Перед тем как приступать к анализу, запросите у контрагента следующие обязательные реквизиты:

• Полное наименование организации (или ФИО физического лица);
• ИНН и ОГРН (для юрлиц) или серию и номер паспорта (для физлиц);
• Юридический адрес и фактический адрес расположения объекта;
• Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (или выписка из ЕГРН для недвижимости);
• Устав (для юрлиц) и решение о назначении руководителя;
• Документы, подтверждающие право собственности или право распоряжения объектом (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи);

Получив эти данные, переходите к следующему этапу – проверке через открытые государственные реестры.

Проверка контрагента (арендодателя/арендатора)

Проверка юридического статуса и дееспособности

С помощью сервисов ФНС, ЕГРЮЛ и ЕГРИП установите:

• Статус организации (действующая, ликвидируется, в процессе банкротства);
• Наличие ограничений на осуществление деятельности (например, запрет на заключение сделок из‑за участия в судебных спорах);
• Соответствие указанного в договоре руководителя данным из реестра (проверка наличия доверенности, если подписывает не директор).

Анализ финансового состояния и кредитной истории

Для оценки платёжеспособности контрагента полезно:

• Запросить кредитный отчёт из бюро кредитных историй (НКБИ, Experian и др.);
• Проверить наличие текущих исполнительных производств через ФССП (база данных исполнительных производств);
• Оценить turnover и прибыль за последние 2‑3 года (бухгалтерская отчётность, если доступна).

Деловая репутация и судебная практика

Изучите:

• Арбитражные дела, в которых контрагент выступал истцом или ответчиком (Кад.Арбитр);
• Наличие жалоб в Роспотребнадзоре, ФАС или других надзорных органах;
• Отзывы предыдущих арендаторов/арендодателей (профессиональные форумы, площадки типа «Циан», «Авито», профильные группы в соцсетях).

Проверка объекта недвижимости

Право собственности и отсутствие обременений

Основной документ – выписка из ЕГРН. В ней следует обратить внимание на:

• Запись о собственнике (ФИО/наименование организации) и долю в праве;
• Наличие обременений: ипотека, арест, залог, право постоянного бессрочного пользования, сервитуты;
• Ограничения на использование (например, объект расположен в зоне охраны культурного наследия).

Если объект находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя на сдачу в аренду.

Техническое состояние и соответствие назначению

Проведите осмотр помещения и оформите акт приёма‑передачи, в котором фиксируются:

• Площадь, этажность, планировка;
• Наличие и состояние инженерных систем (электрика, водоснабжение, отопление, вентиляция);
• Состояние отделки, полов, окон, дверей;
• Наличие необходимых разрешений (например, разрешение на перепланировку, санэпидемзаключение для общепита).

При аренде коммерческих площадей рекомендуется также запросить технический паспорт здания и акт ввода в эксплуатацию.

Проверка коммунальных платежей и задолженностей

Попросите у арендодателя выписки по лицевому счёту за последние 6‑12 месяцев. Это позволит убедиться, что:

• Нет текущей задолженности по коммунальным услугам;
• Все счётчики зарегистрированы и передают показания;
• Отсутствуют незаконные подключения или самовольные изменения в инженерных сетях.

Составление и проверка договора аренды

Даже после идеальной проверки объект и контрагент могут оказаться непригодными, если договор составлен некорректно. Обратите внимание на следующие пункты:

• Точные данные сторон – полные наименования, ИНН/ОГРН, паспортные данные, адреса;
• Предмет договора – точное описание объекта (адрес, площадь, этаж, номер помещения, наличие мебели и оборудования);
• Срок аренды и порядок его продления – чётко прописанные даты, условия автоматического пролонгации;
• Размер арендной платы, порядок и сроки оплаты – указание валюты, индексации (например, привязка к инфляции), штрафы за просрочку;
• Обязанности сторон по содержанию и ремонту – кто отвечает за текущий ремонт, капитальный ремонт, замену оборудования;
• Ответственность сторон – штрафы за нарушение условий, возмещение убытков, форс‑мажор;
• Порядок приёма‑передачи и возврата объекта – акт приёма‑передачи, описание состояния, процедура возврата депозита;
• Условия расторжения договора – инициатива каждой стороны, сроки уведомления, последствия досрочного расторжения;
• Юридический адрес для направления претензий и исков – обязательно указать, куда направлять претензии.

Перед подписанием рекомендуется дать договор на review юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Практические советы и чек‑лист

Для удобства использования предлагаем готовый чек‑лист, который можно распечатать и отмечать по мере выполнения:

1. Запросить ИНН, ОГРН, паспортные данные контрагента.
2. Проверить статус в ЕГРЮЛ/ЕГРИП и отсутствие банкротства.
3. Получить выписку из ЕГРН – подтвердить право собственности и отсутствие обременений.
4. Изучить судебную практику контрагента (Кад.Арбитр, ФССП).
5. Запросить кредитный отчёт и проверить платёжеспособность.
6. Осмотреть объект, составить акт приёма‑передачи, зафиксировать техническое состояние.
7. Проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
8. Убедиться в наличии всех необходимых разрешений (перепланировка, санитарные нормы и т.д.).
9. Согласовать и подписать договор, проверив все ключевые пункты (данные сторон, предмет, срок, оплата, ответственность).
10. Получить оригиналы всех документов (выписки, договора, акты) и хранить их в надёжном месте.

Тщательная проверка объекта и контрагента перед подписанием договора аренды – это не просто формальность, а необходимая мера защиты от финансовых потерь, судебных споров и репутационного ущерба. Следуя предложенному алгоритму, используя открытые государственные реестры и привлекая профессиональных юристов и оценщиков, вы значительно снизите риски и обеспечите прозрачность и надёжность арендных отношений.

Помните: лучше потратить время на проверку сейчас, чем сталкиваться с проблемами позже. Удачной сделки!