В условиях активного восстановления экономики Луганской Народной Республики (ЛНР) особое внимание уделяется поддержке малого и среднего бизнеса․ Одним из ключевых механизмов такой поддержки стало введение приоритетного права арендатора при заключении новых договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности ЛНР или муниципальной собственности․ Ниже подробно рассмотрены нормативные основания, содержание изменений и практические последствия для предпринимателей․
Нормативная база
- Федеральный закон «О защите конкуренции» – устанавливает, что заключение договоров аренды государственного и муниципального имущества должно осуществляться только по результатам конкурсов или аукционов․
- Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации – предоставляет арендатору, надлежащим образом исполнившему свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях․
- Закон ЛНР от № 151‑1 «О внесении изменения в статью 26 Закона Луганской Народной Республики «Об управлении и распоряжении собственностью Луганской Народной Республики» – вводит временное исключение из общего правила проведения торгов для определенной категории арендаторов․
Содержание изменений в законодательстве ЛНР
Согласно принятым поправкам, до 1 января 2028 года заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса или аукциона, при соблюдении следующих условий:
- Договор аренды действовал до вхождения ЛНР в состав Российской Федерации (т․е․ до 30 сентября 2022 года)․
- Минимальный срок перезаключения договора аренды составляет не менее трех лет․
- Размер арендной платы определяется по результатам независимой оценки рыночной стоимости объекта․
Эти положения закреплены в статье 26 закона ЛНР «Об управлении и распоряжении собственностью ЛНР» и направлены на создание более предсказуемых условий для бизнеса, который уже осуществлял деятельность на арендованных площадях до момента вхождения ЛНР в РФ․
Практическое значение для предпринимателей
Приоритетное право арендатора позволяет:
- Сохранить существующие бизнес‑процессы без необходимости участвовать в конкурентных торгах, которые могут привести к потере арендных площадей․
- Планировать долгосрочные инвестиции, зная, что минимальный срок нового договора составит три года․
- Получить арендную плату, соответствующую рыночной стоимости, что исключает риск занижения или завышения платежей со стороны арендодателя․
- Сосредоточиться на развитии своего дела, а не на подготовке к участию в аукционах․
При этом важно помнить, что льготное действие ограничено сроком до 1 января 2028 года․ После этой даты отношения между арендодателем и арендатором вновь будут регулироваться общими положениями федерального законодательства о защите конкуренции, т․е․ заключение договоров аренды государственного и муниципального имущества будет возможно только по результатам торгов․
Процедура оформления приоритетного права
Для реализации приоритетного права арендатору необходимо:
- Подтвердить факт надлежащего исполнения обязательств по действующему договору аренды (отсутствие задолженности, соблюдение условий использования имущества)․
- Предоставить в уполномоченный орган (Комитет Народного Совета ЛНР по экономической политике, промышленности, предпринимательству, инвестициям и внешнеэкономическим связям) запрос о предоставлении приоритетного права с приложением документов:
- копия текущего договора аренды;
- справка об отсутствии задолженности по арендной плате;
- документы, подтверждающие, что договор действовал до 30 сентября 2022 года;
- оценка рыночной стоимости объекта (можно привлечь независимого оценщика)․
- Получить решение комитета о предоставлении приоритетного права и заключить новый договор аренды на срок не менее трех лет с арендной платой, определенной по результатам оценки․
В случае отказа арендатор имеет право обжаловать решение в судебном порядке, ссылаясь на нарушение его законных прав и интересов․
Возможные риски и рекомендации
- Соблюдение сроков․ Запрос о приоритетном праве следует подавать заблаговременно, чтобы избежать просрочки текущего договора․
- Качество оценки․ Некорректная оценка рыночной стоимости может привести к спорам с арендодателем; рекомендуется использовать аккредитованные оценочные компании․
- Изменения в законодательстве․ После 2028 года порядок заключения договоров может измениться; стоит заранее рассматривать варианты долгосрочной аренды или выкупа имущества․
- Документальное подтверждение․ Хранение всех подтверждающих документов (платежки, акты приема‑передачи, переписка) значительно упростит процесс получения приоритетного права․