Дата актуализации: (по информации из открытых источников).

В условиях активного развития инфраструктуры и привлечения инвестиций в Луганской Народной Республике (ЛНР) часто возникает необходимость разделить существующий земельный участок на несколько новых. Для легального оформления такого действия требуется проект межевания территории (ПМТ), который регулируется как федеральным законодательством РФ, так и нормативными актами ЛНР.

Нормативная база

• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) – ст. 39.28, ст. 43 (ГрК РФ) устанавливает порядок перераспределения и разделения земель.
• Приказ Росреестра от № П/0148 – содержит требования к содержанию и оформлению проекта межевания территории.
• Закон ЛНР «Об землеустройстве и кадастре» (принят в 2023 г., с поправками 2025 г.) – адаптирует федеральные нормы к особенностям республики, уточняет органы, уполномоченные утверждать ПМТ.
• Постановление Совета Министров ЛНР № 112 от – регламентирует процедуру согласования проекта межевания при разделе земель коммерческого назначения.

Когда необходим проект межевания?

Согласно ст. 39.28 ЗК РФ, проект межевания территории обязателен в следующих случаях:

1. Перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
2. Перераспределение земель, находящихся в частной собственности, если участок участвует в аукционе или имеет предварительное согласование предоставления.
3. Раздел земельного участка при образовании новых участков (доли, выделы, объединения).

Если утверждённый ПМТ уже существует в границах территории, где планируется разделение, достаточно использовать его как основу; в противном случае требуется разработка нового проекта.

Содержание проекта межевания территории

Проект межевания состоит из двух основных частей: текстовой и графической. Требования к каждой из них регламентированы Приказом Росреестра № П/0148 и статьёй 22 ГрК РФ.

Текстовая часть

• Титульный лист с указанием:
  • кадастровых номеров исходных земельных участков;
  • наименования заказчика и исполнителя (кадастрового инженера);
  • даты составления и номера проекта;
• Исходные данные: выписка из ЕГРН, кадастровый план, сведения о правах и обременениях.
• Описание выполняемых работ: цель проекта (раздел, объединение, выделение доли), методы геодезической съёмки, используемая система координат (ГСК‑2011/ГСК‑2020, обязательная с ).
• Расчёт новых границ и площадей образуемых участков.
• Подписи кадастрового инженера и печати организации.

Графическая часть

• Проектный план, построенный на основе кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН.
• Нанесение исходных границ, новых границ, номеров образуемых участков, линий раздела и отметок о существующих объектах (здания, линии электропередачи, дороги).
• Масштаб плана – не менее 1:500 для городских территорий и 1:2000 для сельских (в зависимости от плотности застройки).
• Легенда, поясняющая условные обозначения.
• Таблица с координатами поворотных punktów новых участков (в системе ГСК‑2011/ГСК‑2020).

Этапы подготовки и утверждения проекта межевания в ЛНР

1. Сбор исходных данных – запрос выписки из ЕГРН, кадастрового плана, согласование с местными органами самоуправления о возможных ограничениях (зоны охраны, инженерные сети).
2. Геодезическая съёмка – выполнение съёмки территории с применением современного GNSS‑оборудования, обеспечение точности согласно требованиям Приказа Росреестра.
3. Разработка чертежей и расчётов – формирование текстовой и графической частей ПМТ.
4. Внутренняя экспертиза – проверка соответствия проекта нормативным актам (минимальные размеры участков, доступ к дорогам, соблюдение санитарно‑защитных зон).
5. Согласование с органами местного самоуправления (ОМСУ) – подача заявления в отдел земельных ресурсов ЛНР, получение замечаний и их устранение.
6. Утверждение проекта межевания территории – после положительного заключения ОМСУ проект направляется на утверждение в Управление Росреестра по ЛНР (или в уполномоченный орган ЛНР, если таковой существует).
7. Внесение изменений в ЕГРН – после утверждения ПМТ cadastral engineer готовит межевой план, на основании которого вносятся записи о новых земельных участках в Единый государственный реестр недвижимости;

Особенности разделения земель коммерческого назначения

Для участков, предназначенных под коммерческую деятельность (торговля, производство, услуги), действуют дополнительные требования:

• Необходимо обеспечить доступ к общественным дорогам и инженерным сетям (электроснабжение, водоснабжение, канализация).
• Соблюдение санитарно‑защитных зон и норм пожарной безопасности.
• При наличии утверждённого проекта межевания территории, в границах которого расположен участок, перераспределение возможно без дополнительного согласования, если новые границы не выходят за пределы утверждённого ПМТ.
• В случае отсутствия утверждённого ПМТ, требуется разработка проекта межевания территории специально под коммерческий объект, с последующим его утверждением в органах ЛНР.

Ответственность за нарушение требований

Нарушение порядка подготовки и утверждения проекта межевания может повлечь:

• Отказ в государственной регистрации прав на newly formed земельные участки;
• Наложение административных штрафов согласно КоАП ЛНР (ст. 7.1 – нарушение земельного законодательства);
• Возможность признания сделки ничтожной в судебном порядке.

Практический совет

Перед началом работ рекомендуется:

1. Заказать выписку из ЕГРН и проверить отсутствие обременений, ограничений и споров по границе.
2. Убедиться, что выбранный кадастровый инженер имеет аккредитацию и опыт работы в ЛНР.
3. Согласовать предварительный эскиз разделения с архитектурным отделом местной администрации – это сократит количество замечаний на этапе экспертизы.
4. Фиксировать все этапы работ (акты съёмки, промежуточные чертежи) – они могут понадобиться при возможных проверках.

Раздел земельных участков в ЛНР – процесс, требующий строгого соблюдения нормативных требований к проекту межевания территории. Наличие утверждённого ПМТ значительно упрощает процедуру, снижает риски отказа в регистрации и обеспечивает прозрачность сделок для инвесторов и предпринимателей. Следуя изложенным выше этапам и рекомендациям, можно оформить раздел земли легально, быстро и с минимальными затратами.

Статья подготовлена на основе информации из открытых источников, действующей на года.