Кадастровая оценка – один из ключевых инструментов формирования налоговой базы, регулирования земельных отношений и обеспечения прав собственности. В условиях Луганской Народной Республики (ЛНР) процесс оценки сталкивается с рядом специфических трудностей, которые влияют как на собственников, так и на государственный бюджет.

Правовое регулирование в ЛНР

В 2025 году в России был принят Федеральный закон № 513‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Несмотря на отсутствие прямой юридической силы в ЛНР, многие нормы этого закона используются в качестве ориентиров при формировании местного нормативного акта. Ключевые положения, которые находят отражение в лнр‑законодательстве:

1. Определение кадастровой стоимости должно проводиться уполномоченными органами в порядке, установленном федеральным органом, отвечающим за нормативно‑правовое регулирование оценки.
2. Обязанность предоставлять собственнику выписку из ЕГРН (или её аналог в ЛНР) с указанием кадастровой стоимости, правоустанавливающих документов и отчёта об оценке рыночной стоимости;
3. Сроки подачи замечаний и оспаривания – обычно 30 дней с момента получения выписки.

Однако в ЛНР отсутствует единый и полностью согласованный нормативный акт, что приводит к разнородности практики и затрудняет применение единых стандартов.

Основные проблемы кадастровой оценки в ЛНР

Противоречивость и неполнота исходных данных

• Отсутствие актуального ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) в регионе – данные часто собираются вручную, что повышает риск ошибок.
• Недостаточная информированность собственников о составе и характеристиках их объектов (площадь, тип конструкции, состояние и т.п.).

Неопределённость понятия «кадастровая стоимость»

Как отмечает Киселева Н.А. в статье «Правовое регулирование и вопросы правоприменения института оценки» (2023), в действующем законодательстве РФ понятие кадастровой стоимости не определено чётко. В ЛНР эта проблема усиливается, поскольку местные нормативные акты лишь «обходят» прямое определение термина, что приводит к:

• Разночтениям в методиках расчёта.
• Сложностям при оспаривании результатов оценки в суде.

Перекос между кадастровой и рыночной стоимостью

По словам Президента РФ Владимира Путина, цель нового закона – исключить ситуации, когда кадастровая оценка превышает рыночную стоимость. В ЛНР наблюдаются обратные случаи: кадастровая стоимость часто завышена, что приводит к:

• Необоснованному росту налоговой нагрузки на собственников.
• Снижению инвестиционной привлекательности региона.

Недобросовестность оценщиков и отсутствие контроля

Отсутствие независимых органов контроля и ограниченный доступ к профессиональным оценщикам создаёт благоприятную среду для недобросовестных практик. При этом:

• Оценщики часто работают по заказу муниципалитетов, а не в интересах собственников.
• Судебная практика (см. обзор судебных решений ВС РФ 2021 г., 237‑ФЗ) показывает, что оспаривание часто заканчивается в пользу государства.

Технические и организационные ограничения

• Недостаточная цифровизация кадастровой базы – большинство данных хранится в бумажных архивах.
• Отсутствие единой информационной системы, аналогичной Росреестру, усложняет обмен данными между органами.
• Слабая подготовка кадров: мало специалистов, знакомых с современными методиками оценки.

Последствия проблем

Негативные эффекты от перечисленных проблем ощущаются как на уровне государства, так и у частных собственников:

• Увеличение налоговой нагрузки – завышенная кадастровая стоимость приводит к росту налога на имущество.
• Снижение доверия к государственным институтам – собственники считают процесс несправедливым;
• Снижение инвестиций – потенциальные инвесторы опасаются скрытых расходов.
• Увеличение судебных споров – оспаривание кадастровой стоимости становится дорогостоящим и длительным процессом.

Возможные пути решения

Создание единого нормативного акта

Необходимо разработать в рамках Законодательного Совета ЛНР единый закон о государственной кадастровой оценке, который будет учитывать:

• Чёткое определение термина «кадастровая стоимость».
• Методологию расчёта, согласованную с российскими и международными стандартами.
• Порядок оспаривания и сроки рассмотрения жалоб.

Диджитализация кадастровой информации

Внедрение электронного реестра недвижимости, аналогичного ЕГРН, позволит:

• Сократить количество ошибок при вводе данных.
• Обеспечить быстрый доступ собственников к выпискам и отчетам.
• Упростить взаимодействие между оценщиками, налоговыми органами и судом.

Независимый контроль качества оценок

Создание независимого совета экспертов (включая представителей Минюста, Минэкономики и профессиональных ассоциаций оценщиков) позволит:

• Проводить аудиты выбранных оценочных компаний.
• Разрабатывать методические рекомендации и проводить обучение.
• Контролировать соблюдение сроков и правил оспаривания.

Улучшение судебной практики

Для снижения количества конфликтов необходимо:

1. Разработать образцовые формы заявлений и типовые решения судов по оспариванию кадастровой стоимости.
2. Обеспечить доступ к судебным решениям через открытый портал, что повысит прозрачность.
3. Ввести обязательную экспертизу независимыми оценщиками в случае спора.

Повышение квалификации специалистов

Организовать регулярные курсы повышения квалификации для:

• Оценщиков недвижимости.
• Сотрудников налоговых органов.
• Судей и адвокатов, работающих с кадастровой оценкой;

Примерный план реформирования (на 2026‑2028 годы)

Кадастровая оценка в Луганской Народной Республике находится в переходном состоянии: недостаточная нормативная база, отсутствие чёткого определения кадастровой стоимости, технические ограничения и низкий уровень контроля создают серьёзные препятствия для справедливого налогообложения и развития рынка недвижимости.

Только комплексный подход – объединяющий законодательные реформы, цифровизацию, независимый контроль и повышение квалификации специалистов – способен решить текущие проблемы и обеспечить прозрачность, предсказуемость и доверие к системе кадастровой оценки в ЛНР.

Внедрение предложенных мер не только снизит финансовую нагрузку на собственников, но и создаст благоприятные условия для привлечения инвестиций, что в долгосрочной перспективе будет способствовать экономическому росту региона.