Вопрос актуален для собственников, которые приобрели недвижимость до 1997 года, а также для тех, кто столкнулся с «раньше учтенными» объектами в новых административных единицах (новых регионах, образованных в 2022‑2024 гг.). В статье разберём, что именно предусматривает часть 5 ст. 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон 218‑ФЗ), какие процедуры задействованы, и как действовать, если запись в ЕГРН отсутствует.

Правовая основа

Основные положения, регулирующие регистрацию прав на недвижимое имущество, находятся в:

1. Федеральном законе от  № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями, в т.ч. от  № 120‑ФЗ);
2. Гражданском кодексе РФ (статьи 130‑133.1, 164);
3. Части 5 статьи 69 Закона 218‑ФЗ, которая вводит особый порядок внесения записей о праве собственности на ранее учтённые объекты.

Важно: с  г. право собственности подтверждается не свидетельством о праве, а записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Однако закон допускает признание прав без такой записи в особых случаях.

Что такое «ранее учтённые объекты недвижимости»?

Термин «ранее учтённые» (части 4 и 9 ст. 69) относится к объектам, права на которые возникли до 21 июля 1997 года (дата вступления в силу Федерального закона № 122‑ФЗ) и которые были учтены в кадастровом учёте, но не были зарегистрированы в ЕГРН в момент перехода к новому реестру.

К таким объектам относятся, например:

• домовладения, оформленные в советский период;
• земельные участки, находившиеся в государственной собственности до 1997 года;
• недвижимость, полученная в наследство или по договору дарения до 1997 года, но не зарегистрированная в ЕГРН.

Содержание части 5 статьи 69

Часть 5 ст. 69 гласит:

«В случае, если органы местного самоуправления (ОМС) выявили правообладателей ранее учтённых объектов недвижимости, они направляют сведения о правообладателях в Росреестр для внесения соответствующей записи в ЕГРН. По требованию уполномоченного органа суд вправе вынести решение о внесении записи, предусмотренной пунктом 25 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона. При этом заявление правообладателя о внесении записи не требуется.»

Ключевые положения:

• Инициатива – исходно исходит от органов местного самоуправления, а не от собственника;
• Судебное решение – может быть вынесено по требованию уполномоченного органа (например, администрации района);
• Отсутствие заявления – правообладателю не нужно подавать собственное заявление, запись вносится автоматически.

Как работает процедура в новых регионах?

Новые регионы (например, Крымский федеральный округ, новые муниципальные образования в Сибири) часто сталкиваются с проблемой «разрозненных» кадастровых данных. По части 5 ст. 69 процесс выглядит так:

1. Выявление – ОМС проводят инвентаризацию недвижимости, используя кадастровые карты, архивные реестры и данные ФНС.
2. Сбор сведений – ОМС запрашивают у собственников документы, подтверждающие их право (договоры купли‑продажи, наследственные свидетельства, акты приема‑передачи).
3. Передача в Росреестр – собранные сведения направляются в Росреестр в электронном виде.
4. Рассмотрение – Росреестр проверяет соответствие документов требованиям пункта 25 ч. 5 ст. 8 (документы, подтверждающие факт возникновения права).
5. Внесение записи – при положительном решении запись о праве собственности вносится в ЕГРН без заявления собственника.
6. Судебный контроль – если ОМС или собственник оспаривают решение, суд может вынести решение о регистрации или отказе.

Что происходит, если запись в ЕГРН отсутствует?

Отсутствие записи в ЕГРН не делает право собственности недействительным, но создает практические ограничения:

• нельзя оформить ипотеку, залог или долгосрочную аренду;
• усложнён процесс продажи – покупатель требует подтверждения прав через ЕГРН;
• возникает риск возникновения споров о праве собственности.

Для устранения этих проблем собственнику рекомендуется:

1. Обратиться в местный орган самоуправления с запросом о проверке статуса «ранее учтённого» объекта;
2. Подготовить пакет документов (договор, выписку из кадастрового реестра, свидетельство о праве собственности до 1997 года);
3. Подать заявление в Росреестр (если ОМС не инициирует процесс) с указанием ссылки на часть 5 ст. 69 и требованием о внесении записи;
4. В случае отказа – обратиться в суд с иском о принудительном внесении записи, ссылаясь на пункт 25 ч. 5 ст. 8.

Судебная практика (по состоянию на 2026 год)

Ниже приведены несколько типовых решений судов, которые помогают понять, как трактуется часть 5 ст. 69:

Практические рекомендации для собственников в новых регионах

• Проверьте статус объекта – запросите выписку из кадастрового реестра и уточните, относится ли ваш объект к «ранее учтённым».
• Соберите архивные документы – любые акты, договоры, свидетельства о праве до 1997 года.
• Обратитесь в ОМС – попросите их инициировать процесс по части 5 ст. 69; если они откажут, получите письменный отказ.
• Подготовьте заявление в Росреестр – если ОМС не реагирует, подайте заявление самостоятельно, ссылаясь на пункт 25 ч. 5 ст. 8 и приложив доказательства.
• Консультация юриста – в случае спора рекомендуется привлечь адвоката, специализирующегося на недвижимости.

Часть 5 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости предоставляет механизм автоматической регистрации прав собственности на ранее учтённые объекты без необходимости подачи заявления собственником. Однако для её применения необходимо:

1. Подтверждение, что объект действительно «ранее учтён» (дата возникновения прав до  г.);
2. Инициатива со стороны органов местного самоуправления или судебного решения; и
3. Наличие достаточных документальных доказательств, подтверждающих правообладание.

В новых регионах, где часто происходят административные реформы и переоформление кадастровых данных, роль ОМС особенно важна. Собственникам рекомендуется активно взаимодействовать с местными органами, своевременно предоставлять требуемые документы и, при необходимости, защищать свои интересы в суде.

Статья написана на основе открытых источников и судебной практики по состоянию на 27 августа 2026 года. Для конкретных ситуаций рекомендуется обратиться к профильному юристу.