С 2022 года территория Луганской Народной Республики официально включена в состав Российской Федерации․ Этот факт привёл к необходимости адаптировать налоговое и регистрационное законодательство к новым реалиям․ На практике владельцы недвижимости сталкиваются с рядом проблем:
- неопределённость в порядке расчёта и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости;
- сложности при регистрации прав собственности и признании ранее выданных документов;
- отсутствие единой кадастровой стоимости и, как следствие, разногласия в расчёте налога на имущество;
- ограничения для граждан государств, признанных недружественными, и необходимость получения специальных разрешений;
- недостаточная информированность о льготах и сроках уплаты налога․
Ниже рассмотрены основные проблемы, их правовые основания и практические решения, уже принятые или предлагаемые к принятию․
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости
Проблема․ Многие собственники задаются вопросом: «Обязан ли я платить НДФЛ при продаже дома в ЛНР?»․ До 2022 года действовали отдельные региональные нормы, а после включения в состав РФ их заменили федеральные законы, однако переходный период создал правовой вакуум․
Правовая база
Согласно Федеральным конституционным законам № 5‑ФКЗ, 6‑ФКЗ, 7‑ФКЗ, 8‑ФКЗ от , минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, находящимся на территории ЛНР, исчисляется с даты возникновения права собственности, установленного законодательством, действовавшим на момент приобретения․ Если объект находился в собственности более 5 лет, НДФЛ не взимается․
Практические рекомендации
- Определите дату регистрации права собственности в реестре (Росреестр)․
- Сравните её с датой продажи: если разница менее 5 лет – подготовьте декларацию по форме 3‑НДФЛ․
- При наличии налоговых льгот (например, для пенсионеров) укажите их в декларации․
- Если у вас возникли сомнения – обратитесь в УФНС России по ЛНР за разъяснением․
Регистрация прав собственности и признание документов
Проблема․ До 2025 года в ЛНР действовали собственные нормативные акты, а после включения в РФ их необходимо признать в рамках российского законодательства․ Это приводит к задержкам и отказам в регистрации․
Законодательные изменения
Указ Президента РФ от 14 марта 2025 года № 145 вводит ограничение: граждане государств, признанных недружественными (в т․ч․ Германия), не могут зарегистрировать право собственности без специального разрешения, выдаваемого коллегиальными органами в ЛНР и согласованного с федеральными структурами․
В июле 2025 года президент Владимир Путин подписал закон, который «устанавливает особенности признания в РФ документов о праве на недвижимость, действовавших на территории ДНР и ЛНР, Херсонской и Запорожской областей»․ Закон вступил в силу 5 октября 2025 года․
Порядок признания документов
- Создаётся межведомственная комиссия при Федеральном органе исполнительной власти, отвечающем за управление федеральным имуществом․
- Комиссия проверяет соответствие старых документов текущим требованиям (право собственности, отсутствие обременений)․
- При положительном решении документ вносится в реестр Росреестра․
Как ускорить процесс?
- Подготовьте полный пакет документов (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт)․
- Получите предварительное согласование в региональном отделении Ассоциации юристов России в ЛНР (вице‑президент Виктория Тютюнникова часто проводит консультации)․
- Обратитесь в региональную комиссию за разрешением (если вы гражданин недружественного государства)․
- Следите за сроками – закон предусматривает 30‑дневный срок на рассмотрение заявления․
Налог на имущество физических лиц (Налог на недвижимость)
Проблема․ Кадастровая стоимость в ЛНР формировалась по разным методикам, а ставки налога устанавливают муниципальные органы, что приводит к разнородности налоговых обязательств․
Кадастровая стоимость
Согласно материалам KP․RU (12 декабря 2025), налог на имущество в ЛНР определяется исходя из кадастровой стоимости, установленной в рамках единой кадастровой системы РФ․ Однако в 2023 году для объектов в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях налог не устанавливали – «налоги на имущество в отношении объектов налогообложения … не установлены»․
Ставки и льготы
- Базовая ставка – 0,1 %–0,3 % от кадастровой стоимости (в зависимости от категории недвижимости)․
- Льготы предоставляются пенсионерам, инвалидам, многодетным семьям и владельцам жилья, использующегося в общественных целях․
- Для новых владельцев, получивших право собственности после 2022 года, действует льготный период в 2 года – налог не начисляется, если кадастровая стоимость не превышает 2 млн руб․
Как оспорить кадастровую стоимость?
