Цель статьи – дать практические рекомендации юристам, сотрудникам органов местного самоуправления и гражданам, которые планируют заключить договор найма (социального найма) жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Луганской области.
Правовая основа
Основные нормативные акты, регламентирующие порядок заключения и исполнения договоров найма жилого фонда в муниципальном жилье Луганской области:
- Гражданский кодекс Украины (ГКУ) – глава 71 «Договор найма»;
- Закон Украины «О социальном найме жилых помещений» от г.;
- Закон Украины «Об обеспечении жильём» (в ред. от 2023 г.);
- Закон Луганской области «О муниципальном имуществе» и локальные нормативные акты органов местного самоуправления;
- Приказы и постановления Межрайонного управления жилищного фонда (МУЖФ) Луганской области, регламентирующие порядок учета нуждающихся, порядок предоставления жилья и порядок заключения договоров.
Все указанные документы необходимо учитывать при подготовке договора, иначе он может быть признан недействительным.
Стороны договора
В договоре найма участвуют две стороны:
- Арендодатель – орган местного самоуправления (например, МУЖФ Луганской области) или уполномоченный муниципальный орган, который является собственником жилого помещения.
- Арендатор – физическое лицо, состоящее на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, либо его законный представитель (если арендатор несовершеннолетний);
Важно указать полные наименования, юридический адрес (для муниципального органа) и фактический адрес проживания (для арендатора).
Ключевые положения договора
3.1 Предмет договора
Точный адрес, кадастровый номер, площадь и тип помещения (квартира, дом, коммунальная квартира). Пример формулировки:
Предмет договора – предоставление в найм жилого помещения, расположенного по адресу: г. Луганск, ул. Советская, д. 12, кв. 45, общей площадью 58,5 м², кадастровый номер 12:34:567890:1234, принадлежащего муниципальному имуществу Луганской области.
3.2 Срок найма
Срок может быть не менее 5 лет (по закону о социальном найме) с возможностью продления. Указывается дата начала и окончания, а также порядок продления.
3.3 Арендная плата
- Размер платы определяется в соответствии с тарифами, утверждёнными органом местного самоуправления.
- Для нуждающихся в улучшении жилищных условий плата может быть субсидирована или полностью отменена.
- Указываются сроки и способы оплаты (банковский перевод, наличные в кассе МУЖФ).
3.4 Права и обязанности сторон
| Обязанности арендодателя | Обязанности арендатора |
|---|---|
|
|
3.5 Порядок расторжения договора
Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон при соблюдении трёхмесячного уведомления. Также предусмотрены случаи досрочного расторжения:
- Нарушение арендатором условий пользования (повреждение имущества, передача в субаренду, неуплата платы более 2 месяцев);
- Снятие помещения с муниципального учета (например, продажа);
- Смерть арендатора (при наличии наследников – договор переходит к ним).
3.6 Ответственность сторон
Указывается размер штрафов за просрочку платежа (обычно 0,1 % от суммы за каждый день просрочки) и за нарушение иных условий договора.
3.7 Прочие условия
- Порядок внесения изменений в договор (только в письменной форме, подписанные обеими сторонами);
- Указание на применимое право – законодательство Украины, а в случае споров – суды Луганской области;
- Контактные данные ответственного лица в МУЖФ (телефон, e‑mail).
Пошаговая процедура составления и заключения договора
- Подготовка документов со стороны арендатора:
- Паспорт гражданина (или удостоверение личности);
- Свидетельство о регистрации по месту жительства;
- Справка о составе семьи и доходах (для подтверждения нуждаемости);
- Согласие супруга(и) (если применимо).
- Подготовка документов со стороны муниципального органа:
- Решение о предоставлении помещения в найм (протокол заседания совета);
- Акт приема‑передачи помещения;
- Тарифный лист на арендную плату.
- Составление проекта договора: юридический отдел МУЖФ готовит типовой шаблон, учитывая индивидуальные условия (размер платы, срок, особенности помещения).
- Проверка соответствия нормативным актам: юридический контроль (проверка наличия всех обязательных пунктов, соответствие формулировок закону).
- Подписание договора:
- Стороны подписывают оригинал в двух экземплярах;
- Один экземпляр хранится у арендодателя, второй – у арендатора;
- Сделка фиксируется в реестре договоров найма муниципального имущества.
- Регистрация и передача помещения: после подписания составляется акт приема‑передачи, в котором фиксируются состояние стен, пола, инженерных систем.
- Ведение учета: информация о договоре вносится в базу данных МУЖФ, а также в реестр нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Типовые ошибки и как их избежать
- Отсутствие указания кадастрового номера. Без него невозможно точно идентифицировать объект.
- Неуказание срока аренды. Договор без срока считается бессрочным, что противоречит требованиям закона о социальном найме.
- Неправильное определение арендной платы. Плата должна соответствовать тарифам, установленным местным советом, иначе договор может быть признан недействительным.
- Отсутствие пункта о субаренде. По умолчанию субаренда запрещена, но её запрет должен быть явно прописан.
- Неоформленные изменения договора. Любые изменения (например, изменение размера платы) должны быть оформлены в виде дополнения к договору.
Пример типового договора (сокращённый вариант)
ДОГОВОР № _______________ о найме жилого помещения в муниципальном жилье г. Луганск «___» ___________ 2026 г. Стороны договора МУЖФ Луганской области, в лице директора ___________, действующего на основании приказа № ___ от «___» ___________ 2026 г., именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, Гражданин(ка) ___________, паспорт серии ___ № ________, проживающий(ая) по адресу: г. Луганск, ул. __________, д. __, кв. __, именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: Предмет договора Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в найм жилое помещение, расположенное по адресу: г. Луганск, ул. Советская, д. 12, кв. 45, общей площадью 58,5 м², кадастровый номер 12:34:567890:1234. Срок найма Договор вступает в силу с «___» ___________ 2026 г. и действует до «___» ___________ 2031 г. (5 лет). По истечении срока договор может быть продлён по соглашению сторон. Арендная плата Размер арендной платы составляет 0 (ноль) гривен в месяц (социальный найм). При изменении тарифов Арендодатель обязуется уведомить Арендатора за 30 дней до вступления изменений в силу. Права и обязанности сторон Арендодатель обязуется: а) передать помещение в пригодном для проживания состоянии; б) обеспечить доступ к коммунальным услугам; в) проводить текущий ремонт. Арендатор обязуется: а) своевременно вносить арендную плату; б) содержать помещение в надлежащем состоянии; в) не передавать помещение в субаренду без письменного согласия Арендодателя. Порядок расторжения договора Договор может быть расторгнут любой стороной с предварительным уведомлением за 3 (три) месяца. В случае нарушения условий договора Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке с немедленным выселением. Прочие условия Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в письменной форме, подписанные обеими сторонами. Споры, возникающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в суде Луганской области. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Подписи сторон: _____________________/директор МУЖФ Луганской области _____________________/Арендатор
Составление договора найма жилого фонда в муниципальном жилье Луганской области – процесс, требующий строгого соблюдения нормативных требований и внимательного подхода к деталям. Правильно оформленный договор защищает интересы как муниципального органа, так и гражданина‑арендатора, обеспечивает прозрачность отношений и минимизирует риск судебных споров.
Помните: каждый пункт договора должен быть подкреплён соответствующей нормой закона, а все изменения – фиксироваться документально. При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на жилищном праве.
Дата публикации: