в случае судебных споров.

Языковой барьер и необходимость переводов

Документы, составленные на русском языке, часто требуют официального перевода. Однако перевод не нужен, если документ соответствует требованиям закона и имеет нотариальное заверение. Неправильный перевод может стать причиной отказа в регистрации.

Проблемы, связанные с военным положением

С 2 февраля 2023 г. Нотариальная палата Украины объявила о прекращении обмена информацией между электронными системами кадастра и реестра. Последствия:

• Задержки в обработке заявлений.
• Увеличение количества ошибок в данных.
• Рост количества мошеннических схем, когда подставные риелторы используют поддельные доверенности (см. Актум).

Недействительность сделок, проведённых в оккупированных территориях

Судебная практика 2025 года показала, что сделки, оформленные нотариусами в период оккупации, признаны недействительными. Это касается как купли‑продажи, так и дарения. Владельцам необходимо:

1. Обратиться к нотариусу, зарегистрированному в зоне контроля украинского государства.
2. Подать заявление о признании сделки недействительной в суде.

Технические ограничения электронных систем

С 2023 года система обмена данными между кадастром и реестром была отключена, что привело к:

• Необходимости подачи бумажных заявлений.
• Увеличению сроков рассмотрения (от 30 до 90 дней).
• Повышенному риску потери документов в процессе их физической транспортировки.

Как правильно подготовить документы к переучёту

Сбор полного пакета документов

Для большинства видов переоформления (купля‑продажа, дарение, наследство) требуется:

• Оригинал или заверенную копию правоустанавливающего документа (свидетельство о праве собственности, договор купли‑продажи, завещание и т.д.).
• Извлечение из Государственного реестра прав (если оно уже есть).
• Нотариально заверенную доверенность (если процесс проходит через представителя).
• Квитанцию об уплате государственной пошлины.
• Справку о отсутствии задолженности по коммунальным услугам (по требованию местных органов).

Проверка актуальности правоустанавливающих документов

Если ваш документ датирован до 2013 года, рекомендуется:

1. Обратиться в службу регистрации прав по месту нахождения недвижимости.
2. Запросить выписку из реестра о наличии (или отсутствии) записи.
3. При отсутствии записи – подать заявление о внесении права в реестр (проект «Восстановление правоустанавливающих документов»).

Учет требований военного времени

Министерство юстиции в 2024 году ввело обязательную периодическую актуализацию данных о недвижимости. Для получения компенсаций по программе єВідновлення необходимо:

• Зарегистрировать объект в новом реестре.
• Предоставить подтверждение факта повреждения (акт осмотра, фотографии).
• Подать заявление в местный отдел Государственной службы Украины по вопросам недвижимости.

Риски мошенничества и как их избежать

Во время войны рост количества мошеннических схем резко увеличился. Наиболее распространённые виды:

• Поддельные доверенности. Проверяйте подлинность у нотариуса, запросите копию из реестра доверенностей.
• Фальшивые выписки из реестра. Официальные выписки выдаются только в государственных учреждениях или через портал e‑property.
• Схемы «дешёвой» регистрации. Остерегайтесь предложений «регистрация за 500 грн», так как официальная пошлина составляет от 1 % от стоимости сделки.

Совет: всегда проверяйте ИНН и реквизиты нотариуса в официальном реестре нотариусов Украины.

Пошаговый алгоритм переучёта недвижимости (2026 г.)

1. Анализ текущего статуса права. Получите выписку из реестра (если есть) или запросите справку о праве собственности в архиве.
2. Подготовка документов. Соберите оригиналы, заверенные копии, доверенности, квитанцию об оплате пошлины.
3. Нотариальное заверение. Обратитесь к нотариусу, зарегистрированному в зоне контроля украинского государства.
4. Подача заявления в орган регистрации. Лично или через уполномоченного представителя. При подаче в электронном виде используйте портал e‑property (если система доступна).
5. Оплата государственной пошлины. Сохраните квитанцию – без неё регистрация невозможна.
6. Ожидание решения. Сроки варьируются от 30 до 90 дней в зависимости от региона и наличия технических сбоев.
7. Получение выписки о регистрации. После внесения записи в реестр получите официальную выписку – документ, подтверждающий новое право.

Практические рекомендации для владельцев недвижимости за границей

Если вы находитесь за пределами Украины, переоформление всё равно возможно:

• Оформите доверенность у украинского консульства (или в посольстве) с апостилем.
• Нотариус в Украине может заверить документы, а вы отправите их по курьерской службе.
• Для ускорения процесса используйте электронный портал e‑property – там можно подать заявление онлайн и оплатить пошлину банковской картой.

Переучет недвижимости в Украине – процесс, сопряжённый с множеством правовых нюансов. Основные проблемы связаны с:

• Отсутствием записей в новом реестре для прав, оформленных до 2013 года;
• Изменениями в законодательстве и техническими сбоями электронных систем;
• Военным конфликтом, который привёл к недействительности сделок, проведённых в оккупированных территориях;
• Ростом мошеннических схем.

Тщательная подготовка документов, проверка их подлинности и соблюдение актуальных процедур помогут избежать большинства рисков. При возникновении сложных ситуаций рекомендуется обращаться к квалифицированным юристам, специализирующимся на недвижимости, а также использовать официальные государственные ресурсы.

Дата публикации: 27 августа 2026 г.