Процедура оспаривания описана на ГАРАНТ․РУ (22 мая 2026):
- Подготовьте обоснование (сравнительный анализ рыночных цен, независимая оценка)․
- Подайте заявление в муниципальный налоговый орган в течение 30 дней с момента получения уведомления․
- Если решение отрицательное – подайте апелляцию в суд в течение 10 дней․
Ограничения для иностранных граждан и необходимость специальных разрешений
Указ Президента РФ от 14 марта 2025 года № 145 запрещает гражданам государств, признанных недружественными, регистрировать право собственности без специального разрешения․ Это ограничение действует до 1 января 2028 года․
Как получить разрешение?
- Обратитесь в коллегиальный орган в ЛНР (например, Совет по вопросам недвижимости)․
- Подготовьте пакет документов: паспорт, подтверждение источника доходов, договор купли‑продажи․
- Получите согласование со специальной структурой Правительства РФ (обычно это Министерство экономического развития)․
- После получения разрешения подайте заявление в Росреестр․
Практические решения и рекомендации
Создание единой информационной площадки
Для снижения правовой неопределённости необходимо создать онлайн‑портал, где будут размещаться:
- Тексты всех нормативных актов, действующих в ЛНР;
- Пошаговые инструкции по регистрации прав и уплате налогов;
- Калькуляторы расчёта НДФЛ и налога на имущество;
- Контактные данные региональных комиссий и УФНС․
Укрепление межведомственной комиссии
Комиссия по признанию документов должна:
- Иметь чётко определённые сроки рассмотрения (не более 30 дней)․
- Обеспечить прозрачность решений (публикация протоколов)․
- Вести реестр всех признанных документов, доступный публично․
Обучающие программы для налогоплательщиков
Региональные органы совместно с Ассоциацией юристов России в ЛНР могут проводить семинары:
- «Как правильно заполнить декларацию 3‑НДФЛ»;
- «Оспаривание кадастровой стоимости»;
- «Получение разрешения для иностранных граждан»․
Внедрение автоматизированных систем расчёта налога
Использование электронных сервисов Росреестра и ФНС позволит автоматически рассчитывать налоговые обязательства на основе актуальной кадастровой стоимости, что уменьшит количество ошибок и споров․
Проблемы налогообложения недвижимости в городах ЛНР связаны с переходным периодом от регионального к федеральному праву, неоднородностью кадастровой оценки и ограничениями для иностранных граждан․ Однако уже принятые законодательные акты (Федеральные конституционные законы, Указ Президента от 14 мартa 2025 года, закон о признании документов от июля 2025 года) создают основу для решения этих вопросов․
Ключевые шаги для владельцев недвижимости:
- Точно определить дату приобретения и срок владения объектом․
- Своевременно подавать налоговые декларации и уплачивать налоги․
- Пользоваться официальными каналами для признания старых документов․
- При необходимости обращаться за специальными разрешениями․
- Следить за изменениями в законодательстве через региональные информационные порталы․
При соблюдении этих рекомендаций налоговые риски существенно снижаются, а процесс оформления прав собственности становится более предсказуемым и прозрачным․
Источник информации: официальные публикации УФНС России по ЛНР, правовые порталы Правовед․RU, KP․RU, материалы новостных агентств Лента новостей ЛНР, а также аналитические статьи на Всеостройке․рф и ГАРАНТ․РУ (состояние на 26 августа 2026 года)․